中华广场选址报告分析

中华广场选址报告分析小组成员：温丽霞（10）戴瑞君（11）王安君（50）一.城市区域评价1.区域地方特点：中华广场位于越秀区的中心部位。越秀区是广州中最古老的中心城区，辖内多条各具特色的商业街先后形成。目前，北京路、中山五路一带已成为广州市最繁华的一个商贸中心和古城文化旅游区；环市东国际中央商务区内写字楼云集，人流、物流、资金流和信息流高度密集，形成具有特色的“总部经济”，成为华南地区对外开放的重要窗口；流花区域、海印商业区也成为广州市新的商业繁华地带。2.区域经济特点：2007年，越秀区总面积为33.8平方公里，总户籍人口为115万人。2007年1-9月累计，越秀区实现地区生产总值833.52亿元，社会消费品零售总额382.72亿元，商品销售总额2662.82亿元，各项指标均名列市属各区前茅，商贸中心地位凸显，成为广州市的经济强区。二.广场介绍1、总体介绍中华广场由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一－－香港昌盛集团有限公司全额投资建成。2000年开始营业的中华广场由中国著名设计大师精心设计，地拥三万五千平方米，建筑面积达十七万平方米，是集购物、饮食、娱乐于一体的大型综合购物广场.2.日常客流量目前，中华广场出租率达100%，日均人流量已达20万人次，逢节假日更是达到40万人次之高峰！广场周边的省市机关单位众多，广州本地人特别青睐来此逛街购物。2006年的销售额约有二三十亿元，07年的销售增幅在5%~8%3.交通状况：（1）途经中华广场的公交线路：02路电车、107路电车、108路电车、243路、546路、183路、211路、864路、1路、227路、22路、40路、517路、222路、221路、旅游1线路（2）地铁路线地下负一层与地铁烈士陵园站A出口相接，乘坐1号线可以到达三.商圈分析•商圈辐射范围：中华广场地理位置优越，它雄踞于广州市中心－－中山三路与较场西路交界处，处于地铁烈士陵园站上盖，广场北与广州著名的公园“烈士陵园”相对，东与广州最大的休闲广场英雄广场为邻。地下负一层与地铁烈士陵园站A出口相接，多路公交车路经此地，交通网络四通八达。边际商圈次要商圈：较场西路，陵园东路一带主要商圈：中山三路商圈中华广场四、市场定位•中华广场以全方位服务为特点，地下停车场一千两百多个停车位以及在地铁一号线上吸引着有车一族以及步行一族，来中华广场消费的主要人流主要由附近的居民以及白领和学生一族构成•中华广场的布局如下：•负一至负四层地下停车场、摩托车汽配城；首层名店城；二层至三层（部分）吉之岛百货公司；首层至四层西南区是盛世中华百货；四层中华数码城；五层中华现代家居城；六层凤凰文化城、壹创书城；七层中华美食广场；八层中华广场电影城。•由中华广场的布局可看出中华广场的布局规划充分体现现代零售业态的竞争力，并适合各个年龄层的消费者到此消费的。开业多年来，中华广场秉承“顾客第一、信誉第一”的服务宗旨，竭力为广大消费者营造舒适优雅、功能品种齐全的购物环境，并通过丰富多彩的广场文化和促销活动，营造良好的购物氛围！•目前中华广场定位于中山三路集购物、休闲、娱乐、饮食功能于一体的大型综合购物商厦。五.消费者分析1.主要消费者包括：附近的居民，白领，学生一族中华广场内部的装饰设计融合中西建筑的艺术精华，外观华丽堂皇，内里典雅明亮，视野开阔，配合精心摆设的花草植物，环境更加舒适优雅，令人赏心悦目。其规划合理，适合各个年龄层的消费者来购物，有吸引学生的电影城和数码城，吸引白领的名店城和书城，以及吸引附近居民的吉之岛百货购物区。这里的大型停车场以及一号地铁线让驾车人士少了停车的困扰，让搭车人士方便到来。2.消费者来这里购物主要有：附近的居民：主要是来这里的吉之岛购物以及到中华美食广场吃东西等白领：白领主要来这里的名店城购物，凤凰文化城及壹创看书或吉之岛购物等学生：学生主要是来这里的美食广场吃东西，到中华广场电影城看电影到数码城购物或慕名来搭户外观光电梯一览东山区美景。