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【时代金街】商铺价格策略及开盘建议2012年02月时代金街基本情况时代金街位置：B区7，8，9，10栋裙楼底商；属性：住宅底商；可售面积：2447.6m²可售间数：39间面积区间：26-112m²现状：纯街铺，门阔进深比合理，铺位较为方正实用，有独立洗手间，实用率高，紧邻商业中心和学校；商铺面积段26-45㎡45-60㎡61-80㎡81㎡以上套数810147Thinking思路竞品分析时代金街开盘建议认筹客户分析价格表制定整体认筹情况截止2012.02.21，共95批客户认筹商铺106个;有9批客户认2个及2个以上的筹；认筹客户意向商铺面积集中于26-60平米，60平米以上少（备注：其中认筹客户意向面积区间不止一个）认筹客户意向商铺面积51542110711147010203040506026-40㎡40-60㎡60-80㎡80㎡以上认筹客户第一、二意向商铺面积5138116016104010203040506026-40平40-60平60-80平80平以上客户需求商铺供应建议：尽量引导客户购买大面积商铺；小面积商铺在单价上建议调高，通过价格引导客户；客户第一意向客户第二意向认筹客户意向商铺面积段较集中，意向商铺主要以60平米以下为主，60平以上较少；需求与供应量不成比例，26-40㎡商铺的供应量7个，而需求高达51个；其中40-60㎡、60-80㎡的需求中有不少是认筹客户的第二、第三选择，未来销售过程中可以通过现场氛围进行引导；认筹客户意向价格：客户意向单价集中于4-5万，大面积（60平米以上）客户意向总价较低26-40平米意向总价200-300万,6,12%100-200万,45,88%40-60平米意向总价100-200万,10,26%200-300万,25,66%300-400万,3,8%60-80平米意向总价300-400万,3,27%200-300万,8,73%80平米以上意向总价200-300万,3,50%300-400万,2,33%500万以上,1,17%认筹客户意向单价98015201020304050607080903万4-4.5万4.5-5万5-5.5万各面积段客户意向总价26-40平意向总价100-200万为主；40-60平意向总价200-300万为主；60-80平意向总价200-300万为主；80平以上意向总价为200-400万为主；认筹客户类型：主要以星河系业主重购、中原二、三级市场转介为主老业主重购星河时代,32,86%星河丹堤,4,11%星河国际,1,3%各家中介转介情况美联,5,13%世华,5,13%中原,30,74%认筹客户类型374013610051015202530354045老业主转介老带新员工介绍新客户认筹客户区域及渠道：认筹客户以福田和龙岗为主除了打电话向业主释放商铺销售信息，时代业主重购，中原三级市场转介外，其次是老带新、短信、户外、楼体等了解商铺信息南山,4,4%罗湖,13,12%龙岗,30,28%福田,48,45%宝安,5,5%盐田,6,6%转介,39,31%路过,2,2%楼体,2,2%户外,5,4%短信,16,13%老带新,13,11%业主,37,29%员工推荐,6,5%派单,1,1%网络,2,2%9批认多个筹客户情况：主力需求40-60平面积的商铺，非连铺需求购买者，可考虑不优先选铺。