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商业房地产•商业街商铺•专业市场类商铺：•社区类商铺：•商务楼、写字楼商铺：•底商：•购物中心商铺：•交通设施商铺：•产权式商铺：商业房地产的种类（八类）1、商业街商铺•商业街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。•按照经营商品类型，可划分为：•专业商业街商铺（如三里屯酒吧街商铺）和复合商业街商铺（王府井商业街商铺）。商业房地产的种类（八类）1、商业街商铺•分类:专业商业街商铺和复合商业街商铺•好处:经营的灵活性使得商业街保持较高的换铺率，不但使商业街的经营更有新意，也增强了对消费者的吸引力，还抬高了商业街的租金。商业房地产的种类（八类）1、商业街商铺•特点•经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气。•从运营成本的角度看，专业商业街符合市场规律和竞争规律；经营商品的品种简单，其规划设计的复杂程度较低，因此不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，而最终导致整个项目营运产生问题的情况。商业房地产的种类（八类）1、商业街商铺•特点•复合商业街经营没有统一性、协调性，不符合竞争规律。规划设计的难度较高。•商业街具备良好的投资特性，升值的潜力也比较大，成为商铺投资者的首选。商业房地产的种类（八类）商业步行街商铺1，地段，交通是首要的2，开发商对于业态的规划，定位很重要3，整个商业街是否实行统一管理4，商业街的推广有无完整的计划5，同一地段商业街是否过于雷同6，商业街的商业主题7，商业街的社会主题8，最佳业态组合，40%购物30%餐饮30%休闲娱乐商业房地产的种类（八类）•2、专业市场类商铺：•“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售的商业楼宇，大多数是多层建筑，但有些是单层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场商铺。按照经营商品的复合程度，可以分为专业市场商铺和综合市场商铺。•专业市场如碧溪家居广场的商铺、•综合市场商铺如万通新世界商品交易市场等。商业房地产的种类（八类）•2、专业市场类商铺：•分类超市、大卖场、家居主力店、药材批发市场、图书交易市场等•专业市场商铺、综合市场商铺•好处投资门槛低，在市场经营状况好的情况下，商铺的售价和租金都有较大的增长空间，投资回报率非常高。商业房地产的种类（八类）•2、专业市场类商铺：•风险：存在较大的风险与较大的投资回报率，一旦市场的运营出现问题，商铺的价格就会一落千丈，这种情况下，即便降低租金也不会扭转经营状况，因此投资风险就会加大，甚至可能血本无归。商业房地产的种类（八类）•2、专业市场类商铺：•特点：鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性，整个市场的营销成本比较低，只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。商业房地产的种类（八类）•3、社区类商铺：•社区商铺是位于住宅社区的商铺，其经营服务对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些商铺可以直接对外营业，但多数属于铺位形式。商业房地产的种类（八类）•3、社区类商铺：•分类社区零售商业和社区服务商业如：便利店、中小型超市、药店、小卖部等•好处社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。•特点餐饮业在社区商业中占绝对优势商业房地产的种类（八类）1、零售业，便利店是亮点。2、服装与饰品行业，突破平庸3、餐饮美食，理性发展4、洗衣行业，稳中求胜5、汽车养护，潜力巨大6、家装行业，良性发展7、房产中介，诚信是关键8、美容美体，专业是保障9、银行网点，长期收益保障10、文具、书店。十大热门商铺投资项目4、商务楼、写字楼商铺：•如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等商务用途建筑里面用于商业用途的商业空间，如北京王府饭店地下世界顶级品牌精品廊等。