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土建与精装修场地移交及质量敏感点分析指引2018年5月21日目录•一、提前介入•二、建议移交样板先行•三、移交的目标和流程•四、移交的人员配备、问题记录表格•五、移交的前提条件•六、分项工程移交内容及标准•七、成品和半成品保护•八、顺畅移交提升建议、小结•一，提前介入（交底）：砌筑阶段1，依据精装修施工图纸和协商木门供应商，在砌筑前发文明确室内最佳各门洞口高宽尺寸，施工中检查监督（洞口尺寸超宽后补砂浆易空鼓开裂等）；2，依据橱柜深化施工图明确烟道口预留位置、尺寸和平水高度；3，注意外墙上下窗口偏移（3#楼卫生间外窗洞口左右偏移部分超5公需打凿的）抹灰阶段1，卫生间墙根底部掉落的抹灰砂浆需第一时间清理干净，多余钢筋切除，避免卫生间墙根普通超高的问题；2，特别注意厨房和卫生间墙体垂直度、平整度、转角方正（如洗手盆位置转角需方正，平整度差至镶贴水泥油超厚易致墙砖空鼓脱落等问题）；铝门窗安装阶段（后期返工困难）1，注意厨卫铝合金窗户安装平水高度（3#楼部分卫生间外窗上下高低偏差3/5公分导致墙砖靠窗边排版困难），垂直度（导致窗四周墙砖镶贴完成后窗明显不垂直），左右高低不水平超3mm；2，其余铝合金窗门窗安装水平下框左右高低不直凹凸弯曲，安装超高露底，安装离墙边左右大小头（造成窗台大小头和外墙砖收口打胶超宽等）；3，固定拉条固定不超高；安装左右位置（好收边收口饰面）内外墙收边收口阶段1，注意窗四周收口砂浆的平整度、垂直度、转角方正（3#楼窗台盖板时注意左右大小头)；2，窗台盖板和找平砂浆的完成面高度（窗边框上边缘下去6公分以上）；3，铝合金门窗边收口塞缝多余砂浆必须在第一时间清理刮除干净。以上问题若不在施工阶段提前介入监督交底，后期返工将耗费更多时间和巨大人力物力，得不偿失移交组织要点二，建议：移交样板先行（土建依据样板进行自查整改验收)目的1、提前检验总包移交质量；2、提前给各方提标准及要求；三，移交目标移交流程移交样板先行↑移交流程所有的土建移交资料清晰完整地由土建总包移交至装修总包移交样板先行↓四，移交人员配备要求：移交双方人员均分为初查、复查两部分单位土建水电安装铝合金类防水入户门土建总包44000精装总包44220铝合金单位00200防水单位00020木门单位40000木地板单位20000橱柜单位02000浴室柜单位02000空调单位000室内电器单位02000入户门单位000022每单元移交各单位人员数量（单位:人）项目移交表格与问题记录：•记录检查所有问题（包括误差范围内）•外墙门窗、阳台栏杆（窗台石上栏杆后安装）安装完成；•土建户内清洁完成；•室内外水电、消防安装工程基本完成•天、墙、管边、窗边无渗漏、开裂•厨房、阳露台不漏•卫生间渗水试验完成，并确保无漏•能提装饰供材料运输、集散、堆放、加工等的场地；•临时用水用电的接驳点和垂直运输工具•平水1米线基准点（要求公共部分的由土建总包弹出）五、移交前提条件解决能走能运能做的问题六，移交内容及标准工厂化加工的难点：地砖移交标准——实测实量1.天花顺平，水平度偏差小于等于15mm；2.房间方正度偏差小于等于6mm；3.抹灰垂直、平整度偏差小于等于4mm（普通抹灰规范要求）；4.抹灰阴阳角方正度、直线度偏差小于等于4mm；5.门垛厚度、宽度、高度偏差小于等于±5mm；6.同一室内底盒标高差小于等于5mm（绝对标高）；7.窗边大小头偏差小于等于5mm（1公分）；8.室内、阳台、电梯厅的地面标高与设计值偏差小于等于5mm；9.厨卫间的尺寸一致性小于等于6mm；（每栋楼为一套标准）10.客厅、过道的尺寸一致性小于等于20mm。（每10层楼为一套标准）移交标准——观感质量1、防渗抗裂：须对沉箱、阳台进行封闭试水2、排水管通球试验：暂缓，待室外管线完成后统一测试移交。3、给水管：带压移交，水压测试合格，不漏水。4、铝合金门框、栏杆：分包单位做好成品保护后进行移交。移交资料1.防渗验收资料2.