专业市场商铺投资策略

专业市场商铺投资策略（1）、投资分析▲商情因子（E）按照第四章相关内容，从事商品批发的专业市场商铺的目标商情因子应至少为B级，从事商品零售的专业市场商铺的目标商情因子应为C级，前者针对的消费群体需要覆盖所在城市，后者所针对的消费群体需要覆盖区域性消费者。专业市场商铺的投资者在投资过程中必须对该专业市场的经营内容及市场环境进行必要的了解，以判断未来该专业市场商情因子的成长空间，是否能够达到目标级别。需要指出的是，如果一个专业市场的最终商情因子被提高到B级，甚至A级，那么这样的专业市场的投资价值就会显著提高，假如商铺投资者可以挖掘到未来商情因子可以成为A级的专业市场商铺，就可以做更多关注。一个有升值潜力的专业市场就是商情因子具有显著成长空间的专业市场。▲客流量（Po）从事零售业务的专业市场，客流量主要来自周边区域；从事批发业务的专业市场的客流量范围覆盖所在城市，甚至很多城市。专业市场客流量依赖于专业市场的成本优势，以及市场推广的效果。我们在关注专业市场客流量的同时，也关心同一专业市场里，哪些商铺的客流量比较大。通常，越靠近专业市场入口的商铺客流量越大。▲“可视性”因子（Vi）专业市场一层、靠近出入口的商铺的“可视性”显然是最好的，租金最高，价值也最高。我们可以这样认为：专业市场公共空间周围的商铺的“可视性”较好，包括扶梯周边等。专业市场开发过程中，如果开发商能够使尽可能多的商铺的“可视性”保持相当的、良好的水平，那么绝大多数商铺的价值都会很高，很少存在因为部分商铺“可视性”低引起的销售难、出租难的问题。一个成功的专业市场项目就是一个里面商铺的“可视性”最大化的项目。▲楼层（F）专业市场商铺与其他任何商铺形式相同，一层商铺的租金、售价都较高，商铺投资者需要平衡考虑售价和租金收益之间的关系。▲交通条件（T）专业市场的交通条件主要指外部交通条件，商铺投资者需要结合专业市场经营产品的种类、项目的市场定位、主要客户群等问题做出判断。交通条件对专业市场价值的影响度相对商业街来讲，比较低，只要专业市场能够在商品的成本上为消费者创造最大的吸引力，现状交通条件即使不好，也不会直接影响商铺的价值，而且只要该专业市场有市场吸引力，公共交通设施都会很快完善。当然，交通条件越好，越有利于专业市场商铺价值的提升。国内家电连锁经营企业，国美电器、苏宁电器等，其连锁店就属于典型的专业市场形式。因为它们创造了较大的价格优势，所以即使连锁店的交通条件不理想，其市场价值也会很高，毕竟消费者的交通成本远比购买电器所节省的钱要少很多。▲停车条件（P）专业市场的停车条件对于经营特别重要，尤其对于规模较大的专业市场，停车条件将直接影响其经营情况，以及商铺的价值。商铺投资者在选择商铺时要看开发商对停车场的规划设计状况，如停车场规模，可停车的数量。正如我们在上一章中所谈到的，中国汽车家庭化已经不是趋势的问题，专业市场对停车位的依赖越来越大，开发商不仅要考虑专业市场现状停车位的需求，而且要考虑未来发展的需要。以北京中关村海龙电子大厦为例，开发商考虑了停车问题，但显然现状停车条件已经制约了该电子专业市场价值的提升。到过该市场的人都会对车位难觅的经历记忆犹新，而且每次都有不少车停在路边上。像海龙电子市场这样的专业市场，未来主要的消费群体都会是有车阶层，那么很显然停车位不足会有很大的负面影响。▲整个项目规划设计的科学性（D—Design）专业市场规划设计的主要指标是公共空间的规格，包括分区方式，主要通道的宽度及长度，次要通道的宽度，以及电梯、扶梯等公共空间的规划设计等。