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工程审计投资监理一、房地产开发项目和基本建设项目是主要的审计对象★房地产开发项目的主要特点在于经济效益的取得主要是通过销售所建楼盘实现，多数情况下，形成固定资产较少★基本建设项目常常又被称作固定资产投资项目，主要特点在于项目有一个较长的生命周期，项目竣工投产后，形成新增生产能力，经济效益的取得主要是通过日常经营获取★房地产开发项目与基本建设项目都属于工程建设项目，在项目管理方面有很多共同之处，使得实施审计的主要内容大体相同★基本建设项目与房地产开发项目的不同特点也使得实施审计的内容也有一定的差异，比如，房地产项目审计需要关注到项目的销售，对已清盘的项目应关注其最终取得的效益状况；而基建项目审计需要更多的关注项目竣工后交付使用资产的情况，审计关注的最终节点多为竣工投产之时，由于后续的经营期较长，很难对项目最终取得的效益状况展开评价二、审计实施1、内部审计实务指南第1号――建设项目内部审计2、具体审计内容共分11部分，包括：投资立项审计、勘察设计管理审计、招投标审计、合同管理审计、工程管理审计、工程造价审计、竣工验收审计、财务管理审计、后评价审计、房地产项目销售审计以及上述项目管理各个环节的制度建设及执行情况审计3、投资立项审计★对项目的决策程序、立项审批情况、可行性研究报告的真实性、完整性和科学性进行的审查与评价★审查决策程序；审查项目建议书及可行性研究报告是否得到政府审批；审查可行性研究报告财务评价的科学性。★了解《政府核准的投资项目目录》及各地方实施细则★案例恶意拆项，降低决策层次，违背决策原则；厂区内扩建项目回避政府审批，建设投资存在损失的风险；实际建设内容与立项内容不一致，该调整事项未经相应决策。4、勘察设计管理审计★对项目建设过程中勘察、设计环节各项管理工作质量及绩效进行的审查和评价★审查建设用地规划许可证，及建设工程规划许可证是否齐全；审查初步设计及概算是否经过审批；审查概算是否超投资估算，设计内容是否符合可行性研究报告相应的建设内容。★案例设计方案大幅调整造成投资规模大幅增长，对项目建设资金造成巨大压力，形成项目开发的巨大风险5、招投标审计★对建设项目的勘察、设计、施工、施工监理等各方面的招标和工程承发包的质量及绩效进行的审查和评价★审查项目的勘察、设计、监理、施工、材料设备采购招投标及内部议标的真实性、合法性、公正性★《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》、各地方相关规定、勘察设计收费标准、监理收费标准★案例不经招标或内部议标，直接签订合同，违反相关规定；投标资格审查不严，投标人挂靠他人资质，获取中标；先开工，后招标，招标投标不具真实性；与不具备施工资质的供货商签订包工包料的施工合同；内部议标管理薄弱，缺乏相应制度约束。6、合同管理审计★对项目建设过程中各专项合同内容及各项管理工作质量及绩效进行的审查和评价★审查合同的签订及履行情况；审查项目合同台帐，检查其是否完整、是否动态反映了合同履行情况，与财务部门的支付台帐相互检验，分析是否存在不合理的支付情况。★案例合同管理缺失，项目管理不到位；不按照招投标结果签订合同，违反相关规定；同一项目签订阴阳两份合同，引发法律风险；合同管理不严，中标单位转包合同；投资监理不按照合同约定全面履行合同，咨询服务存在“偷工减料”的现象。7、工程管理★对建设项目实施过程中的工作进度、施工质量、工程监理和投资监理所进行的审查和评价★审查施工许可证的办理情况；审查进度计划，开竣时间，判断现场进度情况；审查建设单位专业配备情况；审查施工监理和投资监理现场工作人员是否到位。★案例在未取得施工许可证的情况下，开始施工；施工方与委托代建方为同一家单位，超出常规，造价偏高；项目公司工程部专业配备不完整，现场管理存缺陷；对咨询单位管理不严，投资监理现场工作人员与合同约定不相符合，整体素质下降；8、工程造价审计★对建设项目全部成本的真实性、合法性以及造价控制的有效性进行的审查和评价★审查投资估算、设计概算、施工图预算是否齐全；审查项目全部投资成本控制目标是否建立；审查竣工结算是否经过造价咨询机构审核；审查项目的实际投资总额是否控制在目标成本之内，是否存在超立项投资、超概算投资的情况。