XXXX年6月西安中建国熙台一期商铺营销

西安·中建国熙台一期商铺营销策略方案戴德梁行写字楼部目录一、一期商铺概况二、一期商铺产品分析三、区域商业市场分析四、认筹客户分析五、项目SWOT分析及核心难点分析六、营销对策（一）商铺营销操盘整体思路建议（二）业态定位建议（三）产品调整建议（四）推售节奏建议（五）入市时机建议（六）宣传推广建议（七）价格策略建议3一、一期商铺概况4规划路规划路一期商业2#一期商业17#一期商业5#一期商业6#二期商业二期商业二期商业二期商业一期商业二期商业项目商业总体情况——本项目商业总体量约为2.69万平米（不含9号楼下的裙商），均为临街商铺。分两期开发，一期商业建筑面积约：15142.98㎡，二期商业建筑面积约：11720.99㎡。5一期商业套数：116套一期商业总面积：15142.98㎡一期商业面积区间：12.65平米—724.78㎡左右3层共计4663.72㎡3层共计992.63㎡2层共计3347.75㎡商业形式多样化：项目一期规划商业二层底商、三层底商及三层独栋商业等多种商业形式；项目商业临近主干道、支路、规划路等多层级道路。3层共计6138.88㎡规划路规划路一期商业2#一期商业17#一期商业5#一期商业6#团结南路项目商业总体情况——一期商业总建筑面积15142.98平米，总套数约116套。6二、一期商铺产品分析72#一层二层合计面积1664.18㎡1683.57㎡3347.75㎡层高3.94.15商业套数211940开间3.4-5.1米进深18.4米一层二层18m室外比室内标高低70公分，按规范设计预计相差6-7个踏步宽度仅1米2#商铺分析：1、开间3.9-5.1米，进深18.4米，开间进深比达到1：3~5,，远远超过正常1:2-2.5的合理铺位结构；2、由于未做转换层，柱网与剪力。墙过多穿插于商铺经营面积，部分商铺内通道仅有1米，严重影响铺面使用，同时也影响铺面分割。3、室外与室内存在较大高差，客户进入性差。85#商铺统计一层二层三层合计面积1832.27㎡2094.72㎡2211.89㎡6138.88㎡商业套数2516647开间3.15-5.9米进深14.1-18.4米一层室外比室内标高低70公分，按规范设计预计相差6-7个踏步室外比室内标高低70公分，按规范设计预计相差6-7个踏步5#商铺分析：1段临街商铺尾端部分剪力墙影响铺面使用；2、室外标高低70公分，影响客户的进入性，制约铺面价值。3、层高仅3.9米，梁下净高只有3.2米，对商业经营巨大。4、2段整体方正实用。9二层三层5#1段通常能上二层三层商铺经营的业态多为面积需求较大的中大型餐饮及休闲娱乐业，而当前红圈示意部分柱网密布对大铺打通利用有较大困难。106#商铺统计一层二层三层合计面积321.61㎡425.76㎡245.26㎡992.63㎡商业套数6219一层开间3米，进深12米，承重墙将平面分割成四个小空间，利用难度大。开间3米，承重墙将平面分割成三个相对独立的小空间，利用难度大。6#部分铺面开间小，进深大，内部空间被剪力墙分割成小块，严重影响商铺的使用及出售。11二层1、商铺入口在背街面，且由楼梯连接垂直交通，商铺进入性差。2、内部空间被分割成小块，利用难度大。1、剪力墙对整个铺面使用影响将近50%的面积。6#部分二三层铺面进入性差，入口安排在背街面。内部剪力墙影响使用。三层1217#商铺统计一层二层三层合计面积1473.83㎡1754.92㎡1434.96㎡4663.72㎡商业套数99220一层17#部分整体方正实用。13三层二层17#楼商铺17#楼二层9间商铺，面积99.05-166.91㎡，三层2间商铺，面积523.93-636.52㎡。14综合分析——1、商业一期全部临街门面，规模体量仅1.5万方左右，从属性上来看为偏外向型社区商业；2、项目在产品方面存在一定程度的硬伤，对于后期销售与经营存在较大压力。3、项目当前无业态规划与主题策划，因此对满足相应业态工程条件缺乏规划。建议在销售前对本项目商业进行局部建筑优化。