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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。雅宝工业园微软全球数据中心选址推介本报告是严格保密的。1概念篇本报告是严格保密的。近年来信息技术的飞速发展与应用为IT企业带来了全新的业务机遇与商业模式，数据中心的建设及完善是“云计算”时代信息企业获取竞争胜利的关键什么是“数据中心”•数据中心就是将许多应用服务器、电子商务服务器以及数据服务器集中起来统一进行管理，从而提高了整体的设备性能、专业性管理水平以及专业性应用服务水平。•整体性能的提高可表现在更有优势的互联网带宽、更为强健的服务器群组、更优化的企业内部网以及更安全的外围环境。微软都柏林数据中心——占地5.11公顷，投资5亿美元“云计算”竞争促使大型数据中心的大规模建设、发展•“云计算”是一种全新的商业模式，其核心部分是数据中心。•IBM、微软、Sun、Google、亚马逊、雅虎等信息业巨头正加快建设全球性、全国性数据中心，以参与“云计算”竞赛。•如微软“云计算”战略的第一步是在全球范围内建设超过20个数据中心，每个数据中心的覆盖面积超过50万平方英尺（4.86公顷）；谷歌投资6亿美元在美国俄勒冈州达勒斯市(Dalles)建设全球最大的数据中心。谷歌美国俄勒冈数据中心——全球最大的数据中心本报告是严格保密的。知名企业大型“数据中心”的落户不仅为企业自身创造利润还能为当地带来积极的经济效益和社会效益“数据中心”落户所带来的效益–知名企业大型数据中心的落户所带来的“品牌效应”对区域发展前景造成利好，能迅速提升周边土地价值，刺激房价上涨。–数据中心的前期建设与后期运营、维护涉及多个产业；大型数据中心的投入巨大，其落户能有力带动相关行业的发展，推动当地经济发展。–知名企业数据中心的落户能吸引其他数据中心的进入及上下游企业的集群，从而产生“马太效应”，促进产业群的产生。–大型数据中心的建设、运营、管理与维护带来新增就业机会。►拉升土地价值，促进房地产发展►带动相关产业发展，推动经济发展►促进就业►促进产业集群本报告是严格保密的。大型数据中心的选址主要考虑六方面的要素条件大型数据中心运作的特点：巨大的耗电量：如微软莫斯科拥有一万台服务器的数据中心，每年的电能消耗为50MW；雅虎瑞士占地4000平米的数据中心每年消耗的电力相当于四千个家庭的用电量。散热是关键：超级计算机的运作会产生大量热能；清洁环境很重要：粉尘、腐蚀性气体等影响机器的运作及其寿命。选址要素地理位置及自然条件建设及运营成本周边环境政策环境配套设施人才资源本报告是严格保密的。2宏观篇本报告是严格保密的。深圳毗邻国际性大都市香港，位于中国三大城市群之一：珠三角城市群的中心，是中国最早的经济特区也是珠三角和华南地区的经济、金融中心上海7450.273591.733084.661390.251600.26北京4283.3744.52528.31303.17946.6深圳3422.8321.751090.142299.671472.83GDP(亿元)财政收入（亿元)固定资产投资（亿元）人均月收入（元）进出口总额（亿美元）04年上海、北京、深圳经济发展水平与外贸情况对比上海423113221966北京26510221138深圳14037151935金融机构总数外资金融机构数基金公司属证券公司数保险公司数（2005）04年上海、北京、深圳金融机构聚集程度对比•一国两制下，深港融合加剧，形成一个了人流，物流，资金流密集的现代化大都市圈；•以深圳为中心的三小时范围内生产了全球60%的名牌服装，全国2/3的电器，截至04年集装箱吞吐总量达1646万箱；港深大都市圈三小时本报告是严格保密的。