其中龙岗5个，福田3个，盐田1个其中4个为中原转介，4个为时代业主重购，1个时代老带新其中有1个客户认筹4个，其余均认筹2个其中26-40平面积需求3个，40-60平面积需求6个，60-80平面积需求2个编号姓名认筹个数意向面积客户类型区域08-10孙茂颖426-40平米中原大梅沙分行转介盐田12、16李炳森260-80平米中原紫薇花园转介龙岗14、15吴菊云240-60平米中原摩尔城转介龙岗28、29马铭才240-60平米星河时代业主重购福田35、36徐开敬240-60平米中原紫薇花园转介龙岗38、56林岳展240-60平米星河时代业主重购福田54、55梁济鹏226-40平米星河时代老带新龙岗80、81李喜杰226-40、40-60平星河时代业主重购福田101、102陈德付240-60、60-80平星河时代业主重购龙岗星河员工推荐到访情况：共推荐8个客户到访部门员工姓名推荐新客户姓名销售代表深圳公司李强华陶先生李磊丹堤物业李怡宣陈小姐黄素兰丹堤物业李怡宣文小姐黄素兰营销策划部郭艳英陈小群黄素兰龙岗项目部孙旭红张应文黄素兰星河集团张水春张水春吴平平龙岗项目部孙旭红黄万程黄素兰财物徐三森陈强生隋晓华员工介绍的客户认筹共8个编号姓名意向面积员工介绍（名称）1卢小玲26-60平米李德轩4陈华26-40平米郭夏凌13蔡少玲26-40平米星河第三空间员工介绍32张水春26-40平米员工重购37苏波宇26-40平米邹勋青41邹芳40-60平米邹新明95陈强生60-80平米徐三森98阎玉凤80平米以上邹新明Thinking思路竞品分析时代金街开盘建议认筹客户分析价格表制定绿景大公馆商铺概况——沿黄阁路住宅底商，昭示性较好，整体商铺面积偏大，主力面积80-110平米，销售均价4.3万元/平米黄阁路龙翔大道绿景大公馆大运第一街位置：沿着黄阁路住宅底商可售面积：24791平米可售间数：20间面积区间：50-230平米主力面积：80-100平米开盘时间：2011年8月均价：4.3万元产品概况：开间9米，层高6米，赠送2-2.4米高地下室，不可做餐饮及搭建两层；商铺面积50-80平米80-110平米130-180平米200-230平米商铺数量11153均价6万5.1万4.2万3.6万绿景大公馆商铺VS时代金街商铺指标对比体系绿景大公馆商铺时代金街商铺对比地理位置紧邻主干道，昭示性强，但人流量少爱联村对面，昭示性较差绿景大公馆昭示性强品牌绿景星河星河知名度高，商业运营经验丰富小区业主700多户1000多户---周边配套大运场馆Cocopark、学校、双地铁口依托cocopark大型商业，未来处于龙岗商圈核心，人流量大产品情况面积区间55-230㎡20-100㎡商铺面积区间跨度小主力面积80-100㎡40-80㎡主力户型为小户型户均面积123㎡61㎡户均面积较小开间9米5-8米绿景大公馆开间大径深10-11米10-11米径深相当层高6米4.5-4.8米绿景大公馆层高较高实用率92%98%但柱子较多柱子较多，不好使用赠送赠送2米层高地下室，但无通风采光无赠送绿景大公馆赠送地下室规整度骑楼设计，规整度较差纯街铺平，比较方正规整度好，方正实用业态限制不可做餐饮不可做餐饮均不可做餐饮改造限制不可搭建两层不可搭建两层不可搭建两层租约限制部分商铺带租约，但租金水平较低不带租约绿景大公馆带租约销售，但租金水平较低销售情况：由于面积较大，总价过高，销售速度缓慢15绿景NEO异地开盘2011年8月7日认筹方式•缴纳2万元诚意金，填写认筹协议，享受开盘98折优惠，认筹协议明确租户优先购买权•每个商铺最多认3个筹，一批客户可同时认多个筹或重复认筹正式启动蓄客，交2万申请98折优惠2011年7月12日销售情况：•推出20套，共销售12套，其中10套为110平以下单位，2套110平以上单位•成交均价4.3万元万科天誉商铺概况——46套街铺，主力面积21-60平米，销售均价5.5万元/平米万科天誉道位置：1号楼住宅底商可售面积：6000平米首期共78个铺，其中46个单层（首层）街铺，32个复式铺。