郑州写字楼市场调研

写字楼市场调研营销中心2015.05.25•2014年，郑州市非住宅投放564.66万㎡，同比下降16.86%，销售321.63万㎡，同比增长8.28%，供销比为1.76：1，较2013年的2.29：1有所缩减。其中，市区非住宅投放349.04万㎡，同比下降34.17%，销售250.17万㎡，同比微降0.4%，供销比为1.4：1，较2013年的2.11：1有较大缩减。•从市区非住宅分物业类型供销看，2014年，市区商业用房投放116.40万㎡，同比下降22.91%，销售89.24万㎡，同比增长26.91%；写字楼投放126.38万㎡，同比下降43.23%，销售156.64万㎡，同比下降10.12%，可以看出，市区非住宅的供应量得到一定控制，商业用房销售量保持增长，而写字楼的库存也有了一定程度的消化。1、郑州写字楼市场一、写字楼市场概述•目前，郑州市场上80%以上的写字楼分布在郑东新区及金水区，郑东新区又形成了分布明显的三个板块——CBD板块、CGD板块及高铁站板块，金水区写字楼重点集中在花园路金水CBD板块。•本次报告主要以郑东新区和金水CBD为主进行市场调研。具体项目主要为：美盛中心、楷林IFC、绿地新都会、绿地中心、升龙广场、永和宇宙星、金水万达中心、建业凯旋广场等项目。2、郑州写字楼分布•2014年办公市场首现“供不应求”局面，实际仍为去库存阶段，全年总供应116万㎡，销售148万㎡，供求比0.8，均价10901元/㎡，价格小幅下降。3、郑州写字楼市场供销•截至2014年12月，郑州市整体写字楼市场供应量剩余164万㎡。根据相关数据，进入2015年至今有约20万㎡的市场供应，根据目前的去化速度，目前市场供应需要15个月的销售周期，方能去化完毕，库存压力有所减少。4、郑州写字楼存量分析5、2014年郑州写字楼市场排名二、郑州写字楼配置概况楼盘名称产品形态规模（㎡）价格单层面积主力面积大堂挑高、面积电梯车位商务管家配套楷林IFC写字楼、商业23.5万210001400㎡80㎡自由分割10米650㎡45部1910个仲量联行中原首席LEED银级认证建筑群美盛中心写字楼、商业、酒店7.5万300003600㎡150－480㎡10米21部日立电梯1000余仲量联行喜来登酒店,1500㎡会议室、精装修、LEED升龙广场写字楼、商业、酒店，酒店公寓60万148003580㎡80－180㎡15米，775㎡26部4329个升龙物业希尔顿大酒店，3.9m层高，150m，25万天枢绿地中心写字楼、商业74万300004400㎡190－4400㎡16米4000㎡65部各塔30部2000个暂未确定商业mall、空中商业、影院、空中泳池，285m建正东方中心写字楼、商业27万140002100㎡117－2100㎡9.3米40部1660个世邦魏理仕配备高端会议中心建业五栋大楼写字楼、商业16万130001600㎡110－300㎡4.99米28部蒂森克虏伯1000个暂未确定3000平空中花园，2万平主题餐饮楼盘名称产品形态规模价格单层面积主力面积大堂挑高电梯车位商务管家配套汇艺中心写字楼、商业、酒店15.5万㎡130001800/2400㎡150－354㎡10米10部1000个世邦魏理仕3000㎡会所大隐剧院机停机坪、认证（LEED财信大厦写字楼、商业2万㎡120001000㎡42-171㎡8.7米500㎡4部300个盛世物业管理层高4.2米，快捷酒店，商业1－5F凯利国际中心写字楼16万㎡120002000㎡100－1000㎡20米20部1300个第一太平戴维斯3000㎡高端会所，5000平庭院东方国际广场写字楼、商业14万140001200－1800㎡目前整层半层9米200㎡26部1400个绿城物业其中3万方商业，等预售中。