深圳产业发展呈“二、三、一”的格局，以电子信息、先进装备制造为主的高新技术产业发展迅速，并且在第二产业中占据重要地位，不断的推进深圳产业转型和城市升级其他42%劳动密集型58%截至2007年6月深圳外迁企业产业分布高新技术54%传统产业46%深圳第二产业内部结构（2006）3266.524885.266306.3830004000500060007000200420052006亿元高新技术产品产值深圳高新技术产业发展力争用5年左右时间，巩固和提升工业优势地位，建成中国乃至亚太地区先进制造业基地和研发创新基地，成为泛珠三角区域的生产管理中心和生产服务中心，重点发展电子信息、先进装备制造等产业，培育壮大三大战略产业……——《深圳市工业发展“十一五”规划》0%20%40%60%80%100%2003200420052006一产增加值二产增加值三产增加值深圳市三次产业结构（2003-2006年）本报告是严格保密的。随着深圳经济的发展和CEPA的签署实施，深港两地的合作与交流日益密切，并正逐渐摆脱原始的“前店后厂”的合作模式，深港两市产业、经济的互补、合作以致融合的趋势日益明显香港要巩固其全球经济贸易中心的地位需要深圳的支持以弥补其在经济腹地、配套产业、人力资源等方面的不足，深圳则希望通过服务香港得到自身经济与产业的发展，最终实现其区域性中心城市的目标，深港金融合作是两座城市发展的共同需要。大陆市场国际市场深圳香港经济桥梁配套产业人才支持资本纽带产业转移先进技术抓住发展机遇，发挥地缘优势，立足深圳、依托香港、辐射华南、联通全国，巩固和强化金融业的支柱产业地位，巩固提升深圳区域性金融中心城市的功能和地位。—深圳金融业改革创新发展的指导思想本报告是严格保密的。香港、深圳以及珠三角庞大的终端用户市场和先进的高新技术产业基础是微软全球数据中心选址深圳的重要支撑微软全球数据中心香港珠三角深圳深圳本报告是严格保密的。3产业篇本报告是严格保密的。深圳电子信息产业经过多年的发展已经形成了较为完整的产业链，并培养了大量的专业人才，为微软数据中心选址深圳提供了产业与人才基础•研发•生产•交易–例如：南山科技园–例如：深圳宝安、东莞、惠州等电子制造工厂–例如：华强北电子市场电子产业链目前深圳电子产业已构建了一条集研发、生产、交易等环节的较为完整的电子产业链，为微软数据中心落户深圳，在深圳发展奠定了坚实的产业基础。本报告是严格保密的。南山高新科技园是国家重点支持的五大科技园区之一，为深圳信息产业的发展提供重要的研发、创新平台成立时间：1996年9月占地面积：11.5平方公里截至2005年底，南山全区共有高新技术企业498家，占全市1144家高新技术企业总数的44％，是全市最大的科技企业“孵化器。预计到2010年，南山高新技术产品产值将达到2305亿元。2007年位于南山高新科技园的微软中国研发集团深圳新园区正式启用，这是微软中国研发集团继北京和上海后，在华的第三个重要研发基地。深圳园区将成为微软硬件制造与移动互联网技术研发的核心。五大平台支撑科技创新发展研发实施“大孵化器”战略，各类孵化器占全市的一半以上。设立了多种扶持资金，并引进境内外投资资金，切实帮助企业解决资金问题。有国家级工程技术研究开发中心1个，省级5个，市级22个；并聚集深圳大学、深港产学研基地等一大批教育和科研基地成立了知识产权保护领导小组，设立专项资金，帮助、资助企业发明专利的实施。集中了深圳市的主要高等教育机构，有23个博士后工作站，拥有博士近2000名，还有众多港澳和外籍专家。投融资平台公共技术平台知识产权服务平台智力支撑平台孵化平台南山科技园本报告是严格保密的。以深圳为龙头的珠三角是全国重要的电子产品制造业基地，微软的部分硬件产品已基本实现100%在珠三角生产珠三角电子产业基地渐成规模。从深圳至东莞的产业带，台式计算机产量约占全球的一半，计算机磁头、存贮器光头等约占全球市场的40%……从2003年珠江三角洲主要电子信息产品的产量表来看，除集成电路外，其它均位居全国31个省市的首位。微软的键盘、鼠标、Xbox、Zune音乐播放器等所有的硬件产品，已经基本上实现100％在珠江三角洲生产。