前期物业管理服务协议

第1页共18页前期物业管理服务协议甲方（业主）：；法定代表人/法定代理人：；电话：；住所地：；邮编：。乙方（物业服务企业）：；负责人：；电话：；住所地：；邮编：；资质等级：；证书编号：。根据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及其他规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议。本协议适用于自房屋出售之日起至本物业业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理。第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、入住前，享有对所用物业的检查权。2、享有对乙方及管理服务人员工作的监督权、投诉权。3、享有对园区内各项管理的建议权、监督权。4、住宅单位仅作居住使用，不得作写字楼、货仓、工厂或其他商业用途。5、不得从空中向地面抛掷任何物品，违者承担因故意或过失向地面抛掷物第2页共18页品所造成的一切责任。6、甲方同意与乙方按以下原则建立停车服务关系：乙方为甲方有偿提供停车场地并对场地进行维护管理，不对车辆盗抢、损坏及车内财物损失负责，甲方自行负责购买车辆保险，出现损失，由第三方或承保人负责赔偿。如甲方需要乙方提供车辆看管服务，需要与乙方签订书面看管协议，并按济南市相关规定缴纳看管服务费。7、依据本协议在房屋交付使用后按时交纳物业服务费，按照政府相关规定交纳共用部分、公用设施设备维修基金。8、对物业承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》等造成的损失、损害承担连带责任。9、装饰装修房屋时，应事先书面告知乙方，并办理相关手续，方可进行。甲方必须遵守政府房屋装饰装修的相关规定，与乙方签订《装饰装修管理服务协议书》并严格遵守。10、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方并经其同意后确定使用范围和时限，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予赔偿。11、甲方的通讯地址为本园区自有物业地址，当甲方的通讯地址发生改变时，甲方应及时通知乙方。乙方以书面投递方式通知甲方相关事宜，因甲方所留通讯地址不准确而导致相关事宜不能及时知会甲方的，所有责任由甲方自行承担。12、甲方必须遵守本物业内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度和《临时管理规约》各项管理规定及相关约定。二、乙方的权利义务1、对本物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第3页共18页2、征求业主（住户）意见，受理园区内的设备、卫生、绿化、治安等方面的投诉，认真热情接待业主（住户）来访，为业主（住户）排忧解难。3、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方。4、建立健全本物业的物业管理档案资料。5、制定物业每年管理费用的开支预算，及时收取和追缴业主（住户）的物业管理服务费。6、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为。7、安排管理人员对园区进行日常巡视，并配合执有效证件的国家执法人员进入所管辖的房屋内检查，业主（住户）或有关人员不得故意刁难或妨碍，应积极配合乙方、派出所管理日常治安工作。8、在甲方收楼时，乙方将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立《装饰装修管理服务协议书》，使甲、乙双方能联手监管甲方所聘任的装修公司及工人遵循有关规定，促进本物业的有效管理。9、在甲乙双方签订协议后乙方向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。第二条物业管理服务内容在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；四、公共绿化的养护和管理；五、交通秩序与车辆停放管理；１、内容：引导机动车、非机动车行驶，定期维护停车场各项设施。第4页共18页２、责任：负责车辆行驶与停放秩序管理，维护停车场设施的运行，乙方不承担甲方车辆及车内财物的保管、保险责任。六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；１、内容：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，对公共区域进行安全值班、监督和间歇巡视，对大件物品搬运进行登记、检查，大件物品指：体积超过0.5立方米或重量超过25公斤的物品。２、责任：严格管理物业管理队伍，加强工作规范建设，及时向公安部门通报发生在公共区域内危及住户安全的情况，乙方不承担甲方人身与财产保管、保险责任。七、装饰装修管理服务；根据《山东省物业管理条例》、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规、规章和双方签订的《装饰装修管理服务协议书》，乙方提供装饰装修管理服务。八、物业档案资料管理；九、甲方可委托乙方对其物业的专有部分提供单独有偿的维修、养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三条物业管理服务质量一、房屋外观：1、房屋整体外观统一、完好、整洁。2、对公共区域违章、私搭、乱建现象依法进行管理。二、设备运行：1、设备良好，运行正常，无事故隐患。2、特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、共用部位、共用设施设备完好率达95%，保养、检修制度完善。第5页共18页2、道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患。四、环境卫生：1、整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清。2、定期杀虫灭鼠。五、绿化：1、花草树木长势良好，修剪整齐、美观。2、定期消杀除虫。六、交通秩序与车辆停放：1、车辆停放、行驶有序。2、主要干道和消防通道交通顺畅。七、安全管理：1、公共区域内文明有序。2、可能危及住户安全处，依照国家有关规定有明显标识。