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1工厂物业管理方案一、项目概述工厂位于内蒙古呼和浩特市黄合少镇南地村，厂区总用地面积平方米，总建筑面积平方米，总投资元人民币。工厂分成二部分，其中厂房平方米，高级员工公寓楼约平方米，员工人数将达到人左右，属于型、功能多元化的大型工业园区。二、工厂物业特点：工厂物业不同于一般物业，它的业主是法人，而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营和办公的公共空间。物业管理工作要顺应这些特殊要求，方能使工厂物业管理有的放矢。企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需要生产、后勤服务、社会公共事务等多方面的协调。因此，工厂物业管理存在着基础服务、延伸服务和厂区企业文化建设服务三大需求。基础服务除住宅物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、村镇街道等行政部门相关事务的协调。三、物业管理要点2●运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。●结合所辖的厂区物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为全体员工服务”。●为实现以上设想，拟采用“三个重点、四项措施”的管理方针。（一）、三个重点1、完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，员工至上”的原则和务实周到的工作理念，为六院全体员工提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与全体员工建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解员工的意见与需求，在不断完善的过程中真正让员工享受到安心、舒心和称心的工作（居住）环境。2、环境管理责任到人厂区的环境管理极为重要，如何为六院全体员工创造一个良好、舒适的工作（居住）环境，是我们非常重视的问题。以往的物业管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证厂区的环境卫生状况达到最佳状态，为厂区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3、安全、消防真抓实干3为确保全体员工生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为全体员工服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入厂区，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。（二）、四项措施1、据以往的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从物业用户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2、制定出详尽的执行手册，使厂区物业员工翻开手册即可操作。如《物业部员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务全体员工的目的。3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。四、拟采用的管理模式（一）、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质4服务的目的。物业公司将按“直线制”设定管理架构。中心设客服部、保安部、工程部、保洁部四个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。1、客服部（1）负责处理员工的咨询、投诉，并提供协助。（2）负责物业服务中心会议中心的管理。（3）书写各类通知、通告，由总经理签署发出。（4）负责服务单位的搬入和迁出协调工作。（5）负责服务单位档案的建立与管理工作。（6）物定经理指派的其他工作。2、保安队（1）负责厂区物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。5（5）与各单位签订“消防安全责任书”。（6）负责厂区物业大型活动的警卫布置。（7）负责厂区物业的日常巡查工作和固定岗位的安排。（8）负责厂区停车场的安全秩序管理工作。（9）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。（10）物业经理指派的其他工作。3、工程管理部（1）负责厂区物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。（2）负责厂区物业机电设备的日常维护保养工作。（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。（4）负责厂区物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。（5）负责厂区物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。（6）负责客服人员转发投诉的处理，及满足全体员工其他有关的服务要求。（7）协助做好厂区工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。6（9）负责厂区装修方案的审核、监督、管理工作。（10）物业经理指派的其他工作。4、保洁绿化部（1）对厂区各栋楼层、公共设施、厂区道路、各种示牌、喷水池等进行保洁。（2）定期对下水道进行消杀。（3）生活垃圾做到日产日清。（4）对厂区花草树木浇水、施肥、整形造型、除杂草、补缺、杀虫保洁。（5）物定经理指派的其他工作。（二）、物业管理岗位编制暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向正规。根据以上方针，特制定以下用人方案。五、人员招聘（一）、物业管理本部1、物业经理大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有3-5年大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，爱岗、勤业、敬业、乐业。7（二）、客服部1、客服部主管大专以上学历，持有物业管理上岗证，具有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对物业清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。2、客服员大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，对工作认真负责，勤业、敬业、乐业。（三）、保安管理部1、保安管理部主管大专学历（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有，丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。2、保安管理员高中以上学历，退伍军人优先，身高175CM以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。83、监控管理员高中以上学历，男身高175CM以上，女165CM以上，身体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，需有本地户口。（四）、工程管理部1、工程管理部主管大专以上学历（工科专业），工程师职称，持有物业管理上岗证，有3年以上工作经验，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。2、弱电技工大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。4、强电技工身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。5、空调技工大专以上学历，环境设备工程及制冷专业，有3年以上工作经验，有大型设备的管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独9立完成工作的能力。6、维修工高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。（五）保洁绿化部1.保洁绿化部主管大专以上学历，园林绿化相关专业。持有物业管理上岗证，具有2年以上保洁绿化方面工作经验，做事踏实仔细沟通协调能力强。对工作认真负责，敬业、乐业。2.保洁员身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。3.绿化员身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。六、物业管理人员培训（一）、新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。1、员工上岗培训期15天为有薪培训。2、培训内容包括：物业管理概述，厂区物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。（二）、在岗员工循环培训101、通过实际工作中所产生的问题，不定期安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与员工沟通的经验。3、上岗循环培训的考核办法。（1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。（2）在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。（3）通过理论与实践考核，责惩不合格的员工，达到优化管理的目的。4、培训计划及培训内容提纲（略）。七、前期准备公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，进驻前一个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。1.内部机构的设置与拟定人员编制2.物业管理人员的选聘和培训开展管理工作前1个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，厂区员工投诉的处理。3.规章制度制定111）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在厂区入驻前完成。作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和员工的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对厂区员工的日常生活造成影响。环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对员工正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。八、完善的日常物业管理服务A、安全保卫系统1、总体安全环境管理在厂区四周、车辆进出口、厂区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对厂区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。在出入口处对来访客人进行登记，控制厂区内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；制定应急准备和应急12措施，如防爆破、防地震方案等。2、车辆交通及道路管理厂区停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