世联经济型酒店选址要求、经营回报及典型案例

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。经济型酒店选址要求、经营回报及典型案例本报告是严格保密的。经济型连锁酒店概述：主力提供居住与简单商务功能经济型酒店：砍掉传统星级酒店中如大型餐饮、桑拿、浴池、KTV等投入与营运成本高但利用率低的配套设施，集中精力经营客房，成为专业的住宿场所。目前国内经济型旅馆的主要代表有锦江之星、如家快捷等，主要客群为背包客、旅行团和部分商务人员。客房设计：简洁、干净引进品牌经济型连锁酒店的优点——降低运营风险1、直接分享其品牌的信誉度与资源（旅行社等方面）；2、全程指导酒店的装修及后续经营，获取较成熟的管理经验；本报告是严格保密的。经济酒店相比星级酒店成本小，成本回收期快经济型酒店的投资回报率平均在10%左右，最高可达25%。行业统计得出的一般规律：入住率达到50%，就可达到盈亏平衡。入住率90%左右，一般可以获得15%的利润回报率。经济型酒店成本回收期预估：假设一间标准经济型酒店，120间房，平均房价200元/日，年销售收入约700万元，净利润约为110万元。经济型酒店的前期投入：每间客房的装修费用在5万元左右（包括空调、洗涑洁具、卫星电视、宽带上网等设施。）则120间客房的装修费用总共为600万元左右。则成本回收期为5年以内。城市客栈透露，“我们的投资回报一般控制在3.5-4.5年”；如家透露“总部要求在3年内收回成本”。预测市场上的经济型酒店投资成本回收多在3-4年左右。本报告是严格保密的。经济型酒店选址注重：交通、人流与长期合理价位的租约以如家的选址要求为例一、地理位置1、位于中心城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。2、邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。3、邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。4、邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区。5、具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），最好有一定的广告位。6、最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。二、交通条件1、交通条件是选址需要考虑的首要条件，一般以地铁站附近为上佳条件，因为地铁的覆盖面广、客流量大。2、在没有地铁的地区或城市中，在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为好。3、邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性。4、交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性。三、市政规划情况1、在确定选址之前，必须咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。2、选址所在位置一定要在红线内，在合同经营期内，无动迁可能。3、选址所处的区域的规划的情况，是否有对宾馆经营有利的市政规划（如未来的商业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设，未来是否成为临街店等）。四、以特许加盟方式合作五、房屋租赁1、房屋租赁价格合理，潜在的位置优势，租赁期不低于10年。2、房屋性质为商业服务业用地或可改变为该用途。3、产权清晰，出租人是房屋或土地的产权人；房屋结构完好，布局合理，有较高的出房率。本报告是严格保密的。国内经济酒店案例——如家以提供干净温馨的住宿为主2002年建立于北京，主要投资方为携程旅行服务公司与首都旅游集团。发展迅速，目前国内有92间直营店、20家特许经营酒店及6家市场联盟店酒店定位：提供居住为主大堂客房客房卫生间本报告是严格保密的。以位于一级城市一级地段的酒店为例。酒店建筑面积3600平方米，100间客房，年平均出租率85％，平均房价170元，特许如家5年为期的参考收益：项目主要费用年均销售收入100间客房*85%*170元*365天=527.43万元年均经营毛利润率（假设）55%年均经营毛利润527.43万元*55%=290.08万元一次性品牌特许费（按5年摊销）30万元/5年=6万元装潢装修费（按10年摊销）350万元/10年=35万元设备购置费（按5年摊销）100万元/5年=20万特许主要费用（市场支持、服务费）527.43万元*3%+527.43万元*3%=31.65万元房产年均折旧费100万元/年（或3600平米*0.765元*365天=100万元营业利润290.08万元-6万元-35万元-20万元-31.65万元-100万=97.44万元营业所得税金97.44万元*33%=32.15万元税后利润97.44万元-32.15万元=65.28万元年投资收益率65.28万元/(350万元+100万元)=15%国内经济酒店案例——如家如家酒店模拟收益本报告是严格保密的。投资直营店：投资改造、自主经营，独立挂牌。“如家快捷酒店”“如家和美酒店”特许经营店：外派管理者，推广经营理念，独立挂牌。“如家快捷酒店”“如家商务酒店”委托管理店：外派管理者，推广经营理念，联合挂牌。“如家酒店连锁”市场联盟店：提供销售平台，提供管理服务，联合挂牌。“如家酒店连锁”国内经济酒店案例——如家如家连锁酒店的经营模式本报告是严格保密的。锦江之星隶属锦江国际集团，是中国第一家致力于经济型连锁酒店专业公司，也是中国目前规模最大的经济型酒店管理公司。截止2005年底，锦江之星已拥有连锁旅馆110家。锦江之星拥有近50000个常客会员，会员入住占总入住的比率超过30％，散客比率超过80％。标准房二类城市140-200之间，北京上海地区约在300-400左右国内经济酒店案例——锦江之星发展早，预订网络成熟大堂客房餐厅茶餐厅本报告是严格保密的。