★案例设计概算、施工图预算未编制，成本控制目标不明确，导致项目超立项投资，造价失控；竣工结算审核质量不高，部分结算内容与现场情况不符合，存在高估冒算的现象；投资监理提交的竣工结算审核报告存在计算错误，项目公司疏于复核，导致多支出结算款。9、竣工验收审计★对已完工建设项目的验收情况、试运行情况进行的检查和评价活动★审查项目竣工备案情况（竣工备案证、竣工验收报告、施工监理所做的竣工项目评估报告)；检查实际施工质量是否达到合同的相关规定；生产项目的试运行情况，对暴露的问题是否进行了整改；审查竣工项目产权登记情况。★案例某项目指定分包工程未验收，项目存在事故隐患；某生产项目联动试运行不畅，产品质量问题多，整改不力，项目未组织竣工验收。10、财务管理审计★对建设项目资金筹措、资金使用及其账务处理的真实性、合规性进行的监督和评价★审查工程进度款的支付手续是否完备（现场形象进度，施工监理支付证书，投资监理审核报告，内部流转程序）；审查工程进度款是否存在超付的现象；审查竣工决算的编制情况，是否含有不属于本项目的其他支出。★案例进度款支付未按照合同约定执行，手续不完备；将未经立项审批的其他建设内容计入竣工决算；将其他日常的维护修理支出列入竣工决算。11、后评价审计★对项目交付使用经过试运行后，或房地产销售清盘后有关经济指标和技术指标是否达到预期目标的审查和评价★基于的基础，项目通过竣工验收，竣工决算工作完成★目前，后评价审计做得比较少，关键是竣工决算工作较薄弱，有的基建项目甚至不进行竣工验收，有的房地产开发项目在项目还未销售完毕，工程结算审价工作还未结束，就进行了后评估工作，造成审计很难对项目展开后评价工作，这需要我们企业在规范相关制度的前提下予以实施★主要方法：与可研相一致，只不过将预测的数据替换为实际数据，做分析比较，得出结论12、房地产销售管理审计★对房地产项目的销售业绩以及销售控制的合理性、有效性进行审计和评价★审查销售定价及内部审批；审查销售折扣政策的制定及实施；核实销售业绩；审查营销费用支出的真实性、合理性★案例超越折扣政策实施销售；超越销售底价实施销售；13、项目管理内控审计★对项目管理各个环节制度建设的健全性及执行的有效性进行审查及评价★审查项目管理制度建设是否涵盖了所有的业务流程；审查项目管理制度与上级单位的相关制度是否相违背；审查项目管理制度的执行情况。★案例支付进度款之前，未对现场实际进度进行有效计量，不符合内控制度相关规定；签证审批流程，不符合制度规定。14、除项目管理之外，其他需要关注的事项★如发生项目的收购或转让的情况，审查该等事项的决策是否完备、程序是否合规、交易价格是否合理★审查大额资金运作情况，包括是否存在为施工企业垫资，或者虚拟工程支出，将资金挪作他用的情况★对于合资项目，关注其他股东出资是否到位，建设资金是否按配比投入，对于银行贷款是否按照同比例提供担保15、一些个人体会★全面审计，跟踪审计，专项审计相结合★重视方案制定，明确审计目标和审计重点★审计过程中应与被审计单位多交流★重视审计底稿编制质量，做到事实清楚，观点明确，结论可靠★不惧怕与经营管理者的观点碰撞，保持审计的独立性和客观性，体现审计的价值★在揭示问题的同时，多提建议，降低审计风险三、投资监理1、投资监理简介★投资监理的主要工作内容：造价咨询+招标代理（含内部招标）★造价咨询企业资质信息及注册造价师注册信息可以在中国造价管理协会网站查询：★《工程造价咨询企业管理办法》造价咨询单位资质分甲级、乙级（包括暂定乙级），资质有效期三年，甲（乙）级标准：专职从事工程造价专业工作的人员不少于20人（12），其中，具有工程或者工程经济类中级以上专业技术职称的人员不少于16人（8）；取得造价工程师注册证书的人员不少于10人（6），