乐嘉大厦商铺策略推广沟通

乐嘉大厦商铺策略推广沟通推广框架湖东CBD商业背景项目商业定位建议项目推广策划核心项目沟通传媒策略视觉表达建议SPONSORSFRAMEWORK﹛湖东CBD商业背景﹜湖东CBD和高端商圈的尴尬【湖东商业体系庞大，却满足不了商务需求】按照苏州中心城区发展的东进战略，苏州城市CBD正逐步在湖东迅速崛起很多外来人士、企业进驻到湖东板块，很多商业项目配套也陆续崛起。位于湖东的金鸡湖商圈已经聚集了苏州市区内大部分高端商业。以圆融时代广场为中心的金鸡湖商圈，也包含了较丰富的商业业种、业态。从北往南，沿金鸡湖东岸的商业项目包括“苏州人的鸟巢”---科技文化艺术中心、国际博览中心、月光码头、圆融时代广场、久光百货、摩天轮主题公园、现代休闲广场等庞大的商业体系。但是“湖东CBD”似乎并不领情！半湖瑟瑟•半湖红【高端商圈的尴尬：人气差，经营不乐观】但由于“CBD”本身特指的是以商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区，目前来讲人居文化还没有成熟化。所以导致这些商圈中具有商务洽谈、宴请、外事休闲等功能的业态经营良好；而纯的百货零售、品牌专卖等业态却较萧条。如：久光百货为吸引人气放低身价，把平民的儿童蹦床引进广场；现代休闲广场也是破败不堪；月光码头只有月光的凄迷却没有码头的繁华等等……。金鸡湖商圈中人气较差或倒闭的商家﹛乐嘉商铺商业定位建议﹜量体裁衣的定制型业态建议【小体量商铺更应避其短，显其长】•乐嘉大厦商铺体量较小，总面积只有7730平。像这样小体量的商业体是很难招百货零售入场的。因为它从本质上不能满足品牌商的入场条件，和久光相差甚远。即使勉强招入特色小百货入场，也不能成市，那么经营状况就堪忧。这样对商铺的销售就更加不利，也会影响已售商铺的升值率。•乐嘉大厦是由SOHO、酒店是公寓、商铺组成。这样的规划，对商铺招商娱乐业态也是有限制的，特色酒吧、KTV等是很难过的了消防的。即使凭借了强势力量完成消防验收，这样的业态体量也很难和“李公堤”抗衡。经营状况还是堪忧。做“CBD”最缺失的商务休闲业态可能是乐嘉的大优势为湖东CBD补充缺失功能•乐嘉大厦位于苏州工业园区湖东CBD核心区域内；北临现代大道，白塘公园近在咫尺，雅戈尔、九龙仓、建屋、中海、万科、朗诗等知名开发商开发的一大批高端居住区，环绕四周；东面是园区的政中心区域，汇集了园区管委会、工商、公检法等政府机构；西面则是投入使用的圆融时代广场在江苏省地标式九龙仓金融中心、新鸿基等大规模城市综合体。•而工作生活在这里的白领人群往往找不到生活归属感：工作午餐无处打发；朋友探访，商户洽谈没有安静的简餐处；下班后找不到就近的修身养生馆……。•轻轨建成后，饭点或午后来往CBD的行人也需要在轻轨站口，有一个供氧的场所做片刻休息。•面对时代广场的空灵、李公堤的浮躁；湖东CBD需要一颗维生素C，补充高物质追求下的养分缺失。乐嘉大厦的商铺业态就是这颗维生素C，在湖东CBD的核心处给周边的白领和居民一份安逸！【定制独特的商务邻里，创意邻里中心新概念】1F时尚品牌简餐甜品烘焙24小时便利店快速影印品牌干洗2F咖啡吧茶吧时尚书吧潮流影音店品味办公摆件3F美容SPA修身机构(如瑜伽培训、专业瘦身）白领琴行（学琴培训）4F酒店配套：大型健身房乐嘉商铺的业态建议【由于项目的体量问题，以下业态可做挑选植入】强调轻轨商铺的地理优势【地理优势的绝妙商务功能表达】【招商品牌建议:避免一线品牌与驻场要求的矛盾】•乐嘉大厦也可称为湖东CDB的核心商铺，定位较高；所以对其招商的品牌要求也会相应很高；只有具备一定市场口碑的品牌商户入驻才能符合其商业定位，实现帮助乐嘉商铺及酒店式公寓销售的目标；•但是一、二线品牌商对入驻的场地要求很高；而且其开店计划也是在年前已经有了准备。