房地产前期规划设计及操作理念

在理想信念方面，本人在成为党员以来努力学习专业知识，但不够重视政治理论学习。学习主动性和自觉性不强，对理论学习没有摆在相应的高度，没有从一名党员应有的思想政治水平和理论修养的高度出发，个人思想觉悟不够高，还达不到党对我的期望和要求。房地产前期规划设计及操作理念前言：实践教导我们：“千万不要忘记，我们是地产商！”房地产企业的核心竞争力：1.市场分析和产品定位能力2.规划设计的调控能力3.建设成本的控制能力4.目标客户的发掘能力5.社会资源的整合能力6.物业管理的服务能力房地产发展三个阶段：拿地时代——产品时代——品牌时代一、拿地由拿地到方案定案——大局已定，房地产关键是拿地，圈钱。1.1拿地前要对整个项目有个大致的计划项目经济可行性报告：算经济帐、成本投入（土地配套费用、合作条件等）、销售收入、投入资金回报率项目策划报告：市场分析、项目定位项目运作时间表：设计周期、建设周期、销售周期、资金周期1.2项目用地规划和市场方向分析建筑形式：TH、别墅、多层、小高层、高层等建筑形式、户型面积及户型比例房子盖得多不一定嫌得多。如：6层改3层，多层变别墅。在理想信念方面，本人在成为党员以来努力学习专业知识，但不够重视政治理论学习。学习主动性和自觉性不强，对理论学习没有摆在相应的高度，没有从一名党员应有的思想政治水平和理论修养的高度出发，个人思想觉悟不够高，还达不到党对我的期望和要求。1.3地块分析——根据地块大小及周边环境判断属内向还是外向外向——借景、山湖林海内向——造景、造园。1.4容积率与效果关系：类型容积率效果可以效果较差别墅0.3—0.350.35—0.40.4—0.5TOWNHOME╱0.7—1.0╱多层1.2—1.31.4—1.61.7—1.8小高层2.0—2.32.4—2.62.7—3.0高层16—20层3.0—4.0╱╱21—25层4.0—5.0╱╱≥25层≥5.0╱╱共性：建筑覆盖率15—25%1.5拿地的时机、品质与价格是最大的决策：决定了产品的均价范围（千元/㎡）1.6看地——千万别忘了看不见的东西a、工程地质条件b、周边挡土墙、护坡、市政道路、设施的配套c、全年气候条件d、晚上的情况e、未来的规划与发展二、定位——市场研究和市场定位在理想信念方面，本人在成为党员以来努力学习专业知识，但不够重视政治理论学习。学习主动性和自觉性不强，对理论学习没有摆在相应的高度，没有从一名党员应有的思想政治水平和理论修养的高度出发，个人思想觉悟不够高，还达不到党对我的期望和要求。2.1市场研究——了解项目所处的市场环境和条件，了解有利的和不利的因素，区域内其他项目的情况，竞争对手的情况，人们选择楼盘的倾向性等，通过考察、对比、分析，确定项目的市场定位2.2市场定位——包含多方面的内容2.2.1项目的目标客户群定位：房子是要卖给什么人的，对这些人进行全面的分析，找出他们的需求。2.2.2项目自身的定位：通过对市场的研究，结合项目的背景，先天条件，目标客户及区域内项目间的比较，确定项目的整体形象，文化内涵，项目档次。2.2.3项目的建筑定位：包括室内空间和室外空间、户型面积及比例、建筑风格等产品功能和技术参数，确定产品选材用材标准。2.2.4项目的售价定位：根据市场研究，进行销售均价定位，以进行项目经济分析，并在建设过程中进行成本控制2.3方法2.3.1多用公共信息，少用个案——历史数据、人口、存款、工业产值、汽车消费2.3.2多观察，少访问三、设计3.1设计是一种预测是所有参与者，根据经济、根据对市场及产品性能要求的分析，在理想信念方面，本人在成为党员以来努力学习专业知识，但不够重视政治理论学习。学习主动性和自觉性不强，对理论学习没有摆在相应的高度，没有从一名党员应有的思想政治水平和理论修养的高度出发，个人思想觉悟不够高，还达不到党对我的期望和要求。