专业市场主要通道的宽度与商业街的宽度不可同日而语，一般比较窄，次要通道宽度更窄。▲硬件条件（C）专业市场商铺的硬件条件很简单，面宽、进深都可以灵活调整，只有层高及设计参数对功能的影响相对较大，其他诸如水、电、煤气、污水排放等技术性设施通常很少牵涉到，即使需要，一般都容易解决。专业市场的层高与所经营的商品的类型密切相关，以家具城、建材市场、办公用品为例，它们经营的商品对建筑本身有要求，之间存在本质的区别，尤其是建材等，对层高和设计参数有较高的要求。▲经营商品的类型（G）专业市场经营商品的类型几乎包括绝大多数生活用品，不同的商品类型对商铺的价值影响是必然的。经营电器的专业市场和经营办公用品的专业市场，商铺单位面积的销售潜力自然不同，如果商铺投资者不清楚专业市场主营商品的类型，最终误判商铺的价值是不可避免的。为什么北京海龙电子市场每平方米的售价可以达到8万元，而北京水锥子图书批发市场商铺评估销售价格可能不到每平方米3万元？原因在于从事电子产品销售的商铺单位面积销售额会大大高于从事图书销售的商铺。鉴于以上原因，商铺投资者在进行专业市场投资时，需要对经营商品的影响力做充分考虑。▲隶属项目的运营特点（M）专业市场运营特点，包括专业市场的投资形式、定位、管理水平等，对商铺的价值影响是不言而喻的。专业市场项目，同其他任何商业房地产项目一样，管理水平的高低对其价值的影响是深远的：管理水平低，会直接导致消费者层次的降低，间接造成运营销售的降低，和商铺租户租金支付能力的降低，总之，商铺的租金收益能力下降，商铺投资价值降低。目前，国内专业市场的竞争极为激烈，很多国际专业市场运营商已经大量登陆中国内地，虽然也有不少本土专业市场运营商飞速成长，但残酷的市场竞争将不可避免。目前，国内知名的专业市场运营商有专营电器的国美电器、苏宁电器等，专营家居建材的东方家园、家世界等，专营电子产品的北京海龙电子市场等；国际知名的专业市场运营商有专营家居用品的挪威宜家、英国百安居、德国欧蓓德，专营企业用品的麦德隆等。需要指出的是，以上专营电器、家居用品的专业市场的管理、运营能力普遍很高，通常由大型机构直接投资，并直接经营，这类专业市场所涉及到的产品种类繁多，而且货物占用资金量大，市场规模超乎寻常，很多商业机构在此市场大规模“驻扎”，商铺投资者很少有投资机会。▲商铺初始售价（Pc）商铺投资者在进行专业市场商铺投资时，要搞清楚，商铺初始售价是否反映了商铺现状客观价值，另外，投资者需要对专业市场里面不同的商铺做出价值判断，这是另一个重要的问题。商铺投资者经过以上两个环节确认的初始售价将决定商铺投资者初始投入资金的数量，以及未来成长的空间。目前，专业市场商铺投资市场存在一定程度的炒做成分，投资者极有可能以相当于5年以后商铺价值的价格购买商铺，换言之，价值被开发商所透支，商铺投资者的投资会遭受损失，恶劣情况下，这类商铺投资者签约付款之时就被高位“套牢”。▲商铺周边房地产发展趋势（Re）专业市场周边各类房地产的发展趋势对专业市场商铺价值的影响是商铺投资者必须深入考虑的。事实上，商铺价值提升的空间很大程度上受此因素的影响。对于一个周边各类房地产发展落后的专业市场来讲，如果未来周边有大型的房地产开发规划，那么这个专业市场商铺的价值升值是必然的。专业市场商铺和商业街商铺比较，后者的价值受周边房地产发展趋势的影响更大。原因在于专业市场更多靠商品的价格优势，而不是靠商业氛围，而且专业市场商铺的投资模式中存在运营价值因素。