从他们的市场部调研—意向合同—场地改造—装修—开业，都是较漫长的周期，这样会影响乐嘉商铺的销售周期，也会因此耗费较大的财力物力精力。•这样一来入驻的品牌要求和现有的场地要求就成为了一对矛盾体，给招商工作带到了瓶颈。•为了解决这些问题，建议把品牌商户做纵向细化：避免国际一二线品牌进驻，选择国内一线、国际二、三线的连锁性品牌入驻；更欢迎以加盟形式的品牌连锁入驻。即可拷贝品牌口碑，又避免总部审批流程的繁琐关卡。•在品牌供应商的选择上，可鼓励地级代理，或自主创业的商家入驻。【业态案例】【业态案例】【业态案例】招商条件与销售技巧的结合：•为了推动乐嘉商铺的招商进度，制定一系列的免租政策是必不可少的环节。•一年的免租期也是比较常见的招商特惠政策之一。•这样的优惠招商条件能比较快的树立商户入驻的信心，尽快成市。•为了弥补这一年来免租的租金损失，我方可在销售平台上拉回这笔费用。•以“带租约的商铺”为销售卖点，提升商铺每平方1000元左右的价格，就足以把租金上的损失弥补回来。【优惠的招商政策救市；微调的销售价格盈利】执行业态规划的招商建议：【招商小组跟进商管中介机构的合作与监管】1、建议成立3-4人的招商小组（组长1名、活动执行1名、招商人员1-2名），分工与商管中介单位、广宣单位等机构达成合作意向。根据项目的业态要求进行招商工作和推广工作。2、为了尽快完成招商工作提升商铺价值，建议采取三种招商方式的结合启动：Ａ、扫街招商法—招商小组的招商人员先对符合业态需求的店进行电话及上门拜访，推荐其品牌做新的开店计划。更重要的是心里有底，才可和中介公司合作顺利。Ｂ、中介公司合作法－委托品牌资源丰富的招商中介公司进行招商，可以较快完成招商。C、可招入资历深厚的招商人员为顾问，不设底薪，招进一家就给一定额度的奖励。【反租已售商铺，整合招商推广】1、联系现有商铺业主进行反租：目前业主要靠自行招商获得回报率还是比较困难的，长期空置商铺也会贬值。就算各别业主招商成功，业态不专业，品牌较差的话是会影响整个项目的招商和销售的，更影响沸腾CBD的整体形象。所以建议反租商铺，先与业主洽谈6%的回报率探底，可视招商情况调整，最高不高于8%的回报率。2、在招商工作启动的同时，招商推广也要积极配合。加强项目本身的商业氛围是很关键的，也会给前来考察的商户带来好的影响从而促成招商工作。﹛乐嘉商铺推广策划核心﹜湖东CBD的维生素C【乐嘉商铺的人气广告语】VC的两个含义:第一：湖东CBD周围缺少了为在此工作的白领及居民提供便利服务和简约商务交谈的商业配套。而乐嘉商铺的商业规划就像一颗维生素C，弥补了这块的缺失。借此，体现其独一无二的业态优势。第二：商铺中的营养简餐、绿色洗衣、24小时便利、修身养生馆、精神按摩书吧等业态就像一颗维生素C使在湖东CBD工作的白领如大鱼大肉后咬上一口新鲜的水果，身体舒畅！来自湖东CBD核心，轻轨商铺的礼物！Slogan乐嘉VC广场乐嘉VC休闲中心乐嘉商务邻里中心沸腾CBD轻轨休闲广场乐嘉商铺的名字【以下命名建议，仅供参考】符合项目业态的意义，是成功的表达【项目命名也是人气艺术】？口碑+人气=商铺热卖升值【功能性的业态规划就会留住固定人气消费，形成市场口碑！】•乐嘉1`4层的商铺招商规划整合推广后，投资客就对此商铺的价值有一定的认知。•随着招商工作的进程至最后开街，商铺的价值就会更明朗化，对于商铺的销售起到决定性的作用。•如商铺长期空置，可能会引起”萧条“错觉，对商铺和酒店公寓的销售都会带来负面影响。建议尽快启动业态发布及招商推广，提高项目定位认知度，从而体现商铺价值，推动销售！﹛乐嘉商铺沟通传媒策略﹜举办社会新闻性的现场活动【具有社会新闻性的现场活动，能迅速打开产品知名度】•把乐嘉商铺的挑空广场设立为活动现场，和媒体机构合作推出一些现场活动。通过活动的广宣推广商铺认知度。•在举办现场活动时，可引进一些零时的品牌饮品或简餐商家、健身机构做联合互动（如：摊位促销、活动赞助、活动冠名等）。