15三、区域商业市场分析16商业市场环境（宏观）从全市商业供求情况来看，基本体现为供应量大、需求不足、去化压力大05000100001500020000250000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0013.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.1214.0114.0214.0314.0414.0514.0614.0714.0814.0914.1014.1114.1215.0115.0215.03近两年西安商业市场供求价走势供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2014年全年，西安商业物业新增供应量为279.4万平米，成交量为92.5万平米，全年成交均价为14679元/平米，市场供需比达到3.0，整体去化压力较大；截止2015年3月底，西安市场商业总库存达739万平米，近12个月月均去化面积仅为9.61万平米，去化周期长达77个月；伴随国内经济疲软，商业物业投资型需求持续减弱，对新增商业吸纳力严重不足。17商业市场环境（宏观）从高新区商业供求情况来看，其成交均价及去化压力均高于全市平均水平2014年全年，高新区商业物业新增供应量为48.6万平米，占全市供应总量的17%，月均供应接近4万平米；而商业成交量仅为13.7万平米，占全市成交总量的15%，月均去化1.1万平米；高新区商业供需比约为3.5，高于全市水平，去化压力相较全市更高；2014年高新区商业成交均价为15128元/平米，略高于全市商业均价；截止2015年3月底，高新区商业物业总库存达110万平米，占西安市商业总库存的14.9%，位居各区域库存量第二位，仅次于经开区，去化压力巨大。1535612405138881074316861155591397020344131131015114653180361309817085159930500010000150002000025000020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000高新区商业物业销售情况新增供应量（平方米）成交量（平方米）成交均价（元/平方米）18商业市场环境（周边现状）项目周边一公里范围内以住宅社区配套沿街底商为主，楼层以1F-3F为主，主要分布在科技路和大寨路，缺乏综合性商业.12467598171112131516104恒大城底商人人乐枫林华府底商3碧泽园底商华润万家蓝湖树社区商业街紫薇臻品底商梧桐朗座底商都市印象底商14唐南香榭底商枫叶新都市底商唐延中心城莱安逸境好望角中华世纪城底商18桃园社区底商中建群贤汇底商融侨城底商东方米兰底商盛景园底商国熙台大寨路科技路丈八北路二环路沣惠南路民洁路团结南路19商业市场环境（周边现状）目前周边商业业态混乱，缺少品牌商家，业态以生活配套和餐饮为主，团结南路餐饮业态所占比重远低于区域整体比重44%8%20%4%4%12%8%大寨路沿线业态比例餐饮金融服务生活配套娱乐装饰公司便利超市其他配套31%9%25%5%1%11%2%16%科技路沿线业态比例餐饮金融服务生活配套娱乐装饰公司22%17%22%11%0%6%22%团结南路业态比例餐饮金融服务生活配套娱乐装饰公司便利超市其他配套目前周边商业以生活配套和餐饮为主，而团结南路餐饮业态所占比重远低于区域整体比重，餐饮业态是社区商业的重点业态。也是目前经营状况较好的人气业态；项目周边商业氛围不够浓厚，业态混乱，缺少品牌商家。20商业市场环境（在售市场）目前周边暂无在售商业，商铺销售主要集中在2010-2012年左右，如恒大城、融侨城、枫林华府、中建群贤汇等，商业业态以生活零售、服务类为主，餐饮类商铺较为稀缺.