具体没确定永和宇宙星写字楼、商业、酒店8.4万15000-160002000㎡78-2000㎡10米600㎡21部605个郑州派铂利31层地下2层目前未销售据说有内部房聚源国际写字楼、商业5.5万14000元1200㎡90－290012米700㎡10部420个DTZ\法国ACCOR雅高写字楼3.3万，会馆、休闲书吧，2家物管公司，加拿大宝佳与IFC一家东方鼎盛中心写字楼3.8万27000元1500㎡半层、整层销售15米2000㎡12部第一太平戴维斯超甲级写字楼，廊院结构，空中花园，对景小花园三、2015年1-4月郑州重点写字楼销售情况区域楼盘名称2015.1月2015.2月2015.3月2015.4月总套数均价（元/㎡）总套数均价（元/㎡）总套数均价（元/㎡）总套数均价（元/㎡）金水区金水万达中心211515615149715152231415079蓝堡湾5139813143542140191614923兰德中心115778郑东新区建正东方中心1810864171046751017949682凯利国际中心181024218103031910598龙湖一号总部企业中心13224521322606中科大厦1213500216767汇艺中心1010649怡商会馆72330114275831821388绿地新都会714635212760414593414549升龙广场6132502130153126711413306美盛中心525804227758122839永和宇宙星514782514623亚新广场4121676122776126961912457嘉亿东方大厦4106701411380711338511364雅宝东方国际2134091510601612743正商和谐大厦1920629661楷林IFC412902513765郑东商业中心210436绿地中心820990四、郑州写字楼典型项目分析美盛中心/基础信息项目简介美盛中心位于郑东新区金水路与农业东路交汇处，占地64亩，总建筑面积17.2万㎡。项目由东西两栋板式结构高层构成，西栋为5A甲级写字楼，25层高，1-4层为商业。东栋为五星级喜来登酒店。楼层分布1~4层商业，5~10层分割销售，11~25层整层、半层销售物业类型商业、写字楼、酒店物业管理仲量联行物业费办公：10元/㎡/月其他：13元/㎡/月竣工时间2013年9月（现房在售）交房标准精装修目前销售情况美盛现房写字楼仅剩4套左右，主要位于20楼以上，仅剩280㎡和480㎡房源，均价为30000元/㎡。1-4层商业5-10层分割销售11-25层整层半层销售喜来登酒店12345678910345.42㎡388.32㎡464.47㎡279.8㎡234.36㎡338.12㎡332.06㎡480.44㎡443.59㎡289.82㎡15-25层美盛中心/产品配置标准层面积3600㎡分割面积234~480㎡层高3.7米外立面纯石材结合局部LOW-E玻璃幕墙大堂600㎡大堂挑高10米公共部分精装电梯21部电梯（日立）空调分体计量中央空调/新风系统产品亮点15000㎡迎宾广场地下车位地下两层1000余个（车位配比85:1）15-25层楷林IFC/基础信息项目简介楷林IFC位于郑东新区金水东路与心怡路交汇处，占地54亩，总建筑面积24万㎡，项目由四栋高层写字楼和商务配套裙房组成。建筑高度99.9m楼层分布地下2F，1-4F商业，5-10F分割销售，11-25F整层、半层销售物业类型商业、写字楼物业管理楷林物业(仲量联行）物业费办公10元/㎡·月；商业13元/㎡·月交房时间2014年12月（现房在售）目前销售情况现房写字楼仅剩C、D栋，C栋主推200-300㎡，目前仅余部分房源，D栋整层或半层在售，整层1800㎡，半层800㎡。房源价格18000-21000元/㎡。