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目录：I.项目情况分析II.综合业态分析III.项目SWOT分析项目情况分析I.项目情况分析综合概况地理位置交通条件经济环境项目情况分析-综合概况项目整体规划22.8万平方米，商业面积8万平米。其基础构造由南北两翼商业廊和两座写字楼组成，同时拥有阶梯广场等户外场所。它的上空，亚洲首座、全球第二大规模的电子梦幻天幕凌空而起。天幕长250米，宽30米，总耗资2.5亿元，由曾获奥斯卡奖和四次艾美奖的好莱坞舞台大师JeremyRailton担纲设计。项目发展商为北京奥中置地投资公司。公司成立于1995年，先后投资了广渠门、顺四条、芳草地、金茂公寓等项目。1999年开发了世贸国际公寓，也位于国贸商圈，开盘六个月售出90%。2003年开发建设世贸天阶项目，2006年建成投入使用项目情况分析-地理位置总区位：世贸天阶位于迎宾国道东大桥路的东侧，紧邻国贸、嘉里中心.坐镇北京CBD西区门户，已被朝阳区政府定为政府重点工作项目，并成为CBD的旗舰商业。项目情况分析-交通条件主要干线：朝阳门外大街和东大桥路和光华路，三条交通干道环绕世贸天阶；公交路线：三十余条公交线路，编织便捷的路面交通体系，8、9、957、725、825等地铁路线：步行10分钟到达地铁10号线金台站，将带来每天约3.6万次的流动客流，无论是海淀的中关村，还是奥运会场，便捷的地下交通，将商业的魅力通达四方；项目情况分析-经济环境CBD商圈区域图世贸天阶项目情况分析-经济环境CBD汇集朝阳门、建国门、燕莎等高档商圈，带有典型的时尚性、高品质性和文化契合性，拥有大量的著名商办物业、购物中心、豪华酒店、高档公寓等设施，集金融、商业、贸易、信息及中介服务机构多种业态共存的CBD大商圈，成为北京经济实力和商业水准的标志。世贸天阶坐镇CBD西区门户，CBD区共有各类金融机构1000多家，外资金融机构247家，占全市的60%以上，形成了国贸中心、华贸中心、环球金融中心三大国际金融聚集区。人流量大，据统计，2010年最高峰一小时出行量达10万人次，晚上来世贸看天幕的人更是骆驿不绝。CBD区域概况：北起朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路。占地约4平方公里，距天安门5公里，首都机场15公里。项目情况分析-经济环境CBD区域规划现状：功能规划：目前CBD规划为三大区域：CBD中部商务办公区（金十字区）、混合功能区、居住区。建筑规模在1000万平方米左右，写字楼占50%，公寓25%，商业、服务、文化及娱乐设施占25%。道路规划：商务中心的通道为区内道路、城市主次干道、城市快速路三个层次组成。整体路网结构呈方格状，全部道路42公里公交地铁规划：公交站点5个，专线9条、快线11条、内线3条与地铁站衔接。现有地铁10号线、2号线，未来增加6号、14号双线。地下空间规划：以东三环两侧商务设施为重点，南北约2100米、东西1300米、约177公顷的巨大地下走廊，一层商业设施，二层行车、停车。连接国贸三期、嘉里中心、本案等所有项目，在CBD边缘均设有进出口，达到通常效果。项目情况分析-经济环境周边人口现状：CBD区域25%的商业、娱乐设施的消费群体即为工作在50%的写字楼的商务白领和常驻本区域酒店和高档公寓的高端消费人群。CBD办公物业占全市的21%。全京城41家五星级酒店中有10家在CBD区域。据《北京商业发展规划报告》统计：2002-2010年CBD消费人群约50万商务白领人群约20-30万常驻财富阶层及外籍人士各约5.5万商务旅行人群约1.7万文化休闲人群约1-2万观光人群约4-8万项目情况分析-经济环境租金：综合业态分析建筑业态商业业态I.综合业态分析综合业态分析-建筑业态总体布局项目打破传统布局，西班牙建筑风格，商业分为南街北街及地下B1组成。这样就形成了中央大广场其标志性的天幕也就设置于此。南街北街综合业态分析-建筑业态天幕和南北两栋写字楼外部建筑综合业态分析-建筑业态外部建筑中心广场综合业态分析-建筑业态西班牙风格南北商业街外部建筑综合业态分析-建筑业态外部建筑天幕走廊综合业态分析-建筑业态内部建筑公共空间：尺度空间很大综合业态分析-建筑业态内部建筑西班牙花型图案完美结合，细节彰显高贵、华丽时尚综合业态分析-建筑业态内部建筑停车场装修现代、时尚1400车位，收费5元/小时综合业态分析-建筑业态导视系统综合业态分析建筑业态商业业态Ⅱ.