作出的预期产品的内在特性能够满足期望要求的一种正面的a、预测：就存在要风险，就需要进行控制。b、所有参与者——设计绝不是设计院单方面的事，它包括所有参与各方的共同努力，以建筑工程为例，包括投资方，使用方（顾客）策划，主管部门、设计单位、施工方、材料商、监理、营销、物业管理等各方面直接或间接的影响c、设计的结果往上用专业的方式来表达，工程的语言——图纸。d、专业知识和经验积累在设计过程中起极大的作用。★、各方面的见多识广均有助于好的设计。★、规范是一种特殊形式的经验。3.2设计的灵魂实质—创意（想法）基础—项目定位与客户群定位3.3住宅——住宅不仅是单体内部的事情，还包括它的围地环境，交通、购物、邻里关系、教育、运动等诸多因素。一点豪华主义——在顾客最容易感知和最重视的部位或方面做重点投入，其他相对朴素。3.4方案设计中关键图——2张：总平面图（含数据）标准层（含售价）3.5差异性：适度引导市场，创新3.6设计任务书：不仅有建筑要求，还要有项目策划报告在理想信念方面，本人在成为党员以来努力学习专业知识，但不够重视政治理论学习。学习主动性和自觉性不强，对理论学习没有摆在相应的高度，没有从一名党员应有的思想政治水平和理论修养的高度出发，个人思想觉悟不够高，还达不到党对我的期望和要求。四、规划4.1规划是在使用土地规划和经济密不可分对售价及成本的影响是以百元/㎡计。4.2小区规划的目的——提供足够的优质面宽（景观、朝向、距离）——“足够”是相对于所要求的总户数而言，以米为单位，可以量化和比较。——“优质”是有标准的，包括朝向、视野、景观、噪音等窗外为何物决定了住宅的相对价值，地段对规划不能解决的问题，所以也就不是规划的问题。——“面宽”宽房子总比窄房子舒服，而面宽实际代表了土地的投入，不仅是建筑成本投入才有回报正地斜摆——中海深圳湾（面宽大）、红树西岸斜地顺摆——利用斜向增加面宽，南、东南、西南等朝向尽量争取4.3规划设计是户外空间的艺术建筑设计是内部空间的艺术4.4单纯化原则：行列、板式、围合、轴线、交通要清晰反之——南腔北调、穿西装戴瓜皮帽4.5人性化原则：a、住宅有好的通风采光，保证舒适性b、环境应与业主的生活紧密联系，有实用性，加入人的参与c、功能布局合理：入口、商业、会所在理想信念方面，本人在成为党员以来努力学习专业知识，但不够重视政治理论学习。学习主动性和自觉性不强，对理论学习没有摆在相应的高度，没有从一名党员应有的思想政治水平和理论修养的高度出发，个人思想觉悟不够高，还达不到党对我的期望和要求。4.6均好性原则：每一套都要成交，而不是大部分成交4.7规划设计成本控制内容：1、控制项目规划设计指标：容积率、退红线、小区市政配套管线等2、控制建筑设计方案的科学合理性：建筑平面、门窗比例、设备系统档次等3、控制结构、水、电、设备的设计参数：4、控制材料、设备的选用：4.8成本控制原则：1、车位与地下室2、电梯与层数3、消防车道、车流五、户型5.1决定户型是两个因素：市场信息——定量技术信息——定性5.2户型组合方式影响面宽利用效率及实用率如板式住宅、品字住宅、蝶形住宅5.3户型形状及入户点位置影响套内实用率接近方形较好用，成本低入户点在长厅端点，交通通道较长，可以用玄关、入户花园等化解5.4户型重要性：购房三步曲：去不去，看地段买不买，看户型（窗内财富）定不定，看价格在理想信念方面，本人在成为党员以来努力学习专业知识，但不够重视政治理论学习。学习主动性和自觉性不强，对理论学习没有摆在相应的高度，没有从一名党员应有的思想政治水平和理论修养的高度出发，个人思想觉悟不够高，还达不到党对我的期望和要求。