商业房地产的种类（八类）•4、商务楼、写字楼商铺：•好处：定位精准、垄断性强是商务楼商铺的一大特点。先天性的在客源上有一定的保证，而且其价格仅是写字间的水平。商业房地产的种类（八类）•4、商务楼、写字楼商铺：•特点：建筑条件与商务楼写字间没有区别，只有用途不一样而已。开发商也不会标明哪里是商用性质的商铺，哪里是纯办公性质的写字间。所以，位于商务楼中的商铺没有具体的分类，仅是经营品类上的不同而已。商业房地产的种类（八类）•5、底商：•是指位于住宅、写字楼、酒店等底层的商业铺位。各类底层商铺是目前市场上投资者极为关注的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。商业房地产的种类（八类）•5、底商：•种类：住宅底商和商务类底商•好处：投资少，风险不大，资金回笼较快。•风险：经营具备一定的排他性。•特点：规模小、与所在建筑联系紧密、能提供方便快捷的服务是底商商业的最大特点。商业房地产的种类（八类）•6、购物中心商铺：•购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目在国内多个大中城市开发建设。鉴于该类项目规模庞大，发开复杂，所以投资风险也比较高。商业房地产的种类（八类）•7、交通设施商铺：•如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，如北京站附近的商业或位于上海地铁站中的商铺。在大中城市之中，交通设施商铺也指城市中的大型公交站的换乘站点即交通枢纽，如北京东直门，西直门交通枢纽站商业。•因为交通设施周围有较大的人流，所以交通设施商铺受到很多投资者的青睐。商业房地产的种类（八类）•7、交通设施商铺：•分类：交通设施内部商铺和交通设施外部商铺。•风险：低风险•特点：高售价、高回报和低风险商业房地产的种类（八类）•8、产权式商铺•标准：业态；交通；客流量；项目规划的合理性；周边地产的用地规划；停车场•好处：产权的交易不影响商户的经营。•风险：受建筑体量的影响，其经营所面临的风险较大，投资时慎重考虑。•案例：无锡的服装市场和宁波老龚买的产权式商铺商业房地产的种类（八类）•8、产权式商铺•特点•运营管理特点：在购物中心需要出售产权式商铺的时候，多采用带租约销售或委托统一招商管理的模式。投资者拥有商铺产权，但是不会参与商铺的招商。商业房地产的种类（八类）1、产权式商铺的四大优势1）进入门槛较低2）投资回报稳定3）减缓资金压力4）降低经营成本产权商铺投资利好与风险分析2、产权式商铺存在的三大风险1）开发模式的风险2）经营不善的风险3）承诺担保的风险产权商铺投资利好与风险分析3、产权式商铺规避风险的原则产权式商铺作为新生的商业地产模式，可谓是“优势与风险并存，利益与矛盾交织”1）了解开发商的实力2）调查经营管理水平3）明晰产权分割情况产权商铺投资利好与风险分析两种不同的概念：1，指开发商在销售商铺的同时，自己或通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，投资者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。2，指开发商将超市，百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割（柜台），不划分功能区域销售给多个业主，并在一定期限包租，投资者无法自行经营。慎买虚拟产权式商铺1，招商造势的陷阱2，假的社区商业陷阱3，专家的陷阱4，无效招商的陷阱5，管理商的陷阱6，回购的陷阱7，假的“统一管理”的陷阱8，返租期的陷阱9，担保的陷阱10，媒体的陷阱商铺投资“十大陷阱”1，商铺投资的稳定性特点（承租户对商铺的装修投资，赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性）2，商铺增值的特点3，商铺投资回报率高（公寓-别墅15%-20%。住宅6%-8%。商铺仅租金10%-15%，甚至20%）4，商铺的投资潜力（一般商铺与住宅的价格之比还远达不到成熟市场情况下1：5---1：4的比率）5，商铺可出租，可经营，方式灵活。