搜索
沈阳和平满融远洋·新悦项目详细可行性研究报告远洋地产沈阳公司2012年09月目录第一部分项目概况第二部分宏观环境分析第三部分房地产市场分析第四部分项目初步定位第五部分项目初步设计方案第六部分项目开发计划第七部分项目效益测算第八部分综合建议1.1区位条件1.2规划条件1.3土地四至及现状1.4项目背景项目概况第一部分1.1区位条件—项目位置和平区是沈阳市传统经济、文化中心，和平区扩容增加满融地区，沈阳整体发展南移，为满融地区的发展带来机遇。项目位于城市主干路胜利大街东侧、南京南街西侧，距南京南街600米，距胜利大街250米；距离浑南新行政中心约6公里；距沈阳火车站新南站约3公里；距火车站沈阳站约10公里；距桃仙机场约15公里。项目位于沈阳市和平区，长白岛以南的满融地区，沈阳远洋天地项目南行约5公里。目标地块三环路1.1区位条件—周边配套项目北侧规划有中、小学，教育资源优势明显；1公里范围内：中型农贸市场2公里范围内：中兴街小学、沈阳第六十九中学、苏家屯区中心医院浑南分院3公里范围内：沈阳新南站、沈阳市行政中心、浑南新区朝鲜族学校、体育学院、会展广场、龙源宾馆；中兴街小学沈阳第六十九中学浑南新区朝鲜族学校苏家屯区中心医院浑南分院龙源宾馆本项目育才学校体育学院奥特莱斯沈阳会展中心教育商业及市政医疗在建规划名京广场沈阳新南站目标地块处于新兴区域，周边配套设施尚不完善,配套资源距项目约1-3公里。农贸市场沈阳新行政中心1.1区位条件—周边交通公共交通：地铁4#线及3条公交线路；项目周边有165、222、327路公交车；规划地铁4#线上河湾站（4#线2013年开工建设）；道路通达性：项目西侧胜利大街、东侧南京南街为沈阳至苏家屯快速干道，项目南侧40米规划路联通胜利南大街与南京南街，北侧临近沈阳三环路，项目通达性较好。本项目地铁4号线交通图本项目公共交通图公交车站：165、222九洲湾景汇站公交车站：327上河湾站地铁4号线上河湾站1.2规划条件项目规划基本信息项目总占地面积（㎡）180994.6平方米。项目总建筑面积（㎡）370066平方米，其中地上336116平方米，地下33950平方米(地上容积率按规划方案1.86计算)。容积率不小于1.0，不大于2.3限高（m）以空管部门审批为准建筑密度不大于35%绿地率不小于30%居住用地公建配套建筑面积（㎡）以规划审批为准车位配比要求公建：1.0辆/建筑面积100平方米，住宅0.4辆/户1.3项目四至及现状本项目地及南侧为已拆迁土地项目南侧规划路临近南京南街段已实施上河湾村本项目项目四至：项目东至22米规划路、南至40米规划路（部分已形成）、西至20米规划路（现状道路）、北至22米规划路；项目配套管网状况：给水、排水、电、暖、讯已至项目周边，煤气暂不具备；项目内现状：地块内为净地；北侧上河湾1.4项目背景注：和平区政府尚欠沈阳公司资金1.2亿元，因政府资金紧张，暂时不具备还款能力，经与和平区政府商议，如我司能取得该地块，则可以冲抵部分土地款。项目背景信息公示时间待定竞价时间待定保证金MR2012-01地块RMB5200万元；MR2012-02地块RMB5700万元，合计RMB10900万元（上次公示要求）。成交价起拍楼面价格为1295.6元/平方米（容积率按2.3计算），总地价款53936万元。付款进度根据与政府协调，竞买保证金按1.09亿元缴纳，竞得后15日内地价款支付至50%（含竞买保证金约1.09亿元）约2.6亿元，后续土地款于2013年1季度支付。第二部分2.1城市发展规划2.2城市经济研究2.3区域发展规划2.4区域经济研究2.5和平区的机遇宏观环境分析2.1城市发展规划本项目2010年2月28日沈阳市政府公布新的城区区划调整方案，原主城区均向外扩展，和平区、浑南新区已扩张至三环以外。2012年6月26日沈阳市规划局《沈阳市城市总体规划》进一步表明浑南新区作为城市重点发展；全运村、高铁沈阳南站、新的行政中心，2013年将全面投入使用，项目处于城市重点发展区域内。2.2城市经济研究——人口与收入人口保持稳步增长趋势，2011年沈阳市常住人口810.6万，户籍人口为722.7万。人均可支配收入持续增长，2011年城镇居民人均可支配收入达23326元，同比增长13.6%。作为大沈阳经济圈的中心城市，吸附了大批“新沈阳人”，较大的人口基数和收入的逐年提升，将推动房地产市场快速稳定的发展。数据来源：沈阳市统计局《沈阳市国民经济和社会发展统计公报》2007年2008年2009年2010年2011年户籍人口（万）709.8713.5716.5719.6722.7同比增长0.88%0.52%0.42%0.43%0.43%709.8713.5716.5719.6722.70.00%0.10%0.20%0.30%0.40%0.50%0.60%0.70%0.80%0.90%1.00%7007057107157207252007年—2011年沈阳人口2007年2008年2009年2010年2011年人均GDP（元）4349954106558166366772637可支配收入（元）14606.517295185602054123326同比增长25.4%18.41%9.1%11.2%13.6%同比增长23%15.50%12.3%13.1%11%434995410655816636677263714606.5172951856020541233260%10%20%30%40%50%60%01000020000300004000050000600007000080000沈阳人均GDP与可支配收入2.3区域发展规划——蓝海·东北创造中心和平区位于沈阳市的中心区域，是全市的政治、经济、科教、文化中心，在沈阳的城市发展中占有举足轻重的地位。满融地区为和平区仅存的待开发区域，升值潜力巨大。