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丹桂国际花卉城-会呼吸的建筑献给你比肩世界的国际花卉之都！比肩世界的国际花卉之都！伟业顾问2011-4-7际卉面对错中复杂的视觉符号与卖点信息，该如何决定我们的取，舍？源自：海量资源免费下载从世界看中国，从中国看湖北，从湖北看京山，从京山看项目。。。际卉通常是这样的——如果，我们只拥有这样的视觉角度，与思想高度。对城市的了解会越来越少，看到的会越来越小，得出的结论也不会有什么现实意义。更重要的，也失去了此次前来的作用与目的。际卉际卉我从来不是德国人事实上我只是柏林人更确切地说柏林西边或者是西柏林西边的人城市里其它区域对我而言如同国外。。。。。。我们是某个特定市区里的大城市人——布卢斐尔德（Erwinblumenfold)际卉本案中：我们重点解决三件事丹桂国际花卉城一期与二期联合滚动实现效益最大化蓄势待发的一期营销执行突破点成为重中之重力拔千钧的二期必定实现高于一期的价值提升偉業顧問B·A·Consulting丹桂国际花卉城一期营销策略与二期产品定位提报-·伟业顾问·2011年4月-目录（Contents）：Ⅰ期营销策略与执行方案项目整体运营思路Ⅱ期产品定位及营销策略项目存在的课题丹桂国际花卉城项目存在的课题Part1•新政解读和对本案的影响•项目区域市场解读•前期客户调研及总结报告•营销瓶颈及销售模式带来的困扰•项目区域市场解读京山：县先后投入6亿多元，建设30多条城区主次道路，投放出租车200多辆，开通10条公交线路，新建公汽站台40多个。项目区域市场解读基础设施建设县里投资5000万元建成年供气能力达339万多立方米的天然气站，铺设天然气管网150多公里长；维修改造城区污水管网217公里；搬迁了5家地处城区的污染企业，投入1亿多元，新增城区各类绿地262.4公顷，县里还投资2亿多元改建和新建了5个公园游园。•武汉城市圈的确立，寻得京山发展契机。•随着长荆铁路的建设及京汉高速公路、随岳高速公路的即将建设，京山县的交通条件将得到极大的改善，极大地缩短了京武交通时距，被纳入武汉都市圈。•京山与洪湖两地争取到“武汉城市圈”观察员身份，会享受到更优厚的待遇。•京山政府定位于“武汉的后花园”，采取了一系列相应的完善措施。对接武汉城市圈，京山楼市引来投资新局面！8+1城市圈项目区域市场解读•一个地区的经济发展（包括房地产）都严重依赖于其交通设施的建设程度，而像花卉和红木家具之类的商品市场，交通运输更是其命脉。•京山东承武汉，西接荆门市，南望江汉，北通随州市，位于湖北经济最活跃的武汉—襄樊—宜昌大三角中心地带，是连接武汉城市圈和鄂西生态文化旅游圈的节点城市。长荆铁路穿境而过，随岳、武荆2条高速公路在境内交汇，4条省道“三横一纵”贯穿全境，县城距武汉100公里左右。而现在京山又争取到了“武汉——孝感——应城”和“东西湖——汉川——天门”两条城际铁路延伸至京山，构成环线并设立站口。而随着武广高铁和京汉高铁的相继开通，作为“武汉后花园”的京山又引来了新的契机。城际交通升级项目区域市场解读•一个地区的旅游资源带动该地区的发展，提升名气；•间接促进该地的房地产发展，促进投资和买房。•典例：海南岛。•京山誉名“鄂中绿宝石”，•武汉城市圈和鄂西生态文化旅游圈的节点城市，旅游资源丰富。•政府正借此打造全国旅游品牌。“活化石”对节白蜡特有旅游品牌，树立城市新形象，新名片！项目区域市场解读特有旅游品牌•京山县拥有全省、全国乃至全世界有一定影响知名企业和亿元企业群。如全球最大的包装机械生产公司—京山轻机、亚洲最大的液压仓储搬运机械生产基地和全国最大的锅炉吹灰器生产基地等。而现在京山与青山区合作，建立“青山产业园”。两地企业签订项目协议达60多项，20多家企业进入实质性业务合作。•地区大量的知名和大型企业，将一定的购买力的保证，很大程度上会促进该地区的房地产发展。政府卖力招商引资，项目引来强大购买力项目区域市场解读招商引资小结：随着城际交通、8+1城市圈等市政和专业市场的发展，京山房地产市场同旅游品牌的发展相辅相成，并且潜力巨大。项目区域市场解读本地商品房供给情况分析•今年第一季度商品房销售总套数为1172套;•经过二月份的走低三月份销售环比增长1.19%.住宅整体供应及销售统计•二月份环比供应面积减少7244.47平方米;•三月份环比供应面积减少9245.49平方;•商品房销售面积呈不断增长趋势。项目区域市场解读住宅市场住宅整体供应及销售小结：京山县截止4月份新增住宅类产品面积为50936.23，截止至目前每平方米成交均价为2617元。京山住宅市场分析项目区域市场解读住宅市场金色家园春风家园本案晨曦小区凯发清华园绿林世纪广场鑫阳光·怡园京汇华苑京源国际城青龙花园核心经济区域项目区域市场解读住宅市场—楼盘分布图京山县以中小规模楼盘为主，主力物业形态为多层，户型以三房为主。项目建筑形态容积率总建面金色家园多层、高层2.662851.67春风花园多层1.6632869晨曦小区多层1.7420061.88凯发清华园多层2.1921585.01鑫阳光·怡园多层、花漾洋房2.214068世达·绿林世纪广场高层4.1109980青龙花园小高层、多层1.79111437京汇华苑多层、小高层3.2334353京源国际城多层、小高层319191住宅整体类型小结：项目区域市场解读住宅市场—物业类型京山主力供应户型为90-120左右的三房产品。项目主力房型金色家园98㎡-144㎡3*2春风花园90㎡-140㎡3*2晨曦小区商铺30㎡-70㎡住宅98㎡-130㎡3*2凯发清华园95㎡-134㎡3*2鑫阳光·怡园商铺30㎡-70㎡住宅80㎡-128.8㎡3*2世达·绿林世纪广场74㎡-106㎡3*22*2青龙花园113.16㎡-138.64㎡3*2京汇华苑150㎡-198㎡4*2京源国际城91㎡-115㎡商铺92.5㎡-135.4㎡3*2住宅京山住宅市场分析项目区域市场解读住宅市场—主力户型住宅供应主力户型小结：京山以中小规模楼盘为主，青龙花园为区域内规模最大的楼盘。