5.5户型创新点研究a、竞争导致消费者受益——TH、中庭花园、入户花园b、领先一步是先进，领先两步是先烈——不可全由设计师说了算，应由市场说了算c、空间的流动性——内庭外景，通透d、空间的延长性——阳台、入户花园——水平方向跃式、复式——垂直方向e、空间的时空性——从客厅→卧室、艺术楼梯、过渡花园5.6户型需求分类：Must——基本需求：基本功能、方正、好用、合理Want——想要的：宽、高、舒适性：衣帽间、工人房等Nicetohave——最好的，有特色的、差异性（友情赠送的，有价值的东西）5.7户型的成本：1、厨卫尽量集中2、上下尽量一致3、尺度大，成本高：悬挑大、跨度大、成本高六、立面——穿衣服，化妆6.1立面的营销价值具有滞后效应6.2对于分期开发的大盘有展示性与景观性6.3立面的成本控制：材料、屋顶、线条细部6.4原则：低的要有细部，高的要丰富尺度：低的要小，高的简而大气在理想信念方面，本人在成为党员以来努力学习专业知识，但不够重视政治理论学习。学习主动性和自觉性不强，对理论学习没有摆在相应的高度，没有从一名党员应有的思想政治水平和理论修养的高度出发，个人思想觉悟不够高，还达不到党对我的期望和要求。追求风格，而不是追求艺术性七、环境7.1环境设计应与建筑风格相一致东海岸：东南亚风格，植物万科城：西班牙风格，植物17英里：滨海风格，沙石7.2环境设计应因地制宜，与环境、条件相一致自然性海边山地7.3环境的设计应有使用功能与人的参与性，富于活力，处处体现出设计者对产品使用者的关注如小的凉亭与雕塑7.4成本控制原则：1.整体风格比个体品质重要2.多绿化少硬质路面3.多草皮、乔木，少水系4.室外用材——一次性投入和维修成本的平衡7.5场所感：把建筑空间，人的活动和人的心理要求统一起来正如诺伯.舒尔茨所言：人必须与其居留处的场所精神和谐一致，才能获得心理上的安全感与满足感。八、样板房8.1作用：样板房要有展示性，有吸引力，有视觉冲击力，不能平庸，使客户对看得见的东西起欲望。8.2原则：大空小满，价高尊贵价低实用在理想信念方面，本人在成为党员以来努力学习专业知识，但不够重视政治理论学习。学习主动性和自觉性不强，对理论学习没有摆在相应的高度，没有从一名党员应有的思想政治水平和理论修养的高度出发，个人思想觉悟不够高，还达不到党对我的期望和要求。——大户型少放东西，小户型要多放东西——越大要越显空，体现大——越小越要全，体现面积不大空间大，价格不高价值高8.3弥补建筑设计的不足：化解尺度，展现优势走道长，打开门；间距小，打墙8.4材料没有好坏之分，只有用得好与差的区别，要“恰如其分”要“恰到好处”8.5针对客户群的定位，通过分析准业主的生活方式，品味选择适当超前的装饰风格小户型：青春，多彩大户型：尊贵，稳重海归：本地居民：九、售楼处——买场策划9.1销售活动的布景道具——拍电影，要先有剧本，有导演，再有美工，不能仅听设计师、施工方的9.2集中：尽量要将售楼处、样板房集中：减少通道的装修费用；减少对正在施工的影响9.3项目的整体表达：不仅通过产品模型，而是进入后的感受，传达了开发商的品质、作品信息和对看不见东西的承诺，要让客户感知价值，从客户进入的一句话，一个细节，通过声、光、色、景来感知产品，获知价值，获知在理想信念方面，本人在成为党员以来努力学习专业知识，但不够重视政治理论学习。学习主动性和自觉性不强，对理论学习没有摆在相应的高度，没有从一名党员应有的思想政治水平和理论修养的高度出发，个人思想觉悟不够高，还达不到党对我的期望和要求。承诺，感受到被尊重，被重视，物有所值。9.4少用广告手法，多用场景手法：如有老人、孩子参与的活动，与将来预期生活的展示。有故事才会有记忆：要善于编故事，导演故事，讲故事价值阶段设计施工物业的服务微笑曲线●个人能力=知识+经验●城市的发展离不开开发商，我们应将地产项目当成一盘生意来做，时时想到市场、客户、成本●自然地负责地书写城市历史：我们来去匆匆，但建筑与城市将永存。