05.北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究－百货、购物中心、超市 (NXPowerLite)

北京东方赛睿投资顾问有限公司11鼎能置业南中轴路商业项目竞争市场研究报告（百货商场、购物中心、超市）二OO四年四月赛睿顾问3invest2目录重要结论摘要3研究背景及方法16竞争项目分析：百货、购物中心181.东方新天地202.庄胜崇光SOGO283.北京新世界中心354.中友百货435.蓝岛大厦506.安贞华联商厦567.燕莎友谊商城628.西单商场689.贵友大厦方庄店7510.十里堡华堂商场81竞争项目分析：超市881.方庄家乐福892.洋桥万客隆95赛睿顾问3invest3重要结论摘要综合调查情况，针对北京市及南城百货、购物中心、超市的市场供应量总结如下：目前，北京购物中心、百货、超市总供应量为236.59万平方米；到2007年，新增加的供应量将达到294万平方米建筑面积；2003年北京市社会消费品零售总额1916.7亿；2002年百货营业额达占全市零售总额的40％；2002年全市共有超市146家，营业额达648.7亿元,占全市零售总额的37.2％左右；购物中心营业额约占全市零售总额的9％，其他业态约占13％。北京市及南城百货、购物中心、超市市场供应量、经营情况及趋势赛睿顾问3invest4重要结论摘要综合调查情况，针对北京市及南城百货、购物中心经营情况总结分析（1）：租金支付方式一般为固定租金；百货、购物中心租金范围20—120美金/月/平方米，平均租金约为40美金/月/平方米；东方广场的租金水平最高，为260美金/月/平方米，其次为国贸商场城平均80—100美金/月/平方米；目前,北京百货业处于市场萎缩阶段,客流不旺,面临购物中心等新型业态的挑战；南城百货、购物中心的典范为庄胜崇光和菜市口百货，其单位建筑面积月营业额分别为631元和1768元，低于或与北京市平均水平持平，另外，南城天桥百货单位建筑面积月营业额仅为281元，更说明南城百货业态经营的风险和压力。赛睿顾问3invest5重要结论摘要综合调查情况，针对北京市及南城百货、购物中心经营情况总结分析（2）：大多数租金收取方式为流水倒扣，超市扣点为3％—10％，服装20％—25％，化妆品30％左右；北京市大型百货、购物中心的平均营业额为1662元/月/平方米；经营最好的百货有：北辰、贵友、中友、SOGO、蓝岛、赛特、燕莎等；北京各主要百货商场经营思路如下：“中友、SOGO”打的是“时尚牌”；“新世界、华联”打的是“实惠牌”；“燕莎、赛特、国贸商城”专营世界知名品牌，打的是“高档牌”；赛睿顾问3invest6重要结论摘要综合调查情况，针对北京市及南城超市经营情况总结分析：知名超市品牌成为北京消费者选择超市的第一要素；超市价格形象明晰；超市为顾客提供最方便的服务；超市服务的软肋在于收款问题；国内外各超市商家扩军势头强劲；国外知名品牌超市计划陆续抢占北京南城零售市场；南城超市经营情况最好的是方庄家乐福，其次为洋桥万客隆；赛睿顾问3invest7重要结论摘要综合调查情况，针对北京市及南城购物中心未来发展趋势分析如下：体量规模超大化，将以ShoppingMall的模式出现于北京；购物中心内各业态集中化；体验业态成为中高档商业市场需求的动力；文化底蕴深入化；北京将在5环路的东西南北建造4个20万至60万平方米的Mall；未来购物中心的核心问题不再是开发问题，而是经营管理问题；随着国内经济的发展，居民收入不断提高，消费者对大型购物中心的需求不断增强；随着国内购物中心的经营模式和管理技术不断成熟，北京购物中心的发展有较大空间。赛睿顾问3invest8重要结论摘要综合调查情况，针对北京市及南城百货未来发展趋势分析如下：北京百货业将占据北京零售市场的重要地位，但非主导地位；商品经营将向功能性转变；从大众化经营向中高档经营转变；百货商场将由多种经营转向主体性经营、主题经营；南城百货业态有市场需求，但是短期内开发商的利益无法最大化。