商铺投资的潜质1、了解规划，回报率达到8%左右2、证件齐全3、选择商铺，还考虑它的价格因素，商业氛围，位置，人流量，适宜经营的业态等。4、使用率5，了解商铺产权内容购买商铺的标准6，查看开发商是否具备“五证”《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《房屋销售（预售）许可证》居住用地70年；工业用地50年；教育，科技，文化，卫生，体育用地50年；商业，旅游，娱乐用地40年7，全面了解产权具有那些权利购买商铺的标准8、进行商铺投资，首先要过资金关9、老城商铺与新区商铺风险各有不同10、商业讲究成形成市，买铺要看商业气氛，买商铺也要借力（选择靠近大型商场和餐厅的地方买，商业气氛很容易做旺起来）11、选择在大型居住区内投资有保障12、选择有特定升值前景的区域和领域，会取得意想不到的升值效果。购买商铺的标准1，商业生地，商家不会入住。2，区域商业面积过大，新商业难以开业。3，商铺售价太高，导致租金拉高，商铺难以出租。4，商业用房结构有问题。“商铺”变“伤铺”四大忌1，转让借口不诚实2，行业风险要注意3，商铺租金契约要确定4，经营模式有个性5，盘加盟店需考量6，人力资源管理很重要7，保持业务上的人脉8，商铺内硬件需要注意9，警惕财务纠纷10，注意有无假帐“盘店”要注意的十点风险1，对投资回报的估算不具有法律效力2，对商铺经营范围和市场定位的宣传难以受到约束3，售后包租涉嫌违法4，要约定套内面积误差的处理方式5，一层变两层有风险6，承租人的权利不容忽视7，铺位尽量不买8，土地使用年限应为四十年9，物业管理要重视10，有特殊要求的商铺商铺投资法律问题勿忽视1、租金回报率分析法。公式：（税后月租金-每月物业费）X12/购买总房价比值越大，越值得投资。优点：考虑了租金，房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。弊端：未考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。此外，对按揭付款不能提供具体的分析。投资商铺收益率的计算2，租金回报率法公式：（税后月租金-按揭月供款）X12/（首期房款+期房时间内的按揭款）优点：考虑了租金，价格和前期主要投入，比租金回报法使用范围更广，可估算资金回收期的长短。弊端：未考虑前期的其他投入，资金的时间效应，不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具投资商铺收益率的计算1，贷款条件1）借款人年龄在18-65周岁之间，具有完全民事行为能力2）借款人具有稳定的职业和收入，信用良好2，借款额度和期限1）贷款额为评估价值的50%2）贷款期限最长不得超过10年商铺抵押贷款政策商铺投资二十一条1、商业位置：①商业旺区②高档住宅区③写字楼（消费集中）④俱乐部⑤酒店⑥公园⑦除前6点外，不要在其它地方2、人流量——决定升值空间做人口调查：5、5、5、人均收入3000——5000元以上，步行5—10分钟内，5万人口数量。商铺投资二十一条3、交通便利现代都市可选择：①地铁站口②公交站口③人行多的地方切记不可选死胡同商铺投资二十一条•4、广告•一定要有门面广告,从广告统计证明，路牌广告占了广告成功率的90%。（除了两个城市：HK，东京，因为行人都是匆忙行走）•“绿色”是广告中最抢眼的颜色•在租金允许的情况下，租一处一楼小，二楼大的房（从风水角度讲是——引水上楼台）并且感觉更高档，另外，一楼，二楼门面最好成落地玻璃（广告效果很吸引人），直接，生动，面积大，活的广告效应。商铺投资二十一条•5、门前有（留住脚）的空位•门前的马路最好是双行道。•若是单行道，招牌要相向而立，•门前有要有遮挡栏杆。商铺投资二十一条6、不要选高层（楼层）一楼非二楼，二楼非三楼：每上一层楼，人流损失25%，有电梯例外。商铺投资二十一条7、选方向不要选单行道或者“丁”字路口，向着人流车流的方向，避开遮挡物，如树。商铺投资二十一条8、大门的方向《开间》立正门，不设偏门立前门，不设后门开双门；单门挡掉一半生意（双门商业，单门住家）商铺投资二十一条9、停车位条件允许情况下，有必要设立人流量的确10%以上。商铺投资二十一条10、装潢与设备新房，老房，若水、电、空调齐全，可节约5—6万（30%）成本商铺投资二