购物中心发展趋势研究

购物中心发展趋势研究报告2015年1/2015年购物中心行业发展数据2/购物中心各业态表现情况Content1/2015年购物中心行业发展数据2/购物中心各业态表现情况Content商业市场—2015年商业市场供应开发商—各大开发商经营情况购物中心—各类型购物中心代表未来供应—2016年深圳商业入市预估第一章2015年购物中心行业发展数据商业市场开发商购物中心未来供应2015年全国商业项目开业速度有所放缓。受电商的冲击、商业项目过剩等综合因素影响，不少商业项目选择推迟开业，避开商业地产“寒冬”期。华南区全年开业51家购物中心，全国仅次于华东区。4165376758771155144118092126229325422795310534503885429229.09%25.70%29.93%31.70%24.76%25.54%17.52%7.86%10.86%9.95%11.09%11.11%12.61%10.48%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0500100015002000250030003500400045005000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015数量增长率截至2015年12月31日全国共有407个大中型购物中心开业，其中，华东区凭借开业183家大中型购物中心遥遥领先，华南区次之，全年开业51家，西南区43家，华中区38家，东北区34家，华北区32家，西北区26家。数据来源——赢商网、联商网407家2001-2015年全国历年中大型购物中心新增数量华东183华南51西南43华中38东北34华北32西北262015年全国各地中大型购物中心新增数量趋势一：商业项目开业速度放缓，避免进入“寒冬期”上海：23南京：17第一章2015年购物中心行业发展数据商业市场开发商购物中心未来供应从具体月份时间段来看，商业项目月度开业数量差异化明显。受五一、十一、元旦、春节等节假日影响，商业项目开业高峰期集中在1月、9月和12月三个月，2月和5月也出现开业小高潮。在体验经济当道情况下，大体量能容纳不同的业态，利于一站式购物环境打造，各商业项目纷纷向大体量看齐。受国庆黄金周影响，9月份集中开业66各项目，为全年项目开业数量最多月份，而3月则是全年开业项目最少月份。新增商业项目超10万㎡商业项目占比达38.7%，介于10万㎡和5万㎡之间的占比达30.6%，小于5㎡方的占比接近25%。492782027241525661721570102030405060701月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年全国大型购物中心各月份开业数量2015年全国大型购物中心各月份开业数量X＞10万㎡13834%10万㎡＞X＞5万㎡10927%5万㎡＞X8621%未知7418%趋势二：大体量商业项目入市具有市场优势数据来源——赢商网、联商网第一章2015年购物中心行业发展数据商业市场开发商购物中心未来供应华南区域商业项目主要以广深两个一线城市为核心，而深圳今年下半年开业的十个购物中心有近半都是社区型购物中心，万科、保利等企业也频频在广州开设万科里、保利时光里二期等社区商业。数据显示深圳6.2%的商业空置率位居全国第二，中高端购物中心首层平均租金曾至909元每月每平方米。40821051015202530354045广东广西海南香港2015年华南区购物中心开业数据分布数据来源——赢商网、联商网深圳10家广州13家项目类型商业体量（万㎡）深圳8号仓奥特莱斯8深圳平湖熙璟城社区型购物中心4深圳西乡万荟城社区型购物中心3深圳观澜湖HM新城区域性购物中心22深圳精茂城商品展示交易中心7深圳赛格ECO社区型购物中心12深圳ICO社区型购物中心8深圳华强北九方区域性购物中心18深圳华强北茂业天地百货8深圳弓村汇海广场社区型购物中心32015年深圳开业购物中心趋势三：深圳社区型购物中心呈现增长趋势第一章2015年购物中心行业发展数据商业市场开发商购物中心未来供应从开业数量来看，2015年全国商业地产市场已从港资企业撑起半边天的局面变成了由万达、华润、银泰、大悦城等内地商业地产大鳄称王。