（一）收购由锦江之星投资购买现有物业，并投资将其改造成锦江之星旅馆。要求：（1）出让方必须拥有产权与土地使用权；（2）房屋或土地可用于商业服务业的用途；（3）能获得建设锦江之星旅馆的立项批准。（二）租赁由锦江之星租赁现有物业，并投资将其改造成锦江之星旅馆。要求：（1）出租人应拥有房屋或土地的产权与使用权，产权关系清晰；（2）租赁价格合理，租赁期一般为20年；（3）房屋可用于商业服务业或可改变为该用途；（4）能获得建设锦江之星旅馆的立项批准。（三）加盟由业主自己投资按照锦江之星的要求将其拥有的物业改造后加盟锦江之星。加盟要求：（1）加盟者有适合长期经营物业的产权或使用权；（2）承认加盟章程、按期缴纳费用；（3）同意按照锦江之星统一的硬件标准进行装修改造；（4）服从锦江之星旅馆公司的统一领导，保持统一的管理服务标准。国内经济酒店案例——锦江之星合作方式：收购/租赁/加盟本报告是严格保密的。国内经济酒店案例——城市客栈依托华侨城旅游资源，定位较高端的商务型经济酒店“城市客栈”是华侨城国际酒店管理公司开发的经济型主题精品酒店品牌。以商务客人与旅游客人为主要目标群体。拥有新侨店、欢乐谷店、世界之窗店、竹子林店。标准房398元/间，豪华房438元/间，定位在同类产品中很高。提供的免费服务：精美早餐24小时热水中央空调有线电视宽带上网叫醒服务贵重物品及行李寄存其他配套服务：理疗按摩室美容美发室餐厅走廊客房客房本报告是严格保密的。国内经济酒店案例——7-DAY装修风格年轻明快，会员制、优惠卡价格更经济７天连锁酒店集团（7DaysInnGroup）创建于2005年3月，由美国风险投资基金和实业投资共同组建的外资连锁酒店集团。已在广州、深圳等华南中心城市拥有酒店近20家。其中在深圳拥有7家连锁店。门市价会员价合作卡公司卡经济房——137137——大床房178157157150双床房198177177170商务大床房198177177170大堂商务大床房洗手间本报告是严格保密的。国外经济酒店案例——速8全球最大的经济连锁酒店，近年在中国发展迅速美国胜腾酒店集团经营管理。目前速8在全国的58个城市，已经拥有110家开业或已经签约的酒店；其中32家酒店在中国的17个城市已经开业运营。深圳梅林凯丰路速8速8中国样板房设计本报告是严格保密的。位于建设中的地铁4号线中康站，紧邻风景秀丽的莲花山，距皇岗口岸仅有6公里，深圳国际机场只需30分钟车程。64间宽敞舒适的客房。客房设施：免费宽带上网、国内国际直拨电话、数字有线电视、独立温控系统、大堂吧透明玻璃穹顶国外经济酒店案例——深圳朋悦梅林速8酒店位于未来地铁4号线中康站附近大堂上网区客房洗手间本报告是严格保密的。国外经济酒店案例——格林豪泰高性价比：四星级配备/180-300元/间的收费格林豪泰(GreenTreeInn)酒店管理有限公司是由美国股东和其他若干跨国集团的股东联手创办。定位于商务型酒店。主要目标客户是商务人士和旅游白领。强调高品味和高性价。酒店规模客房一般在80-300间。目标：大力发展直营及加盟连锁店，力争在3-5年内，使开业酒店达到200家。客房深圳东门店房型前台现付价床的大小标准单床房RMB239+1.8M\床or1.5M\床标准双床房RMB239+1.2M\床*2豪华单床房RMB259+1.8M\床豪华双床房RMB259+1.2M\床*2小套房单床房RMB279+1.5M\床小套房双床房RMB279+1.2M\床*2大厅本报告是严格保密的。国外经济酒店案例——格林豪泰加盟条件1.拥有至少4000平米以上的物业，建筑物宽度进深在15-18米之间，框架结构，要有电梯梯位，独幢建筑为佳。基础设施情况：水－用水额度不低于3000吨/月，电－用电不低于400KVA，有煤气或天然气管道可以接入，排污纳入市政排污管网，有化粪池，通讯－最好留有总机或一定的直线电话，有线电视，供暖（北方地区）等设施到位。物业产权清晰，不能是银行抵押物业。2.500万以上的资金规模（不含房屋成本）3.房屋可以自有和租赁，租赁期要在15年以上4.物业周边有一定的空地，出路通畅并可停车。5.水、电、气、排污、通讯等设施到位。本报告是严格保密的。国外经济酒店案例——格林豪泰选址要求（1）地理位置A、靠近大型工业区、商贸中心、展览中心、文教区、大型娱乐场所等区域。B、邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。（2）交通条件交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性。在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。（3）周边配套设施比较齐全（如餐馆、银行、便利店等）本报告是严格保密的。国外经济酒店案例——格林豪泰加盟方案加盟方案：即酒店为总部授权，加盟商投资，加盟商通过注册新的公司与总部品牌对接。（1）费用：30万+房间数*1000元；权益金：3.5%-6%，(根据入住率浮动，按每月营业额计提)。（2）加盟合同期限为15年，15年以后免费续签。所有加盟酒店的硬件和软件标准必须按照品牌统一标准执行。1.酒店改造装修由公司总部提供一整套标准，包括供应商名录，工程部负责指导、解答、监督、审核，加盟业主按照标准自行装修。2.酒店人员由总部人事部协助招聘，并由培训部负责培训。3.酒店总经理由总部外派，薪水根据公司标准结合当地水平制定。4.酒店房间配比、人员比例、销售价格等由总部营运部负责制定。5.开业初期，总部会派开业指导总经理全程跟踪，负责酒店的整个开业过程，包括协助加盟业主办理各种证照。6.酒店经过公司质检部质检通过，方可由总部核准开业。本报告是严格保密的。国外经济酒店案例——格林豪泰简单经济测算1.酒店总投资约700-1500元/㎡(含内外装修以及各种设施、家具等)，根据物业的不同状况浮动。2.酒店的变动成本(即营运成本)约占营业额的45%左右(含能耗、人工、客房消耗、洗涤、维修、销售与特许、营业税、其他支出等)3.酒店的固定成本主要由房屋成本和装修摊销构成。酒店投资回收期一般测算为三到五年左右。