未来百货业态的卖点：卖时尚；卖品牌荟萃；卖环境；卖信誉；卖功能。赛睿顾问3invest9重要结论摘要综合调查情况，针对北京市及南城超市未来发展趋势分析如下：经营品种更加齐全；社区超市将大量涌现；价格低廉仍将作为超市的主要法宝；生鲜食品将是各家超市提高的主要内容；食品使用的安全性是消费者第一选择的要素；未来超市的竞争将日趋激烈，主要竞争的是仓储和物流；超市的快速发展仍将带给百货业强大压力；南城对知名品牌超市的需求仍将高涨。赛睿顾问3invest10重要结论摘要东方新天地：北京成功的大型购物中心项目东方新天地对购物、餐饮、休闲娱乐的融合值得借鉴；室内步行街是值得关注的前卫形式；耐心培育市场、养铺的经历值得学习。庄胜崇光：北京时尚百货的典型代表收入水平较低的区域，时尚消费是市场主力，本项目可以充分借鉴；该项目超市经营略差一筹，本项目要关注并在招商期间，加以提升；该项目儿童娱乐有典型特点，在本案有直接借鉴意义；其美食广场的经营方式和其他相比，有优势，本项目需要借鉴。综合调查情况，以下百货、购物中心、超市对于本项目来讲有下述借鉴点：赛睿顾问3invest11重要结论摘要北京新世界中心：北京南城经过长期磨难才成功的购物中心典范开发初期开发规模过大，导致项目长期经营困难，本项目需要对项目的商业规模做恰当的判断；商业规划及业态组合缺乏功能性，制约项目早日成功，本项目需要注意避免；意识前卫，在北京南城首开购物中心业态，并最终成功，为本项目定位策略提供有力的案例支撑。对购物、餐饮、休闲娱乐的关注值得本项目借鉴。中友百货：北京时尚百货的典型代表西单地区首创时尚消费，本项目可以充分借鉴；中友百货在西单地区商业纷纷提高档次的时候，理性判断项目定位的方式，值得参考；借鉴中友百货的时候，要关注本项目和其不同地理、交通条件所带来的市场变化；南城时尚消费群体未来的发展趋势会和现在的中友有相似性。赛睿顾问3invest12重要结论摘要蓝岛大厦：北京成功的中档百货中、低端市场规模庞大，本项目针对大众消费的商业部分有长期潜力；中、低端百货的产品齐全、土洋有方是蓝岛成功的因素之一；本项目及周边未来的消费者对蓝岛的定位有适应性。安贞华联：华联商厦在北京成功的中高端百货现在北京北部商业的形态将成为本项目所处南城区域商业的参照；安贞华联的成功证明价格营销对于中高端消费者依然有影响度；百货对于周边商铺的价格拉动同样有用；餐饮和百货、专卖店的互动得到体现，本项目可以关注。赛睿顾问3invest13重要结论摘要燕莎友谊商城：北京成功的高档百货绝对品牌、品质，形成制高点，本项目关注其商业模式的成功远比拉升定位有价值；高档百货礼品经济的特点在本项目未来定位中可以适当挖掘；本项目周边市场成长的特性，需要本项目关注燕莎新的业态。西单商场：北京曾经成功、今日挣扎的中档百货西单2003年失败的探索值得本项目在做市场定位时以谨慎的态度考虑相关问题；旅游市场和北京中老年消费是其典型客户基础，其中老年消费者值得本项目关注；中档百货市场规模庞大，南城对此类项目有需求；传统商业区和新城市建设带动的区域商业需要区别对待。赛睿顾问3invest14重要结论摘要方庄贵友：南城唯一的中高档百货其选址、经营对于本项目的商业定位及招商有指导作用；停车局限成为其长期发展的制约，本项目需要关注停车规划；以该百货为主力店所形成的方庄餐饮街有可圈可点之处。十里堡华堂：北京业态组合调整最成功的中档百货日本企业在北京经营百货调整最准确、及时，并创造胜迹；从其调整业态组合可以看出，定位之重要，本项目需要借鉴；其经营定位和本项目周边消费市场的状况类似，值得关注；其超市是成功经营的基础，超市产品的品质、色、味对消费者有强大聚合力。赛睿顾问3invest15重要结论摘要家乐福：北京南城目前唯一的高档超市绝对品牌、品质，形成制高点；对市场的聚合力极强；在南城有持续发展动力。