楷林IFC/产品配置标准层面积A、B座1300㎡C、D座1700㎡分割面积A、B座70-1300㎡D座84.81-522㎡层高3.85m（净高2.8m）外立面LOW-E玻璃幕墙+石材穿插设计，体现高效、简洁的现代感大堂600㎡（D座1060㎡）D座挑高15m电梯A、B座7部/C、D座11部（奥蒂斯电梯）空调分体计量中央空调地下车位车位比86:1地下停车位1910个交房标准大堂及公共部分精装修产品亮点电梯与停车位高于国际标准D座标准层/面积1667㎡绿地中心/基础信息项目简介绿地中心位于郑东新区东风东路商鼎路交叉路口，占地63亩，总建筑面积约68.2万㎡，项目由2栋285米的63层高楼组成，规划建设集150米甲级写字楼、四星级酒店、餐饮、娱乐、购物中心于一体的大型现代服务业综合体项目。楼层分布北塔1-3层为17米挑高大堂，4-53层为办公，54-56为空中商业，57-63层为豪华办公（南塔54层为游泳池，56-63层为空中花园）产品情况项目标准层为16户，层高4.2米，整层面积4400㎡，单个户型面积190-440㎡。同时楼栋每隔6层有挑高楼层，层高8.4米，挑高楼层仅6户，占据两个对角位置，剩余两个对角位置为镂空的空中花园，该层单户面积约500㎡。物业管理上海圣维仕物业费商业24元/㎡/月，写字楼19.2元/㎡/月客户构成成交客户以郑东新区和金水区为主，多为私营业主，企业高管及高级白领等销售情况仅余少量50层及以上房源，面积为200-500㎡，均价30000元/㎡，全款可优惠10个点。绿地中心/产品配置标准层面积4400㎡分割面积190-400㎡层高净高2.85m外立面玻璃幕墙大堂16米挑高、大堂地板采暖系统空调中央全热回收空调、新风系统地下车位北塔1317个车位，南塔1384个车位交房标准大堂及公共部分精装修产品亮点285米超高层升龙广场/基础信息项目简介升龙广场位于东风东路与广场南路交叉口，占地90亩，总建筑面积60万㎡，由2栋150米高层5A智能写字楼、2栋100米5A甲级办公、1栋45米高甲级办公楼、1栋五星级希尔顿酒店、2栋酒店式公寓等在内的8栋公共建筑组成。楼层分布地下3层,除地下一层为部分商业外，其他均为停车厂；地上1-4\5层为商业（其中B-11为2层商业）；上面均为办公物业类型写字楼、商业物业费办公8.8元/㎡，商业15元/㎡设计理念24小时城市综合体客户情况投资客为主，以私营企业主居多。客户来源以郑州本地散客为主，约占80%，地市客户集中在周口和濮阳（每月都有成交）。目前销售商铺清盘特惠，均价最低20000元/平起；写字楼在售均价14800元/平，一次性付款优惠5%，按揭优惠3%。升龙广场/产品配置标准层高3.95米标准层面积B11：1100㎡，B12:3200-3800㎡，B14:3200㎡分割面积140-3400㎡外立面LOW-E镀膜中空玻璃幕墙大堂15m挑高大堂面积775㎡电梯26部三菱电梯空调麦克维尔四管制中央空调车位地下负三层共4329个交房标准大堂及公共部分精装，地面高档石材，墙面高档石材15-30F公寓7-13F办公1-6F商业永和宇宙星/基本信息项目简介项目位于商鼎路与心怡路交叉口东南角，总占地面积15亩，总建筑面积9.63万㎡，其中商业2.39万㎡，办公4.68万㎡，是集主题体验式商业、写字楼与公寓于一体的商务综合体项目。容积率7.0楼层分布1-6F商业；7-13F写字楼（78-2000㎡可自由分割）；15-30F精装修公寓（层面积约2000㎡，每层30户）建筑高度120米物业费办公10元/㎡·月；商业15元/㎡·月物业管理郑州派铂利物业有限公司目前销售毛坯公寓均价15000元/㎡，精装公寓均价16000元/㎡，主推62.44、76.78、136.35㎡房源，全款可享98折优惠永和宇宙星/产品配置标准层高商业5.3-6m，写字楼3.8m外立面进口花岗岩、low-e玻璃幕大堂面积600㎡大堂挑高10m电梯21部双侧OTIS电梯分割面积1-6层主题体验式商业广场7-13层78-2000㎡写字楼15-30层60-77㎡精装修公寓空调中央空调车位中地下一层为公共停车位，部分区域设立地下6（5）层停车位，共700余个交房标准精装修交房时间2014年底（现房在售）7#1#2#A2#B3#4#5#6#9#8#一期2#A、2#B、2#C二期3#、4#、