满融经济区“蓝海·东北创造中心”将辐射东北亚发展定位：举和平区全区之力发展满融“蓝海”经济区，高站位、大手笔规划是和平区对满融地区未来发展的定位，满融经济区被命名为“沈阳蓝海·东北创造中心”。发展目标：将建设成为东北地区“产业素质最高区、生态环境最佳区、公共服务最优区”，成为立足沈阳经济区，辐射东北亚的东北创造中心。空间发展布局：“一心四区”，一心即东北创造中心，四区为商业总部办公聚集区、文化创意聚集区、培训及医疗服务聚集区、产品中试研发聚集区。2.4区域经济研究——总体特征2009-2011年，和平区GDP保持持续增长，年增长率均在10%以上。2011年，和平区GDP值为620.1亿元，增幅10.2%。人均GDP为9.5万元和平区GDP水平由于城区发展局限，已由原排名全市第一位跌至全市第三位；区域规划调整后，满融地区作为和平区的新生资源，是和平区重点打造区域，未来发展潜力巨大。数据来源：沈阳市统计局和平沈河大东皇姑铁西东陵苏家屯于洪沈北GDP（亿元）620.1739.2468.1378.31000.3406.4283385.9451.7增幅10.2105.112.412.512.313.213.714.8620.1739.2468.1378.31000.3406.4283385.9451.710.2105.112.412.512.313.213.714.8468101214160200400600800100012002011年沈阳各区GDP2009-2011年和平区GDP2.4区域经济研究—和平区人口与收入城镇居民人均可支配收入全市第一，是沈阳市传统的富裕区。2011年末，和平区户籍人口数为65.5万，与上年同期基本持平。2011年，和平区城镇居民人均可支配收入24925元。数据来源：沈阳市统计局2.5区域发展的机遇沈阳着力于建设国家中心城市，为带动区域产业经济发展发挥着强大的城市辐射力。沈阳经济运行平稳，GDP、收入等各项整体经济数据稳步向好；2013年在沈阳举办的第十二届全运会，为提升城市建设和管理水平、做大中心城市提供了契机。促进了沈阳南部市政配套工程的完善，使沈阳南部区域日趋成熟；长白岛、奥体中心、长青湾等浑南沿河一线，已基本没有可开发空间，随着全运村（新行政中心）的建设，沈阳南部区域已发展至三、四环中间区域。刚性、首改、投资等客群已随城市发展重心南移，沈阳南部区域已成为新的投资热点区域。行政区划调整，增加了满融地区，为和平区提供了全新的发展空间。第三部分3.1城市房地产市场分析3.2区域房地产市场分析3.3项目周边竞争分析3.4重点对标项目分析3.5市场分析小结房地产市场分析3.1城市房地产市场分析——土地市场数据来源：沈阳土地交易中心1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2011年2012年土地面积603323098170936521331417552221586382165123253建筑面积12894497209393188149329658450110451117123218313269636楼面地价20762357193518851441162516321631137412551222113317311005158683815921971500700900110013001500170019002100230025000100200300400500600700沈阳经营性用地月度出让情况2012年上半年成交经营性土地825.43万平方米，与去年同期基本持平，土地单价及楼面地价略低于去年上半年的水平。根据沈阳市土地储备交易中心2012年推出土地情况来看，市内成熟区域土地供应量较少，只有金廊有大面积土地供应，其余供应土地面积大多在5万平方米以下。3.1城市房地产市场分析—商品房市场2009年以来沈阳新开工面积明显回升。2011年，受政策调控影响，新开工面积回落至2924万平方米，同期施工面积为7740万平方米，均较2010年略有回落。266240204410506966347740125424841879188029242274101510911078107611088151.232.21.741.752.642.7900.511.522.5301000200030004000500060007000800090002006年2007年2008年2009年2010年2011年沈阳商品房施工、新开工、竣工情况施工面积新开工面积竣工面积完工周期（年）3.1城市房地产市场分析—商品房市场2011年沈阳市商品住宅成交面积1952万㎡，成交金额1096亿；2011年销售均价5615元/㎡；从2012年上半年商品住宅各类成交量的数据分析来看，虽然受总体调控政策的影响，以及一季度的成交缩量，上半年成交量较去年有一定幅度的下滑。但与全国重点一线城市及同类的二线城市横向比较来看，沈阳市场因为刚性需求的强力支撑，总体表现还是属于理性及健康的。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2011年2012年新增面积9324.790.5233.5115.5191.3142.1156.9331.4178.7147.3106.154.932.3112.2125.5156.5115.4销售面积107.4122.412684.8100.9112.5122.1141.4127.7131.6104.887.130.74975.367.897.692.9销售均价559359045225547956645900610057266296623760346157587659076009610561874000450050005500600065007000050100150200250300350400450500沈阳市全年月度商品住宅供销出台日期政策范围政策类型政策主题政策要点发布单位2012/5/20全国房产政策稳定房产市场调控武汉市六省经济调研会议，稳定房地