八、消防：1、各类消防设施完好，有效。2、发生火警及时通报，并协助消防部门救助。九、及时对房屋共用部位、共用设施设备进行维修。第四条物业管理服务费（不含应从共用部分、共用设施设备维修基金支出的房屋共用部位共用设施设备大中修或更新改造的费用）一、本物业工程竣工验收交付使用后，乙方按本协议约定内容及《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的一级标准向甲方提供物业管理服务。甲方在收楼时，预交半年物业服务费，收楼后第六个月起每一个月预交一次物业服务费，具体交费日期为每月25日开始至次月24日。二、物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积多层及高层住宅：第6页共18页元/㎡，商业：元/㎡收取。物业服务费如遇政府执行标准调整，按政府最新标准执行。三、物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润；11、用于业主的其他费用。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。四、甲方应按《收楼通知书》约定的收楼日期开始交纳物业服务费。五、甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，甲方负连带交纳责任，甲方应及时将其与物业使用人之间的约定书面告知乙方。六、甲方同意委托乙方办理银行代缴费帐户，同意乙方通过为甲方办理的银行代缴费帐户划扣水电费和物业服务费用，因划扣而产生的费用由甲方承担。七、甲方的产权发生变更，须和新业主共同与乙方办理证件及资料变更登记手续。因甲方未及时与乙方办理清户手续而引起的欠费及其他责任问题由甲方承担，该物业新业主负连带责任。第五条物业的经营与管理一、停车场属于建设单位所有、委托乙方管理的，停车场收费标准按政府收费办第7页共18页法执行。二、乙方与停车场车位使用人签订书面的《停车管理服务协议》，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第六条物业的使用一、甲方对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。二、甲方同意建筑区划内所有与某住宅单位（包括低密度住宅、联排住宅等）相邻的花园、绿地、楼宇屋面、露台、底层庭院、地下室、架空层、地下车库/车位，由该住宅单位的买受人按合同内容享有所有权或使用权。买受人享有所有权或使用权的花园、绿地、楼宇屋面、露台、底层庭院、地下室、架空层、地下车库/车位的范围、面积，以该住宅单位的卖受人与买受人签订的《商品房买卖合同》的约定的范围、面积、使用期限为准。上述部分的所有权或使用权归各相应单位买受人所有或按合同约定使用，其他买受人对此放弃且不具有使用权。未计入公共部位与共用房屋分摊建筑面积的部分还包括但不限于地下和架空层停车场（库）、会所、商业街等配套建筑，其所有权、收益权属于出卖人。三、甲方应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。四、甲方应按设计用途使用物业，因特殊情况需要改变物业设计用途的，甲方应在征得相邻业主以及乙方书面同意，并报有关行政主管部门批准后实施。五、甲方需要装饰装修房屋的，应事先经乙方批准，并与其签订《装饰装修管理服务协议书》，乙方可按相关规定向甲方收取物业装修保证金。甲方应按《装饰装修管理服务协议书》的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。物业装饰装修完毕，如未造成物业共用部位、共用设施、第8页共18页设备及相关场地的损坏，不存在安全隐患的，乙方应在验收合格后30日内将物业装修保证金本金无息退还甲方。六、甲方应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业管理区域的装饰装修施工时间为每个工作日8：00-12：00，14：00-17：00，其他时间（包括休息日和国家法定节假日全天）不得进行敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。七、因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，甲方应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。八、甲方应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改；甲方若擅自改动卫生间、厨房、阳台或其他部位造成地面出现渗漏或其他情况影响到相邻业主使用物业或对相邻物业造成损害等问题，由甲方负责处理。九、甲方应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按乙方指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。十、甲方及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。十一、在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。十二、本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；3、违章搭建、私设摊点；4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；8、法律、法规禁止的其他行为。第9页共18页第七条专项维修基金的管理与使用一、专项维修资金按《住宅专项维修资金管理办法》、《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》等规定交存和使用，如有新规定，则按最新规定执行。二、房屋所有权转让时,甲方缴交的维修基金和资金余额不予退还,随房屋所有权同时过户。第八条保险物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险在保修期满后由乙方代为办理，纳入物业服务资金年度预算。甲方或物业使用人的人身安全、私有财产、车辆等的保险由甲方或物业使用人自行办理。第九条物业的维修养护一、业主大会成立前，乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使