综合业态分析综合业态分析-商业业态商业运营理念“全北京，向上看”“生活”向上看！“时尚”向上看！“品味”向上看！“美食”向上看！“创意”向上看！天幕作为北京城独一无二的瑰宝，承载着“全北京，向上看”的理念，精准地诠释了世贸天阶的精神内涵与生活真谛。商业运营模式时尚+艺术+娱乐+品牌+互动=新业态“体验式”商业中心综合业态分析-商业业态理念亮点—天幕广场最大的亮点就属震撼的天幕了，它也是时髦天阶的灵魂。用“华丽”形容它一点都不过分！它长为250米，宽度30米的巨型LED显示屏，这一“梦幻天幕”总面积7500平方米，比整座足球场还大。它是世界上最先进的高新媒体之一，具有清晰稳定的画面特质，48路输入96道输出的强大环绕扩声，令人身临其境的超震撼三维声像效果，总造价超过2.5亿元人民币。播放时间：夏季：19：30至22：00冬季：18：00至22：00注：可通过手机信息平台发送到天幕上，表达情感。综合业态分析-商业业态理念亮点—星美国际影城引入近几年“商业地产+院线”的新型运营模式来满足目前新型商业市场的发展需求。随着我过电影业的黄金发展时期的到来，电影做为时尚休闲的一个重要环节变得越来越必不可少。同时也契合“世贸天阶-国际时尚”的运营理念和主题。注：星美国际是国内电影首映的重要选地，也是明星红毯仪式的举办地。综合业态分析-商业业态So市场定位：国际化“开放体验式”商业综合项目以国际化时尚为主题，摒弃媚俗高端论，集合天幕设计、西班牙开放式商业街区、多层次餐饮娱乐、文化交流等功能于一身的商业综合体。综合业态分析-商业业态商业业态构成中心广场:除天幕之外，两侧外围是中西式餐厅和休闲餐饮档口，供客人休憩和交流，也是定期举办各种时尚活动、明星代言产品发布会的主场。综合业态分析-商业业态商业业态构成国际精品、艺术、高档家居用品、美容美发、国际生活馆最流行的国内外时尚休闲服装品牌综合业态分析-商业业态商业业态构成时尚服装：BenshemanMadamefigaroFrenchconnectionGant潘怡良Guess钟表及珠宝周大福豪门世家美容及健康护理M·A·C酒吧enoteca综合业态分析-商业业态商业业态构成时尚服装：GantGuessi·t鞋：Leafoscati酒吧时尚廊综合业态分析-商业业态商业业态构成美容及健康护理：THANN朴成吉吉发型设计菩提岛丽时国际美发沙龙安娜柯林生活品味：维塔艺术馆美食：金钱豹国际美食百汇综合业态分析-商业业态商业业态构成美食：新沸腾渔乡金钱豹国际美食百汇综合业态分析-商业业态商业业态构成时尚服装：Zara;AdidasEnergie;SjsjFornarina;Misssixty钟表天梭;Follifollie儿童天地Follifolliebaby生活品味Coastcoffee丝芙兰美食：星巴克酒吧：CJW综合业态分析-商业业态商业业态构成时尚服装：G-star;GiordanoMango;MexxJessica配饰及鞋：7princes;Bata百丽;Muxjoyeux-fr;bloom珠宝：意龙钻石美容及健康护理：Korres银行:农行综合业态分析-商业业态商业业态构成时尚服装：Sony欧时力2%配饰及鞋：Shes健康护理：californiafitness综合业态分析-商业业态商业业态构成鞋：LasenzaLysa&lycotriumph美容及健康护理：californiafitness许凯造型儿童天地KidslandOkaid西瓜头儿童美发玩主义世高玩具生活品味Happyhuose傲胜美食：翡翠膳坊八鸟北海道昆布锅金汤匙私房菜Mettingpointgelato综合业态分析-商业业态商业业态构成时尚服装：鸿星尔克配饰及鞋：Cross;Impression亮视点;NikeSparrow;钟表：Casio美容及健康护理：加美乐汇美舍生活品味：生态家苹果专卖Locklock美食：冰果元素喜买得Coupscoffee酒吧：song注：B1连接南北商业街区项目SWOT分析Ⅲ.项目SWOT分析项目SWOT分析优势：电幻天幕设计，院线商业，开放式街区，人性化引导消费，多层次商业业态，CBD唯一纯时尚主题概念。劣势：CBD绝对高端客群的缺失，B1餐饮运营管理不够机会：快速的城市化进程，品牌纵向延伸开店的需求，消费者的需求变动威胁：部分商业业态仍处于需要培育阶段，同类竞争将存在客群流失