楼层砌筑抹灰验收资料3.楼层水电验收资料4.控制线移交记录（标高线）发文明确不能随意改动5.抹灰砂浆强度检验资料以上资料全部建立一户一档；入户大堂、架空层、电梯间等公区另设一档资料。•土建部分•地面实测实量前，精装单位应效验公共部分标高线和装修完成面平水地面铺贴部分的通过性和铺贴厚度的合理性1、地面项目六、分项工程移交标准•地面问题：超高需打凿的，淤结砂浆垃圾未清理干净，楼板平整度差铺贴超厚超高•以卧室精装完成面为±0.00点，地砖粘接层厚度超过60mm且面积超过0.5㎡和粘接层厚度不足10mm的部分由土建单位全数整改到位；地面管线预埋位置（尤其是靠门洞口位置）及房间四角重点检测，厨房给水管超高，致地砖粘接层厚度不足1公分的，需由土建负责打凿粘接砂浆层厚度超6公分的，超用砂浆扣除土建总包费用•卧室房间砂浆找平层超厚的，卫生间超高需打凿破坏防水的•抹灰强度要够，不然会造成饰面如墙面砖等大面积空鼓•平整度误差，墙砖饰面油漆饰面墙面平整度均≤4mm；2、墙面项目•墙面垂直度误差，墙砖饰面垂直度≤3mm，其它饰面垂直度≤4mm；•墙面阴阳角误差，所有墙面阴阳角误差均≤4mm；•地面空鼓整改范围：单个空鼓面积≥400cm2或一面墙有空鼓面积≤400cm2的点超过2处的必须整改；•墙面空鼓整改范围：单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；单面墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米；基层空鼓或抹灰强度不够，后期精装施工后大面积空鼓•房间开间进深误差±15mm以内；房间开间/进深偏差测量示意•房间方正度检测，十字控制线检测误差≤10mm，对角线检测误差≤15mm；卫生间墙面垂直度差，致墙面砖铺贴过不了和超厚墙砖易空鼓卫生间墙面凸出超高的，同一轴线不同区域墙体错位，门垛错位严重的，厨房门连窗门垛错位致门槛石大小头严重的，窗上部阳角不正误差超4mm以上的墙面上下两端平整度误差超15mm/3公分的，致石膏线铺贴弯曲和踢脚线无法铺贴或弯曲的墙面：开裂，空鼓，平整度/垂直度超规范,漏挂网，露铁网等墙面开裂窗台四周收口砂浆开裂（部分）窗台左右大小头超1公分（多），空鼓，窗台盖板超高的，收口砂浆及厨卫阴阳角不正误差超4mm以上的3、顶面项目·对于未吊顶的天棚其平整度以水平标高线为参照误差极差±15mm；•顶板不平整致石膏线无法安装的；避免因结构裂纹导致渗水及精装完成后返工顶部下凸出超1公分•天花空鼓，梁大小头、水平误差≤10mm;1、给排水项目•给排水管道无渗漏、无堵塞，排水管道坡向、坡度正确（GB50242-2002）；•给水管检测试压1.0MPa,稳压30分钟后压降不超过0.05MPa，无渗漏；•检查给水管有无损伤，实测地面敷设的给水管与地面标高是否冲突（土建地面已提到）；•所有给水都必须做放水实验，保证流水通畅；•排水主管检测以通球为准，要求球径不小于管道的2/3；•地漏有效水封深度不小于50mm，构造内无存水弯的卫生器具与生活排水管道连接时应设存水弯，其有效水封深度不小于50mm；（GB50368-2005）•安装部分要求：1、土建点位按精装修施工图标准预留，不符的部分必须全数整改到位。2、所有点位满足该户内最大功能需求，如设计不合理，工程应提出并做相应调整。•给水管头高出墙面距离：墙砖饰面高出抹灰面15~20mm；油漆饰面出墙-5~5mm；风险:1、内陷过多精装加内外丝接头，增加漏水风险点；2、高出墙面过多影响装饰观感，整体装修质量下降；•给水管超高，排污管破坏的；•实测混合龙头间间距15mm，间距误差±3mm，水平误差±5mm；给水管保护砂浆空鼓，超高的（不处理致地面砖一起空鼓）按这个标准保护保护前地面冲洗干净2、强弱电项目•配电箱内配线整齐，回路编号齐全，标示正确，箱内开关开启灵活品牌是否一致；•等电位端子齐全，接线位置正确；•强电进行通断和绝缘测试，导线间和导线对地间绝缘电阻值必须大0.5MΩ；•防雷接地由铝合金单位焊