商业地产开发商2015年前四家为万达（26）、苏宁（9）、华润置地（7），银泰（5），而港企的表现逐渐势弱，除了成都远洋太古里、大连恒隆广场等少数几个项目比较受大众关注，华人置业在内地开业的第一座购物中心——成都TheONE购物中心也被以65亿港币的打包价卖给了恒大地产。数据来源——赢商网、联商网趋势四：少量港企退市，国内开发商崛起1拿地优势不再，地价太高，囤地不易，导致新世界、华人置业、瑞安房地产等港资名企接连抛售项目资产。原因2万达、华润、大悦城、银泰等商业地产大佬一如既往的奋力前行。2697051015202530开业数量凯德金科亿丰集团五洲集团恒大集团世茂集团欧亚集团月星集团悦荟广场百盛步步高广场大悦城中航九方佛罗伦萨小镇红星集团正大集团茂业集团保利集团友好集团协信集团吾悦广场王府井龙湖绿地集团瑞安新天地大商集团金鹰购物中心兴隆集团永旺梦乐城宝龙华润置地苏宁万达2015年国内33开发商开业情况第一章2015年购物中心行业发展数据商业市场开发商购物中心未来供应王健林曾表示相对于地产业务销售数据，其看重的是租金占比。到了2020年，商业地产全部净利润的三分之二要来自于租金，未来投建的万达广场，全部资金由别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理。2015年万达广场租赁收入144亿元，完成年计划的101.1%，同比增长30.7%，租金利润占万达商业利润比重超过35%。数据来源——赢商网、联商网万达：避重就轻，租金收入144亿占地产利润三分之一2015年26个开业项目：上海金山万达广场、江苏苏州吴中万达广场、江苏南通万达广场、浙江嘉兴万达广场、山东东营万达广场、山东泰安万达广场、山东德州万达广场、安徽阜阳颍州万达广场、山西太原万达广场、湖北黄石万达广场、河南安阳万达广场、广州萝岗万达广场、广州东莞厚街万达广场、广州南沙万达广场、广西桂林高新万达广场、广西柳州城中万达广场、广西南宁安吉万达广场、重庆巴南万达广场、四川广元万达广场、四川内江万达广场、云南西双版纳万达广场、陕西渭南万达广场、黑龙江齐齐哈尔万达广场、黑龙江佳木斯万达广场、辽宁营口万达广场、辽宁大连开发区万达广场避重就轻策略——依附万达广场品牌效应零风险、不用资本化建设前：万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营；租金七三分成，投资者占七成，万达占三成（万达2015年已在北京、大连等地签约3个）建成后：将建好的万达广场成本价卖给投资者，收回投资，租金也是投资者和万达七三分成（2015年的20个万达广场已签署协议）金融：2015年万达推出“稳赚1号”拟募集50亿资金用于2016年5个只租不售的万达广场第一章2015年购物中心行业发展数据商业市场开发商购物中心未来供应数据来源——赢商网、联商网趋势五：国内开发商逆势增长，重点布局二三线城市华润置地：租金收入超49.4亿元，已开业万象城11个，五彩城/万象汇8个——深耕二三线的发展战略2015年7个开业项目（3个万象城、4个万象汇）：青岛华润万象城、淄博华润万象汇、合肥华润万象城、赣州华润万象城、长沙星沙华润万象汇、沈阳铁西华润万象汇、泸州华润万象汇银泰：前九月租金收入达6.29亿，租金收入大幅增加，已开业29家百货店及16个购物中心（上半年）2015年5个开业项目：成都银泰城、芜湖银泰城、宁波银泰环球城、苍南银泰城、平阳银泰城龙湖：半年租金收入6.6亿，已开业项目14个，较上半年租金同期上升74.7%2015年3个开业项目：杭州龙湖金沙天街、成都龙湖金楠天街、西安龙湖星悦荟曲江店第一章2015年购物中心行业发展数据商业市场开发商购物中心未来供应高端购物中心代表：项目城市开业时间商业体量代表品牌远洋太古里四川成都4.2411.4万爱马仕、无印良品、方所青岛万象城山东青岛4.3023万方所、玩具反斗城、ole、世嘉赣州万象城江西赣州9.199万华润、冰纷万象滑冰、麦鲁小城青岛海信广场二期山东青岛5.16.4万很高兴遇见你、良友书坊恒隆广场辽宁大连12.1822.2万Cos、UGG、百丽宫影院2015年新增总商业供应量约3437.28万㎡，距2014年底赢商网预测的2016年、2017年新增购物中心建筑面积4929万㎡还有很大差距。