给招商工作打开渠道。•活动主题具有一定的社会新闻性，能引起苏州市民的一定关注。引借活动的关注度推广项目。活动主题：奢侈品市民定价之香水专场活动地点：乐嘉大厦挑空中庭处活动内容：1、之前月光码头做了一场奢侈品秀赢得了一定的市场口碑，也积攒了一些人气。现下夏季来临，天气转热正是香水热卖期，在乐嘉大厦做一期国际品牌香水平价秀，可以成为新闻点，操作起来也比月光码头的活动更有质感，更符合白领阶层的小资情调，贴近项目定位。2、通过合法的商业渠道低价采购拍卖商品，采购香水小样作为活动礼品。租借其它奢侈品做模特展示，营造气氛。3、与活动策划公司合作，活动流程为：活动现场搭建（国际名品布展制造视觉氛围）—用气味较好的香精调制大量香水洒向会场营造嗅觉氛围——由主持人开场介绍活动规则——消费者议价团对各商品分别写上期望价格——价高者得到议价商品——议价团成员可获得香水小样礼品4、主持人邀请苏州知名的本土明星（如：小Y、施斌、伟捷等）5、活动宣传在这些明星主持的节目中以新闻软文的形式主推，在活动开始前做小型片花热场。6、届时为了活动效果，也为了采购商品不在价位过低的情况下售出，活动策划公司会安排“托”热场。乐嘉VC广场，下起香水雨【活动案例推荐】【活动执行价不超过10万元】活动主题：全场热恋现场版活动地点：乐嘉大厦挑空中庭处活动内容：1、沿用现在较热门的相亲节目的热潮，来推广项目知名度；2、与苏州电视台“全城热恋”节目合作，推出一场现场相亲节目；3、这里没有“非诚”的乐嘉老师，这里只有“热卖”的乐嘉大厦；4、借用节目本身的一系列宣传渠道，做项目广宣。5、借用节目知名度，联系符合项目业态的品牌商户和业主前来参加活动评点等环节，形成入驻意向。6、活动流程请参考相亲类娱乐节目。乐嘉老师？乐嘉大厦!【活动案例推荐】【活动执行价不超过10万元】活动主题：“达人秀”选拔赛，乐嘉专场活动地点：乐嘉大厦挑空中庭处活动内容：1、以现在的热门话题为推广噱头，联合商家一起精彩。2、与电视台合作，以“乐嘉”作为“达人秀”选拔赛得专用场地，进行活动。3、利用此活动本身的强势媒体渠道进行项目宣传。4、与需招入的意向简餐、健身房、SPA等商家先做入场前得活动合作。以本活动强大的社会热点力量积攒人气赢得意向商家的入驻，同配合销售推广。“达人秀”精彩在乐嘉【活动案例推荐】【活动执行价不超过10万元】走出售楼处，扩展更多销售平台，抓住意向投资人群和意向商户群•建议在房展会上推广酒店公寓的同时推广商铺：在展位中设计咖啡吧情节，让意向者对楼下商务休闲业态有直观的感受。•建议在欧尚、印象城等商铺人气的聚集处设计周末巡展摊位，即面对销售的客户群，又面对商户的入驻群。有了市场认知面，快点加强销售面【市场认知后，乘热打铁，做到面面俱到】软文性媒体主场方式【选择高效平价的传媒途径，避免广宣反感度，直击市场眼球，杜绝错位损失】226家全国知名门户网站的首页软文刊登媒体建议：【新浪、搜狐、网易、MMS中国、腾讯、凤凰、新华等等……】【本媒体费用执行价不超过5万元】利用与电视台节目合作的机会，通过他们的强势媒体结构推广项目【本媒体费用已含概在活动执行费用里】•苏州1套黄金时段（《山海经》、《新闻联播》、《水浒传》前后）的房产广告联播档，关注度高的时间段。•短信（设计商业区得点对点投放）•DM（设计高端住宅投递、商业区投放等）•轻轨建筑围板发布•沸腾CBD周边路牌广告发布•公交移动传媒（在上下班的高峰期的《玩乐苏州》节目中作形象冠名）辅助媒体的小量针对投放【选择时段好，有针对性的媒体渠道也是制胜的关键】﹛乐嘉商铺视觉表达建议﹜建议加强乐嘉大厦空置商铺的商业氛围，配合招商及销售工作建议加强乐嘉大厦空置商铺的商业氛围，配合招商及销售工作主题口号（卖点）的视觉表达。﹛媒体费用预算正在整合中，平面广告也会在落案后进一步完善，请谅解﹜