万客隆：北京南三环外唯一大型超市购物环境不佳，但人气很旺，说明本项目所在区域有市场需求；停车条件对于超市经营至关重要，本项目需要加以深入考虑；南城超市经营的良好环境，说明市场有强劲需求；本项目引入品牌超市具有战略价值。北京东方赛睿投资顾问有限公司116研究背景及方法赛睿顾问3invest17研究背景及方法研究目的：通过对北京市现有大中型百货商场、购物中心、超市的调研，了解其定位、地位、经营、业态以及前景商业业态状况相关评价对潜在问题及市场机会进行分析为本案市场定位提供业态以及经营方面的参考信息。研究方法：实地调查调研地点：北京市被访商业项目营业面积：5000平米以上北京东方赛睿投资顾问有限公司118竞争项目分析北京东方赛睿投资顾问有限公司119竞争项目：百货、购物中心赛睿顾问3invest201、东方新天地赛睿顾问3invest21投资商：长江实业集团、和记黄埔、东方海外、中国银行、中国保险；区位：北京王府井“金街”及“银街”之间；定位：中高档大型购物中心；地位：目前北京最大的购物中心之一；规模：总面积约为10万平方米，其中包括晨曦百货、华润超市等；业态组合：百货、超市、店中店、餐饮、娱乐；经营状况：通过3年的商业培育期，现处于逐渐成熟阶段，商铺租金最高260美金/月/平方米；经营理念：强力打造国际、国内一线、二线品牌战略；商业环境：集活力、娱乐、体育及动感于一身的主题高档、时尚购物场所；硬环境：地下停车位2000个、室外无停车位、室内绿化率较高；商品档次：中高档；人气：当前北京中高档商场中人气指数最高之消费场所；专卖店成交租金：100-150美金/月/平方米；关于东方新天地赛睿顾问3invest22赛睿顾问3invest23东方新天地优劣势分析优势1、东方新天地作为北京现代商业品牌，具有稳定的客户群，声誉较高；2、商品档次定位在中高档水平，能吸引北京市时尚及高端消费者的青睐；3、区域优势：位于北京最为繁华的商业街；4、体验元素创造差异化经营特点，定位中高档，与周边项目拉开经营档次；5、商业与商务相结合；6、管理意识前卫，有效打造商业环境；7、商场内休闲娱乐等体验消费业态比重合理；8、五个特色主题中庭，将其细长型的商业街有机的连接，有效的吸引人流。劣势1、长安街交通、停车方面的局限，给商业带来较大制约；2、由于项目成本很高，导致租金较高，最高租金可达260美金/月/平米，高租金对未来商业经营成功存在一定的风险。赛睿顾问3invest24东方新天地业态分析主力商家组合：晨曦百货、华润超市、麦当劳、索尼探梦主力店分析：1、晨曦百货，面积不大，档次中档，化妆品多，以价格优势聚合中端消费者；2、华润超市，面积不大，价格低廉，主要服务于周边办公和酒店商务人群；3、麦当劳聚合大量青少年消费人群，极大提升商场人气；4、索尼探梦，迎合青少年探索科学未来的渴望心情，补充商场娱乐业态空白，提升商场形象档次。赛睿顾问3invest25东方新天地前景分析前景：商业逐渐成熟，将成为北京最时尚、最具有人气的现代购物中心之一。该项目突破口：管理效能提升项目竞争力。该项目目标消费人群：国内外旅游人士及周边办公消费人群，其中平时主体消费为办公人群，周末主体消费为旅游及外部年轻时尚消费群体。赛睿顾问3invest26东方新天地商品及租户组合主题定位租户组合缤纷新天地青春时装服饰、百货公司晨曦百货、佳能/富士店、东方工艺精品、周大福、麦当劳、天福茗茶、聚宝庄、恒信珠宝、名表城、爱都、雅芳东方店、吉野家、百图、海盗船等；都市新天地休闲服饰、索尼科技中心、音乐中国东方图书音乐店、索尼探梦、艾格、淑女屋、马狮龙、丹尼、班尼路、奋牌、艾迪米斯等；庭苑新天地餐饮、亚洲风味美食、咖啡店、西餐厅丹那斯意大利咖啡吧、DAKS、米迪、摩根、Only、阿桑娜、大食代、德莱茵西餐厅、苏菲巧克力店；寰宇新天地时尚高级服饰宝姿（国际）服装、Slovglass、莎拉曼达、瑞贝卡女鞋、华伦天奴、古柏、迪默钻石、卡利等；活力新天地体育用品、多荧幕电影院