京山楼盘在建筑形态上主要以多层、小高层为主。京山楼盘多以3房为主力户型，面积在98-140平米之间。京山楼盘的销售价格处于高位，主力销售价格在2600元/平米左右。多数楼盘月均去化集中在20-30套。京山住宅市场分析项目区域市场解读住宅市场—小结路段经营内容交通路建材、钢材零售批发八一路超市、酒店，餐饮一条街、文化娱乐、休闲设施为主东门路通讯产品商业街京源大道医疗、政府部门、大型连锁超市建材、钢材零售批发轻机大道食品、副食品生产、批发、零售钟鼓路专业市场、零散商铺为主城中路运动品牌、小饰品、外贸品牌和小吃店新市大道轻机大道京源大道京山商业市场分析项目区域市场解读商业市场—分布图汽配城商业整体供应及销售统计京山县本年度新增商业产品面积为4806.9，截止至目前每平方米成交均价为4611元。京山商业市场分析项目区域市场解读商业市场京山商业的价格水平参差不齐，新市大道与京源大道交汇处及交通路以东家装用品门面价格为2-3万，轻机大道及步行街等服饰餐饮行业门面价格为4500元/㎡左右。京山商业发展尚不成熟，专业型市场有较大发展潜力。京山商业市场分析项目区域市场解读商业市场—小结小结：京山房地产市场处于起步阶段，发展空间大；住宅去化速度较为理想，但价格涨幅较小，未能实现跳跃性增长；需要能扛起城市形象的品质大盘；同时专业市场的商铺在当地无论是销售价格还是销售速度，变现良好；潜在供应量大，购房者尚未形成成熟理性购房意识，导致目前市场上住宅产品基本无差异化，侧面为本案借助花卉市场制造了突破机会。项目区域市场解读丹桂国际花卉城项目存在的课题Part1•新政解读和对本案的影响•项目区域市场解读•前期客户调研及总结报告•营销瓶颈及销售模式带来的困扰•新政解读和对本案的影响全国市场表现-20%-10%0%10%20%30%40%50%2010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.129999.5100100.5101101.5102102.5价格指数销售面积同比变化（左轴）房屋销售价格指数（右轴）“9.29新政”1月“国十一条”4月“国十条”第一轮调控后，一线热点城市“地王”频出。第二轮调控后，房地产市场在5-8月显著降温，但从9月份开始全国楼市全面反弹。9月，第三轮调控后，70个大中城市房屋销售价格环比仍上涨，但涨幅在0.5%以下。调控效果不佳2010年三轮调控新政解读及对本案的影响全国市场表现2010年12月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，楼市呈现“量价双升”态势；2011年1月份70个大中城市同比价格上涨的有68个城市，下降的仅有2个城市。其中涨幅超过10.0%的城市有10个。目前房价仍处于高位运行态势。房价越调越涨数据来源：国家统计局新政解读及对本案的影响2010.11.3规范住房公积金个人住房贷款2010年11月2010年12月2010.11.1北京首套房贷利率上调至8.5折2010.11.9上调存款准备金率0.5%2010.11.19上调存款准备金率0.5%2011年1月-3月2010.12.10中央经济工作会议2010.12.10上调存款准备金率0.5%2010.12.25上调公积金贷款利率0.34%2010.12.25上调存贷款基准利率0.25%2011.1.14上调存款准备金率0.5%2011.1.20北京部分银行取消首套利率优惠2011.1.26新国八条2011.1.27上海重庆房地产税试点办法出台2010.2.9上调存贷款基准利率0.25%继“新国八条”重磅推出后，武汉落实国家楼市调控“国八条”的实施细则“汉九条”相继出炉2011.2.22武汉细则汉九条归结为以下9项要点：房地产调控的组织领导合理确定新建住房价格控制目标加大保障性安居工程建设力度严格执行房地产市场调控的相关税收政策强化差别化住房信贷政策严格住房用地供应管理合理引导住房消费需求落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制加大宣传及舆论引导力度“国八条”实施细则出炉2011.3.10汉九条新政解读及对本案的影响政策回顾对比2010.4.17国十条2010.9.29二次调控2011.1.26新国八条2011.3.10汉九条首套房首付比例首套90平米以下30%首套首付一律30%首套首付一律30%首套首付一律30%第二套及以上住房贷款在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。二套首付50%，利率1.1倍不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。二套以上住房禁购非本地居民购房无限制无纳税社保证明停贷二套禁购，无纳税或社保证明禁购二套禁购，无纳税或社保证明禁购限购只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。已有1套房的本市户籍家庭、有1年纳税、社证明，限购1套住房；已有2套及以上住房的本市户籍家庭、有1套及以上住房的非本市户籍家庭、无法提供1年纳税、社证明的，暂停在本市内购房。问责停留于空泛问责。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。政策三级跳，措施手段不断严格，涉及范畴