其他人员具有从事工程造价专业工作的经历，企业注册资本不少于人民币100万元（50）企业；近3年工程造价咨询营业收入累计不低于人民币500（50）万元；工程造价咨询企业从事工程造价咨询活动不受行政区域限制，甲级工程造价咨询企业可以从事各类建设项目的工程造价咨询业务，乙级工程造价咨询企业可以从事工程造价5000万元人民币以下的各类建设项目的工程造价咨询业务；第二十二条工程造价咨询企业从事工程造价咨询业务，应当按照有关规定的要求出具工程造价成果文件，工程造价成果文件应当由工程造价咨询企业加盖有企业名称、资质等级及证书编号的执业印章，并由执行咨询业务的注册造价工程师签字、加盖执业印章。★《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》工程建设项目招标代理是指对工程的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备（进口机电设备除外）、材料采购招标的代理。注：进口设备国际招标代理（商务部）工程招标代理机构资格分为甲、乙（含暂定资格）两级，资质有效期三年，甲（乙）级标准：具有工程建设类执业注册资格或者中级以上专业技术职称的专职人员不少于20（10）人，其中具有造价工程师执业资格人员不少于2人，企业注册资本不少于人民币100万元（50）企业；近3年内代理中标金额3000（1000）万元以上的工程不少于10个，或者代理招标的工程累计中标金额在8（3）亿元以上；招标代理企业从事招标代理活动不受行政区域限制，乙级工程招标代理机构只能承担工程投资额（不含征地费、大市政配套费与拆迁补偿费）3000万元以下的工程招标代理业务；2、投资监理的收费标准及服务内容★投资监理的收费标准各地都有相关的标准，如选择上海本地的投资监理单位，可参照上海标准，即《上海市建设工程造价服务和工程招标代理服务收费标准》实施；收费计算按照累进制分档计算如：某编制工程量清单的建安工程造价为3000万元，计算编制工程量清单收费额如下：100万元×0.37%=0.37万元（500-100）万元×0.35%=1.40万元（1000-500）万元×0.33%=1.65万元（3000-1000）万元×0.29%=5.80万元合计收费=0.37+1.40+1.65+5.80=9.22万元★服务内容编制项目投资估算、编制设计概算、编制工程建安造价、勘察招标代理、设计招标代理、施工招标代理、施工监理招标代理、施工全过程造价控制、工程造价审核、钢筋及预埋件计算；应根据项目的实际需要选择相关服务内容，并在招标文件中明确相关技术要求，技术要求可参照上海市建交委批准的《建设工程造价咨询规范》的相关内容。3、投资监理内部招标★资格预审主要审核内容：资质条件+类似项目经验，具体操作：可要求对方提供服务建议书，内部招标小组评议；★招标文件必须明确招投标日程、对投标文件的要求、具体咨询服务技术要求、报价原则、评标原则及合同条件；★评标办法一般采用综合评分法，即技术标评分+商务报价得分，取最高分为中标单位；商务报价得分可按照比重法或者平均报价法计算：比重法：某投标人商务报价得分=权重分×（最低报价/投标报价）平均报价法：全体平均报价＝∑合格投标人报价÷全体合格投标人家数；高于平均报价的某投标人商务报价得分＝权重分－（该投标人报价－平均报价）÷平均报价×100%×每百分点扣减分值；低于平均报价的某投标人商务报价得分＝权重分－（平均报价－该投标人报价）÷平均报价×100%×每百分点扣减分值÷2。4、投资监理现场工作评价★核实现场投资监理班子是否与合同约定相一致★按照合同约定及《建设工程造价咨询规范》，检查投资监理的咨询成果文件，判断其工作质量，对其存在的问题应提请相关企业或部门督促其整改，视具体情况建议按照合同条款扣减对方咨询服务费用5、投资监理服务存在的典型问题及相应对策★投资监理挂靠他人资质或者中标人转包咨询合同对策：加强资格预审，核对监理班子人员的注册信息及社保缴纳情况★班子大换班，整体素质明显下降