一组案例看产权商铺投资的经济与法律风险

一组案例看产权商铺投资的经济与法律风险随着投资的高涨，商家的炒作，商铺投资成为投资热点，甚至有人称２００４年是商铺年。央行和商业银行推出金融调控新政，也没有减弱商铺销售的热浪。产权商铺之所以热销，除了炒作、跟风之外，也许“一铺旺三代”的观念在起着重要的作用。最近笔者咨询中接待了一些商铺的业主，他们遇到的麻烦足以提醒投资者――商铺投资，应当“三思而后行”“一铺旺三代”也许成了旧黄历黄女士有稳定的工作，几年来有些积蓄，准备投资。看到开发商打出的“全部带租约销售”，“用出租钻石商铺的租金来付月供”等投资广告。黄女士此时动了心，于是与几个朋友凑足首付１２０万元，购买了８０平米的商铺，同时向银行借款１８０万元。早在２００３年，开发商就打出商铺开业的招牌，但是现在不但无人租谱，而且银行按揭已经２个多月无法按期偿还，商铺面临被拍卖的危险。本来开发商是个很有实力的开发商，在地产界和商业界早已名声在外，商铺的位置应当说是大都市的黄金位置，让谁说都不错。但这样的黄金旺铺就是旺不起来。当然，旺不起来的不仅仅是黄女士一人，整个地层一百三四十间都是这样。投资者陷入了困境。“与５００强为邻”未必就成为富翁位置不好吗？不是。世界著名的公司沃尔玛、大洋百货、华纳影城等就在身边。但是就是没有租约，开发商承诺的“销售带租约”无法落实。就算是有一部分业主取得了租约，由于无法正常经营，承租人拒绝付租金，“稳定租金”已经成空。据同来咨询的王先生讲，他购买的商铺是带租约的，但由于无法正常开业，已经被迫同承租人解除了租赁合同。“经营团队”有时也无法打开财富之门产权商铺作为新的商业运作业态，其优势也许就是有“优秀的商业经营团队”作为管理和智力支持，能够使产权所有者做享其成。开发商在宣传的时候，也将商业经营队伍作为一大优势。但是，在市场面前，经营团队有时也无法打开财富之门。面对眼前的情况，开发商只能一拖再拖。“用６０万元的款赚１２０万元商铺的租金”危险的信用游戏黄女士等投资者为什么会陷入这种困境，其实起初就轻信了“首付就是全部的宣传”。按照开发商给出的算法，购买１２０万的商铺，首付用不到６０万元，剩余的房款可以通过贷款交纳。房屋是带租约销售的，三年内按照投资的８－１０％收取租金，租金收入完全可以偿还银行本息。这样可以以租养铺，带带受益。其实，利益本来是和风险同在的。如果不能按期偿还银行贷款，银行要收取逾期罚息。如果贷款人拖欠银行贷款达到合同约定的根本违约，银行就会采取措施，拍卖购买者的商铺。这里的损失是巨大的，可能涉及到银行的本息、滞纳金、银行追索发生的律师费、诉讼费、拍卖费、评估费等费用，还包括处分过程中的其他损失。其实风险还不止于此，根据商铺购买者与开发商的合同以及与物业公司的物业管理合同约定，物业管理费以及相关的管理费还是不可少的费用。如果在相当长的一段时间内，无法开业，这也是一笔不小的损失。法规是否能扎起预防风险的篱笆其实，带租约销售问题，在房地产管理法规早已经有禁止性规定。２００１年，建设部颁布的商品房销售管理办法就明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。承诺收益，以及带租约销售的违法性是毋庸置疑的。有人要问，为什么法规已经作了禁止性规定，开发商还这样销售呢？本人认为，追求利润最大化，是资本的本性，通过这种方式的销售，开发商可以最大限度的回笼资金，投入新的项目，就象一则广告的所透露的：“转”钱，才能赚钱。另外，现行的房地产融资机制不畅，也是一个重要原因。购买者如何脱离险境如果开发商在销售广告中进行虚假宣传或者夸大宣传，造成购买者误解，购买者可以请求法院或者仲裁机构撤销合同。与此同时，可以提出解除与商业银行的贷款合同。如何防范投资商铺的风险对经济环境应当有充分的分析，社会需求的增长，需要一个过程，短时的炒作和泡沫不会带来有效需求，也就不会使投资者受益。另外，随着技术的进步和社会的发展，商业业态正发生重大变革。电子商务、超市等来势凶猛，对传统的店铺销售肯定会带来影响。理性评估自己的支付能力。合理的负债是可以理解的，但是不顾自己的收益能力和支付能力，而将按期将产生的大量的支付寄托于可能的收益上，是十分危险的。不要购买没有交付使用的商业物业。国家已经重点整顿商业性投资，严格控制对商业用途的地产的金融支持，包括个贷支持。所以，一旦开发商资金链断裂，造成楼房烂尾，将会产生更严重的损失。如果购买竣工后的商业物业，应尽可能在签订买卖合同的同时，详细签订经营合同，明确约定开发商或者商业运营商得责任，以维护自己的利益。在购买商业地产前，如果自己缺乏经验，应当聘请专业人士提供帮助，尽管多付出一些成本，但是可以挽回的风险。