产品行业总产量珠三角产量所占比例全国排名手机（万部）18644532929%1微机（万台）321684526%1彩电（万台）6521261540%1程控交换机（万线）5807292950%1集成电路（亿块）1243125%3激光视盘机（万台）7073353950%1电子元器件（亿元）3777191151%12003年珠三角主要产品产量通信设备制造业集中了华为、中兴、金鹏、康佳、侨兴、TCL、科健、诺基亚等一批知名企业，消费类电子产业也成就了TCL、康佳、创维、德赛、先科等一批规模企业。生产本报告是严格保密的。作为电子产品交易平台，华强北电子市场已发展成为全国电子产业聚集度最高、交易规模最大、电子产品品种最为齐全的电子市场华强北电子市场产品种类繁多，分为电子电子元器件产品、数码产品、手机和IT产品四大类，其中主要以电子元器件为主，销售额占65%以上。2006年，电子元器件交易额为410亿元，是全国最大的电子元器件交易市场。485.86000200400600800中关村华强北亿元2006年电子专业市场营业额华强北一定规模以上电子卖场25家，以赛格、华强、万商及赛博宏大为代表，总营业面积已达到45万平方米，年营业额超过600亿元，电子产品交易量占全国三分之一，交易辐射至珠江三角洲及国内其它地区，并呈现进一步延伸到亚洲及世界其它地区的趋势。电子元器件68%数码9%手机12%IT及外设8%其他3%2006年华强北电子市场产品销售额结构图华强北33%其他67%全国电子产品交易量分布交易本报告是严格保密的。4项目篇本报告是严格保密的。雅宝工业园位于深圳市核心区边缘、梅林关外东北侧，市中心轴线北向延长线上，距福田中心区约15分钟车程，半小时内可达皇岗口岸，行政隶属于龙岗区南坑社区龙华龙岗沙头角罗湖中心深圳中心区宝安中心梅林检查站本报告是严格保密的。项目周边路网发达，与福田、罗湖、南山中心及东莞等地便利连接，07年进行交通改造工程使区域与市中心的交通更为便利，2010年深圳地铁4号线的通车将进一步缩短项目与深圳各中心和节点的空间距离135264789本报告是严格保密的。工业园周边区域以工业园和居住区为主，配套较为完善，具有一定的工业基础和居住氛围用地规划图民乐工业园万家灯火等居住区北侧厂房、居住区居住用地工业用地商业用地周边配套周边配套本报告是严格保密的。工业园总用地面积为62.1万平米，其中东部32.9万平米为原生态的山林、水体，西临民治水库，山水环绕、景色优美，共有可建设用地29.2万平米地块编号用地性质面积（万平方米）A居住用地2.6B工业用地26.6C林地32.9总计62.11、民治水库2、雅宝水库、东南侧山体3、雅宝水库、西南侧山体ABC本报告是严格保密的。工业园内可建设用地地势平坦，现状以空地为主，存在少量工业建筑，建筑质量良好，梅坂大道和南坪快速路从项目西北部和东南部穿过，本体条件非常利于工业园的改造升级123672、厂房3、西南侧果树林、山体1、空地5、南坪快速6、雅宝水库544、梅坂大道7、山体本报告是严格保密的。雅宝工业园拥有便捷的区位条件、优势的交通资源和优质的生态环境是微软全球数据中心未来落户的理想场所•位于福田中心区北延长线上，距福田中心区约15分钟车程，未来可成为中心区的配套服务基地。•随着龙坂地区基础设施的不断完善和周边土地的相继开发，地块周边区域已经具有了较为完善的社区配套。•地块周边路网发达，与福田、罗湖、南山中心及东莞等地便利连接。•地块距地铁4号线民乐站约500米，未来可以通过构建局部连接线与地铁接驳，从而改变项目与深圳各中心和节点的空间距离。•地块紧临梅坂大道，进入性和昭示性非常好。区位价值交通优势生态环境•地块依山傍水，自然景观优美，具备建设生态型、高品位项目的先天条件。•地块内部和周边拥有2个水库，水质清澈，周围绿树环绕，环境十分优美。•银湖山森林公园位于项目区东南侧，山林茂密，层峦叠翠，全年郁郁葱葱。本报告是严格保密的。5效益篇本报告是严格保密的。微软全球数据中心的落户将迅速提升龙华片区的区域发展前景，促使土地价值提升，刺激房地产发展微软品牌效应将提升区