搜索
房地产税收宁夏建设职业技术学院刘燕玲授课纲要1、税收制度概述2、房产税3、城镇土地使用税4、耕地占用税5、土地增值税6、契税7、相关税收8、有关房地产税收的优惠政策1、税收制度概述一、税收的概念及特征税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。1、税收制度概述(1)强制性。国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。(2)无偿性。指国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。所谓税收，就是向居民无偿索取。(3)固定性，也称确定性。指国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。1、税收制度概述二、税收制度及构成要素税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。税收制度由纳税义务人(以下简称纳税人)、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。1、税收制度概述(1)纳税人(课税主体)纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。(2)课税对象(课税客体)课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。根据课税对象的性质不同，全部税种分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。1、税收制度概述(3)税基即课税的具体对象，有实物量和价值量两类(4)税率税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例，体现征税的深度。按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。1、税收制度概述(5)附加、加成和减免纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成减免措施来调节。1)加重纳税人负担的措施主要有附加和加成。附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税。1、税收制度概述加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。2)减轻纳税人负担的措施有：减税、免税，以及规定起征点和免征额。减税就是减征部分税款，免税就是免交全部税款。减免税是国家根据一定时期的政治、经济、社会政策的要求而对某些特定的生产经营活动或某些特定的纳税人给予的优惠。1、税收制度概述(6)违章处理违章处理是对纳税人违反税法行为的处置。纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取以下方式进行处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等。1、税收制度概述三、中国现行房地产税中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。2、房产税房产税是《中华人民共和国房产税暂行条例》设定的，以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。1、纳税人凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。2、房产税2、课税对象房产税的课税对象是房产。条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。3、计税依据对于非出租的房产，以房产原值一次减除10—30％后的余值为计税依据。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。4、税率房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1．2％；按房产租金收入计征的，税率为12％。2、房产税5、纳税地点和纳税期限(1)纳税地点房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。(2)纳税期限房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2、房产税6、减税、免税下述房产免征房产税：(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。(4)个人所有非营业用的房产。2、房产税(5)经财政部批准免税的其他房产。包括：1)损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。2)对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的时候，应依照规定征税。3)房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。2、房产税4)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税。5)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。6)中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。3、城镇土地使用税城镇土地使用税(以下简称土地使用税)是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。1、纳税人土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。2、课税对象土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。课税对象是上述范围内的土地。3、城镇土地使用税3、计税依据土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。4、适用税额和应纳税额的计算土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市0．5至10元；②中等城市0．4至8元；③小城市0．3至6元；④县城、建制镇、工矿区0．2至4元。3、城镇土地使用税5、纳税地点和纳税期限(1)纳税地点土地使用税由土地所在的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。纳税人使用的土地不属于同一省(自治区、直辖市)管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳；在同一省(自治区、直辖市)管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由省、自治区、直辖市税务机关确定。(2)纳税期限土地使用税按年计算，分期缴纳。3、城镇土地使用税6、减税、免税(1)政策性免税1)国家机关、人民团体、军队自用的土地；2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。3、城镇土地使用税(2)由地方确定的免税1)个人所有的居住房屋及院落用地；2)房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；3)免税单位职工家属的宿舍用地；4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；5)集体的个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。3、城镇土地使用税(3)困难性及临时性减免税纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过l0万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。4、耕地占用税耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。1、纳税人凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位，农村居民和其他居民。4、耕地占用税2、课税对象耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。4、耕地占用税3、税率和适用税额耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：①以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，每平方米为2元至10元；②人均耕地在1亩至2亩(含2亩)的地区，每平方米为1．6元至8元；③人均耕地在2亩至3亩(含3亩)的地区，每平方米为1．3元至6．5元；④人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。4、耕地占用税4、计税依据耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收原则，对于实际占用耕地超过批准占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。4、耕地占用税5、加成征税根据有关规定，加成征税政策主要有以下二项：(1)经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50％。(2)对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。4、耕地占用税6、减税、免税(1)减税范围1)农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。2)一部分农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后可酌情给予减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10％以内，少数省区贫困地区较多的，减免比例最高不得超过15％。4、耕地占用税3)对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税照顾。4)国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后，可酌情给予照顾。5)对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税。4、耕地占用税6)对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额。(2)免税范围1)部队军事设施用地；2)铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地；3)炸药库用地；4)学校、幼儿园、敬老院、医院用地。上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。4、耕地占用税7、纳税环节和纳税期限耕地占用税的纳税环节，是在各级人民政府依法批准单位和个人占用耕地后，土地管理部门发放征(占)用土地通知书和划拨用地之前，由土地管理部门将批件及时抄送所在地的税务征收机关，由征收机关通知纳税人在规定的时间内到指定地点缴纳税款或办理减免税手续，土地管理部门凭完税收据或减免税凭证发放用地批准文件。用地单位和个人在规定期限内没有纳税的，土地管理部门应暂停其土地使用权。耕地占用税的纳税期限为30天，即纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。5、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。1、纳税人凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。5、土地增值税2、征税范围土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。5、土地增值税3、课税对象和计税依据土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。5、土地增值税4、税率和应纳