2015年中国购物中心发展速度放缓，前几年商业地产过热发展后遗症出现。中端购物中心代表：项目城市开业时间商业体量代表品牌东二环泰禾广场福建福州12.3015万CGV、香港临福皇宫、探鱼华强北九方购物中心广东深圳12.2418万UNIQLO、i.t、MUJI凯德广场云尚广东广州12.318.6万西西弗、外婆家、宴荟四季汇购物中心湖南长沙4.2620万CGV、欧悦滑冰俱乐部、成都大悦城四川成都12.2420万ZARA、优衣库、玩具反斗城社区商业代表：项目城市开业时间商业体量代表品牌万科幸福汇福建莆田11.15——亿家隆生鲜超市、匠心美艺烫染会所广州万科里广东广州12.255万八爪鱼科技乐园、MUJI、百佳超市保利时光里二期广东广州12.252.6万酷KKTV、茶餐厅、拿手吧无餐具艺术餐厅新荟城购物中心北京朝阳12.185.7万果蔬好精品超市、江户之国、圣提生活馆汇京国际广场上海徐汇9.192万校村1991、SEGAfredo趋势六：供应量低于预期，中端家庭性购物中心为主要典型第一章2015年购物中心行业发展数据商业市场开发商购物中心未来供应截止2015年底，深圳优质商业存量已达约240万平方米，未来两年深圳即将入市的大型购物中心体量近200万平方米，其中超过六成的项目体量在10万平方米以上。2016年深圳计划开业的商业项目共有21个，商业总体量近120万方，多数为社区、时尚型商业。序号项目项目类型开放商商业体量代表品牌1钻石广场UMEmall购物中心弘毅商业2万——2联投东方Park综合体联投置地10万沃尔玛、百线巨幕影院、H&M3嘉邻中心购物中心城市建设投资3万人人乐、华艺影城、万宁4正中秀购物中心购物中心正中8万Waterfall悦源优健身会所5中海环宇新天地购物中心中海5.3万——6龙华保利天街购物中心综合体保利置地2.7万保利影院、华润超市7深圳卓悦汇综合体卓越置地10万华润超市、嘉禾橙天影院8佐邻虹湾综合体绿景7万——9壹加捌e购物中心社区商业壹加捌投资5万——10中洲πmall购物中心中洲置地6万华润万家、橙天嘉禾影院、春满园酒楼11KKone购物中心京基集团9万星美国际影城12东海缤纷天地购物中心东海集团5万翠华、鑫泰、乐高、百丽、钻石世家13星城购物中心购物中心深嘉源投资5万华润万家、迪卡侬、UR、依恋14新生活广场购物中心坤宜、前海和德5.3万——15麟恒中心广场购物中心麟恒投资8万——16周大福港货二期购物中心周大福3万——17东门信和广场购物中心信和商业5万星美影院18天逸时代广场综合体天意恒业12.7万麦德龙、迪卡侬、中影IMAX巨幕19东门hicity购物中心长齐胜投资2万——20佳华领汇广场综合体百佳华4万——21时尚ME.GO购物中心深圳时尚集团1.6万——总计119.6万趋势七：2016年深圳社区型商业集中供应，进入井喷期第一章2015年购物中心行业发展数据商业市场开发商购物中心未来供应商业市场总结：市场环境：2015年实体行业受互联网冲击，购物中心开业速度放缓，供应量远低于预期水平，各大项目纷纷推迟入市，避免进入实体商业“寒冬期”。开发商：国内本土开发商逆势扩展，重点布局二三线城市。外企开发商分化明显，少量港企退市，多个港企、外企项目入市。深圳商业市场：2015年深圳多个项目延迟入市，2016年深圳将21个商业项目入市，商业总体量近120万方，深圳商业市场进入购物中心发展旺盛期。1/2015年购物中心行业发展数据2