紫薇臻品枫韵蓝湾中华世纪城中华世纪城中建群贤汇莱安逸珲东方米兰响堂寨住宅区华府新桃园融侨城枫林华府晶鑫商业广场中铁瑞园国熙台枫叶新都市21商业市场环境（二手市场）项目名称面积分布开间进深层高销售模式售价租金东方米兰1-4为商业（65-3000）3000为如家酒店2-4层5（以120平米户型为参考）20（以120平米户型为参考）4.8租售结合仅剩一套23000150中建群贤汇1-2为商业（60-135）底商为小店铺4（以60平米小户型为参考）13（以60平米户型为参考）3.5只售不租仅剩一套11000中华世纪城1层为商业（100-2000）2000为打通整租4（以100平米户型为参考）20（以100平米户型为参考）4紫薇臻品1-3层为商业（90-1250）5（以90平米户型为参考）15（以90平米户型为参考）4.8租售结合（一拖二）22000200-240风韵蓝湾1-3层商业（25-1200）4.5（以120平米户型为参考）20（以120平米户型为参考）4租售结合仅剩3套（一拖二）16500/枫林华府1-2层商业（55-400）400平米为1、2层6（以400平米户型为参考）25（以400平米户型为参考）3.8租售12500180融侨城1-4层为商业（60-4000）4000平米为圆顺饭店共4层10（以200平米户型为参考）15（以200平米户型为参考）4.8无租售详情————枫叶新都市1层为商业（70-300）底商大都为小店铺6（以120平米户型为参考）15（以120平米户型为参考）4.5租售结合22000247恒大城1层为商业（80-350）底商为小店铺5（以80平米户型为参考）10（以80平米户型为参考）4睿中心1-4层商业（120-320）8（以120平米户型为参考）15（以120平米户型为参考）4.5租售结合2500010022商业市场环境（租赁市场）项目周边商铺整体租赁状况良好，空置率低于3%，租金水平在120-240元/平米*月之间；商铺首层以40-80平米小铺居多，部分面积在150-200平米左右的中大铺型.大寨路科技路丈八北路民洁路团结南路二环路120-150元/月/平米150-240元/月/平米250-300元/月/平米350-400元/月/平米150-180元/月/平米沣惠南路23项目及周边社区均为中高端住宅社区，聚集了大量高新中高端精英客群，消费能力强枫韵蓝湾紫薇臻品中华世纪城二期中华世纪城一期桃园社区中建群贤汇莱安逸珲东方米兰华府新桃园融侨城九形道枫林华府晶鑫商业广场旭景壁泽园中铁瑞园国熙台响堂寨住宅延长石油住宅区中华世纪城商住楼枫叶新都市序号小区名称1枫韵蓝湾2紫薇臻品3中铁瑞园4中华世纪城5枫叶新都市6东方米兰7莱安逸珲8中建群贤汇9融侨城10枫林华府11华府新桃园12旭景碧泽园13九形道14晶鑫商业广场24区域商业综合分析——•国熙台商业位于西安新兴的居住板块，项目周边一公里范围内的商业设施住宅社区配套生活服务类商业为主，周边缺乏大型商业，区域主要的商业设施分布在科技路和大寨路，以沿街商铺为主要形式，楼层以1F-3F为主；•目前周边暂无在售商业，商铺销售主要集中在2010-2012年左右，如恒大城、融侨城、枫林华府、中建群贤汇等，商业业态以生活零售、服务类为主，餐饮类商铺较为稀缺；•区域内商铺开间面积范围较宽，首层基本在100平米以下，以40-80平米商铺较多，部分大铺面积在150-200平米左右，目前商铺租赁状况良好，空置率低于3%，租赁水平在120-240元/月/平方米之间。25四、认筹客户分析2610000-15000元10%15000-20000元14%20000-30000元28%30000元以上48%家庭收入商业认筹客户分析自己经营28%出租72%购买同途区位发展8%地段价值28%交通便利性10%地铁口1%消费群体17%升值潜力9%价格8%铺位结构6%周边商业氛围7%物业管理3%建筑质量1%业态规划1%品牌1%经营主体0%其他0%关注因素客户中以家庭月总收入在30000元为主，占比48%，客户经济实力雄厚，购买主要用途以投资出租为主，对商铺所在的地段及消防群体较为关注；27商业认筹客户分析800㎡以内4%500㎡4%300㎡