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1有关于商铺的初步思考2一切从问题开始？3商铺构成——沿街住宅底商+精品步行街4一、步行街三层联体、面积大、总价过高；住宅底商无法做餐饮导致业态不明确；二、区域商业环境较差，区域投资客质量不高；三、万达的大商业还未开业，难以给目标客户信心；5怎么解决这些问题？6一、通过大众高调形象推广及渠道推广筛选出买得起的人二、通过万达集团在国内商业地产的地位和影响力及五角场、周浦的成功案例给予目标客户信心三、通过对虹桥交通枢纽新CBD的前景描述和区域交通前景，坚定区域升值潜力7什么样的人会买价值千万的商铺？8已过了淘第一筒金的时间，已有相当的深厚的财富积累身价千万甚至过亿，投资经验丰富，眼光独到行事谨慎的投资者。1.已经在经营某种商业的经营者。2.多次置业经验的豪宅或商铺买家。9为什么要买这么贵的万达商铺？10股票不稳、基金易跌、银行负率、实体经济状况不明朗，防止财富缩水信赖万达中国第一商业地产品牌，守住财富，更是为下一代留下财富11目标客户关心的是什么？12不是单价、也不是短线投资回报率，而是长期的保值、增值潜力13总价千万的商铺要怎么卖？14我们的定位及建议是基于对万达商铺价值的充分理解万达品牌：中国商业地产第一品牌，万达在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式。经过多年发展，万达商业地产已经从第一代的单店、第二代的组合店、发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。中心地段：严苛的择地条件，使万达到哪里，哪里就会成为新的城市中心。多个成功案例证明万达的成就源于对未来中心的预见性以及价值空间的预留专业商业规划：全国唯一的商业规划研究院，产品规划合理理念创新超前并且是适合中国国情的。万达商业规划研究院在全国创新设计了万达第三代商业地产———城市综合体（HOPSCA）。众多的资源：众多的品牌和世界500强合作伙伴。醇熟商管：全国唯一的连锁商业管理公司，具有强大的品牌筛选和业态整合及洞察市场规避风险的能力；15物业自持：自持面积远大于出售面积，拥有更强的责任心投入运营好整体项目。丰富业态：万达第三代商业地产———城市综合体（HOPSCA），包括大型购物广场、住宅、写字楼、五星级酒店、SOHO等多种物业类型，自身形成了较为稳固的人流及大量的内需。强势成长、品牌升级：为商业预留了成长空间，在硬件方面为扩大经营范围和存储空间预留了空间。在软件方面每年对大型购物广场的商业品牌有20%-30%的淘汰率，为商铺提供丰富的资源。保值、增值：有万达品牌给予的投资信心，规划和商管给予的保障，区域地段的日趋成熟等等使得万达商铺可以长线运营、长期赢利。我们的定位及建议是基于对万达商铺价值的充分理解16怎样进行有效的推广？17在推广上，分为两条线即大众形象推广线（辅助）及渠道推广线（主线）18怎样进行大众形象推广？19高调亮相，摆高姿态，拔高形象，制定标准，促进顶级商铺概念的形成让买得起的人瞩目，让买不起的人羡慕进入富裕阶层的购买名单大众形象推广：20为什么要拔高形象？21我们的价格决定了其购买者必然是身价数千万甚至过亿的人。我们的产品不是卖给普通投资关心短期投资收益的人，而是看重产品长期保值增值的高级别投资者。换句话讲南京万达的商铺是卖给“有钱人”的！我们需要通过拔高形象筛选出这群有钱人。22五大差异化卖点——（五大标准）阐述长线稳定增值，传世荣誉品质自持商业中心，传动街铺价值飙升中国第一商管，掌舵运营洞察先机独到选址眼光，于核心上缔造中心超级商业航母，推动商业品牌成长23稳定增值足以传世万达在全国多个城市操作过逾40多座万达广场，无论市场风云变幻，万达都能长线运营、长期盈利，价值稳步上扬商铺核心5大价值点提炼万达品牌物业自持专业商管板块中心便捷交通独到选址远见中心双地铁上盖人流汇聚物业自持旗舰领航专业商管掌舵先机万达的自持物业面积远大于其出售面积，万达有更强的责任心和动力带领整个万达城市综合体更好、更快地发展。整体实力的不断提升，各物业的价值也随之提升进行合理规划，整体经营把控，提供品牌资源。万达严苛的择地观和选址眼光决定每个万达广场都是都会中心双地铁上盖，虹桥交通枢纽中心，汇聚大量人流24定位虹桥枢纽核心都会商业富矿25分案名江桥万达钻金街区26广告语（暂定）：商铺中的瑞士银行27推广诉求重点夸己不如借势3年间五角场一铺难求，3年后江桥万达难求一铺虹桥枢纽南北商业价值大比拼七宝VS江桥万达高效投资三冠王SOHO——住宅——商铺谁将获利更丰？千万级豪宅千万级别墅OR千万级商铺28客户拓展渠道客户拓展渠道五角场及周浦万达的租赁及成交客户项目10公里半径内所有的300平以上面积商户高端客户资源UPCS自有商业客户资源（苏州）29除了做餐饮还能做什么？30大客户拓展大客户拓展银行、证券大型美容桑拿连锁汽车4S店联通、电信31银行客户银行客户逐一拜访：上海银行、浙商银行、招商银行、浦发银行、中国银行、农业银行、光大银行、中信银行、华夏银行、建设银行、工商银行、交通银行、中南银行……32联通、电信与联通、电信、移动进行沟通，购买商铺作为营业厅33汽车4S店与各大汽车4S店进行沟通，在本商业内设立品牌形象店：奔驰、宝马、福特、保时捷、马自达、别克、丰田、大众、现代、VOLVO、起亚、雪铁龙……34高端客户拓展高端客户拓展私家车主银行VIP客户高端俱乐部会员高档消费场所会员高端涉外楼盘业主35销售推广策略大客户拓展大型商铺业主高端客户资源万达既有客户、租户资源登门拜访短信、DM，意向客户公关现场的形象包装（商业氛围的营造）户外大牌的高调形象投放报纸的形象及卖点稿投放股票专版财经专栏硬广软文投放大众推广策略：针对性的公关策略：36销售执行策略客户拓展渠道外场专家行销：成立“商业客户拓展部”，主要成员2名：大客户部经理一名（有一定招商资源或商铺运营经验丰富）、客户经理一名（表达能力强、有韧性的资深商业销售专员）的直复式行销。现场销售：销售人员在执行正常的销售接待工作的同时，轮流电话拜访，预约客户等手段的渠道创新策略。意向客户由大客户经理的登门谈判大客户经理的预约谈判梳理客户，确定有意向客户大客户拓展大型商铺业主高端客户资源万达既有客户、租户资源37THANKS还需继续探讨…