首层街铺面积区间：10-94平米首层街铺主力面积：20-60平米开盘时间：2011年12月首层街铺均价：5.5万元首层街铺产品概况：开间2-8米，层高4.8米，径深8-14米，部分可做餐饮；街铺面积10-20平米21-40平米41-60平米61-80平米81-100平米数量8181721均价7.5万6.2万5万4.1万3.8万万科天誉商铺VS时代金街商铺指标对比体系万科天誉道街铺时代金街商铺对比地理位置位于龙岗核心地段，坐拥政商、经济等配套，龙岗第一地段；处于大运新城片区，地段较偏万科天誉处于龙岗中心地段品牌万科品牌星河品牌虽然万科品牌知名度更大，但是万科在商业运营经验不如星河小区业主入伙及数量虽然2013年业主入伙，但周边商业较旺2012年7月底业主正式入伙，但周边商业较差万科天誉商铺培育期短周边配套世贸百货、万科广场大商业、吉祥站地铁口Cocopark、学校、双地铁口天誉距离地铁口仅50米产品情况主力面积单层商铺面积为20-60平40-80㎡（均为单层）主力户型为小户型户均面积40㎡61㎡户均面积较小开间首层2-8米5-8米首层径深首层8-14米5-11米----层高4.8米（首层）4.5-4.8米万科天誉层高较高结构方正实用柱子较多柱子较多，不好便用数量46个单层街铺39间纯街铺产品较均一业态限制部分可做餐饮不可做餐饮不可做餐饮改造限制不可搭建两层不可搭建两层---租约限制不带租约不带租约---销售情况：商铺产品较好，因其定价合理（低于周边商铺），销售速度较快。18现场开盘2011年12月13日认筹方式•缴纳5万元诚意金，填写认筹协议，5万抵10万正式启动蓄客，交5万抵10万2011年11月销售情况：•推出46套首层街铺，全部售完•整体均价5.5万•以低于周边市场定价（周边商铺定价6万），实现快速走货大型购物中心30%时代金街世贸百货万科广场商业离地铁口仅50米世贸百货风临国际商业街，俪景鸿都商业街等周边大量成熟小区项目以20-60㎡居多，开间在2-8米，进深约8-14米，进深比不合理部分可做餐饮层高4.8米Cocopark的即将开业对面为爱联村小商铺，商业非常不成熟沿爱联村分布,非城市主干道离地铁口300米昭示性10%片区商业成熟度20%产品10%交通30%主力面积40-80㎡不可做餐饮柱子过多层高4.5-4.8与万科广场的距离较近非主要干道且对面为爱联村，昭示性较差；与cocopark的距离相对较远但与深圳实验学校相邻2525251516586888259万科天誉道5.5万/平通过对比万科天誉道商铺，得出本项目街铺均价约39000元/平米大型购物中心30%时代金街Cocopark，但距离较远主要沿主干道分布，通达度高当前离地铁口较远未来轨道12号线地铁口商业片区商业氛围较差100米对望大运场馆和大运体育公园主力面积80-110平，面积较大，不可做餐饮层高6米，产品开间9米每户赠送2-2.4米高地下室离Cocopark最近的商业街对面为爱联村小商铺，商业氛围及形象较差沿爱联村分布,非城市主干道，通达性较差离地铁口300米昭示性10%片区商业成熟度20%产品10%交通30%主力面积40-80㎡，面积小不可做餐饮柱子较多层高4.5-4.8紧邻主干道，昭示性强产品开间较大，铺的昭示性强非主要干道且对面为爱联村，昭示性较差；与cocopark的距离相对较远与深圳实验学校相邻152525155566956056绿景大公馆4.3万/平通过对比绿景公馆商铺，得出本项目街铺均价约40000元/平米①通过对比万科天誉道街铺，得出本项目街铺均价约39000元/平米②通过对比绿景公馆商铺，得出本项目街铺均价约40000元/平米时代金街商铺价格建议综合以上两个商铺项目的对比，建议时代金街商铺实收均价约40000元/平米天誉道大公馆时代金街Thinking思路时代金街开盘建议竞品分析认筹客户分析价格表制定时代金街定价原则1、参考周边竞品项目价格（天誉道街铺均价5.5万元/平，大公馆复式街铺均价4.3万元/平）；2、根据认筹客户的情况，关注小面积段（26-60平）的诚意客户90个，关注大面积段（60平以上）的诚意客户24个，需通过价格进行合理引导；3、项目需实现高解筹率，本月底清盘；因此，本项目商铺按照40000元/平进行价格制定。1、开间进深比分值数量2、人流动线分值数量3、面积体系分值数量4、空间格局分