接，土建总包余留接地点；•开关边缘距门框边缘及墙边距离150mm至200mm，同位置不同层误差小于等于50mm；•土建穿线并线后预留接线长度；•同一室内的电源、电话、电视等插座底盒同功能应在同一水平标高上，高差应小于5mm；•墙砖饰面墙面底盒（包括强弱电箱及等电位盒）高出抹灰面15mm~20mm，油漆饰面墙面底盒高出墙面极差≤5mm；满足要求高出墙面过多25mmB区底盒内陷3、通风与空调，孔洞，开关面板•卫生间排气孔空调孔无渗漏、反坡、位置、大小正确、与插座位置协调（空调孔），装饰单位进场必须全数检查，如有不符的土建单位全数整改到位；•空调单位在移交阶段对所有户型空调外机位尺寸、内机安装位置进行测量，如有与设计配备冲突的，提出由专业工程师出具体处理方案；•烟道止回阀安装高度位置正确且无功能障碍，抽油烟机单位检测；4、门窗栏杆项目•户内门洞尺寸由木门施工单位进行实测实量（我方整理数据后提交土建整改）；•门洞口要求：最理想尺寸是木门订做的含框宽度左右各预留1.5公分安装缝隙，高度预留2公分安装缝隙（超宽超高，后补的砂浆都容易震动导致开裂或安装困难）•入户门门洞必须满足90°开启，土建预留装饰饰面厚度，开启无异响。风险：门洞超高，安装门后精装各班组不愿意配合塞缝，入户门左右上下缝隙超4公分的，由土建负责填塞门头超高缝隙•入户门安装严格按照精装完成面标高进行安装，以设计轴线为标准保证门窗方正度，误差控制在5mm以内，门框无松动；门头缝隙超4公分的由土建负责塞缝左右缝隙超3公分致塞缝困难凹陷大，刮塑收口难门震动后期开裂掉落•门窗洞墙体厚度误差±5mm（超5/10mm普遍存在）；•门窗洞高宽误差极差10mm；•对土建铝合金门窗的进出线必须以室内装饰墙面为标准进行安装，铝合金门窗框边距内墙装饰面的距离根据精装饰要求统一，确保室内门窗台面宽度一致；窗台宽度•铝合金框与土建抹灰面间距：砖饰面误差≤20mm，油漆饰面误差≤5mm；呈喇叭口，影响细部工程质量•铝合金门窗外围玻璃胶密封胶顺直、密实、无渗漏，材料自身安装无缺陷，做淋水实验检测，移交重点关注项；•铝合金推拉门框垂直度≥2.5mm，下款凹凸超不水平度≥3mm（个别超1公分，外架拆除后极难返工）铝合金下滑弯曲致地砖收口缝隙超4mm以上的铝合金门窗安装在门洞中，左右离内外墙边间距大小头超1.5公分致地面砖铺贴，门框石收口倾斜的（厨房门联窗错位大小头和阳台推拉门安装错位）•铝合金门窗框边收口多余砂浆严重妨碍刮塑收口；•铝合金单位在移交开始后必须与土建移交进度同步，完成室内所有工程（玻璃、栏杆、锁具、拉片预埋等等），避免交叉施工损坏无法界定。•铝合金门窗安装损坏，配件安装不到位推拉关闭不了的，安装高度错误的；•防水工程•外墙防水，外墙面无渗漏、滴水线无爬水；•外窗防水，外窗及外窗周边无渗漏，做淋水实验，并逐户检查；•生活阳台观景阳台等局部有防水要求的，局部进行闭水实验；•屋面防水，屋面无渗漏、无积水；•厨卫间防水由防水单位直接与精装修单位移交，下沉卫生间由精装修单位盖板回填，界面划分清楚，排水点位不符部分可以在盖板前调整，避免更改给水管破坏防水；•厨房、卫生间等有防水要求的地面应全数检查，蓄水时间不得小于24小时，最小蓄水深度不得小于20mm，卫生间蓄水应超过侧排管及返梁，重点观察墙角及排水管周边（顶面、侧面排水管）；•墙面防水第一必须基层抹灰强度足够，否无论采用什么粘结剂都将导致墙砖大面积空鼓，第二墙面应无孔洞、无起沙起灰，表面应毛糙（有利于防止空鼓，禁止玻化砖吸水率底或不吸水的砖上墙）表面应粗糙七，成品和半成品保护（重要）遗留工程整改1.装修总包检查后，将检查结果签字盖章后移交项目部、监理单位及土建总包；2.土建总包根据装修总包检查结果按照计划节点进行整改；整改完成（或到节点时间）后装修总包进行复检；3.复检即终检，终检中存在的问题统一调整为装修总包负责维修，该费用按土建总包合同中遗留工程单价对总包进行扣款。4.工程量由总包联合监理单位现场确认，无法判定部分由项目部判定。顺畅移交议?八、小结前期移交工作的