3、对策：中华广场要保持现有的并吸引更多的消费者应该积极采取促销策略，如驾车到这里消费的消费者凭购物小票可以免停车费，中华美食广场可以在节日或周末推出优惠特色菜特价吸引更多的消费者到此品尝美食，或者提供购书优惠卡等六.竞争对手分析1.中华广场周边竞争店状况中华广场商圈是年轻人喜爱的逛街去处，是广州最早、也是目前最为成熟的地铁商业街。时尚产业是整个中华广场商圈最大的引领力量。从流行前线开始，近几年再连接上地王广场、中华广场负层商铺，使得整个地下商圈更加红火。加上陵园西、新动力数码城等，中华广场商圈形成了和天河城、北京路等错位的、以本地年轻消费者为主的新商圈。2.同属多功能聚集的竞争对手分析流行前线由政府牵头，海印实业有限公司投资开发。地处广州市中心，中山三路与较场西路交汇处，与地铁直接相通，地理位置优越。流行前线名店城为地下两层建筑，营业面积15，000平方米，总投资7，000万元人民币。于一九九九年六月二十八日全面开业。。流行前线以特有的经营理念、现代的购物环境、鲜明的市场定位在消费者心中有一定的地位。地王广场位于英雄广场的地下，共负三层，总建筑面积约23000平方米，是以“青少年为主题”的集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的潮流地下商场。地王广场于1995年已经开始立项，2003年5月28日开业，至今已历经了五个年头。由早期的缺少定位、凌乱经营至如今的定位明确、统一管理经营，在中华广场的商圈里面，是中华广场的一个竞争对手。3.几大综合型商场竞争状况分析中华广场2）地理位置:越秀区中山三路33号3）总建筑面积:17万平方米4）基本情况:1楼：汇集知名品牌的---名牌专卖店；广州首家民营大型百货公司----中华百货（西南区1、2、6楼）2楼：大型日资百货公司---吉之岛百货；3楼：引领时尚的---潮流天地大型日资百货公司---吉之岛百货；4楼：集全市最新科技的---中华数码城；5楼：云集现代家居之精品的---中华现代家居城、中华广场壁柜园；6楼：汇聚艺术精品，蕴含中国传统文化气息的---凤凰文化城；广州市第二大书店---壹创书城；7楼：云集中、西、日、韩风味的---中华美食城；8楼：全国首批广州首家五星级电影院---中华广场电影城；国际大型连锁健身中心---力美健健身俱乐部。另外，中华广场功能配套设施亦十分完善。在负二层至负四层，有目前全城最大的自动化停车场，可提供一千二百多个机动车停车位，全电脑化的车场管理系统与之相配套，可大大改善节假日车位紧张的状况5）相比下的优势与特色：中华广场是该商圈内占地面积最大的，而且也是功能和品牌最为齐全的。另外，中华广场拥有自己的网页，方便消费者了解它的更多信息。中华广场电影城是广州市首家也是惟一的一家五星级影院。这也是中华广场的一大亮点。地王广场1）地理位置:越秀区较场西路18号2）总建筑面积:约2.3万平方米3）基本情况：集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的潮流地下商场。一楼是手机mp３之类的比较多，负一是品牌的衣服，负二是比较多私人开的店也是衣服为主。4）相比下的优势与特色:“青少年为主题”的主题商城”流行前线1)地理位置:越秀区中山三路25-27号2)总建筑面积:1.5万平方米3)基本情况:流行前线是广州市内首家与地铁直接连通的大型商常首层汇集国内外名牌商铺，麦当劳率先进驻，日本、美国、台湾、各类美食汇集于一堂。时时走在流行最前线，港台、日韩的多家偶像专门店流行时尚产品多不胜数。汇聚全城最大的南梦宫电子游戏娱乐中心。负二层是宽敞的停车库，同时为车主提供各种优资服务。除此之外，商场还为顾客提供各种完善服务：包括中国农业银行提供结算服务、商铺租赁权抵押贷款等银行服务。逛街路线：名店街→日本街/韩国街/欧洲街→精品街→兰桂坊4)相比下的优势与特色:在广州，没有任何一家地下MALL能比得上流行前线的潮流魅力。另外，看得见的电台———每周一至周五12∶00-14∶00，广东电台音乐台著名DJ林颐主持的游戏节目“天生快活人”在位于麦当劳餐厅西北方向的音乐台现场播出。4.百货商场业态的竞争对手中华广场是继天河城后第二个在中国取得成功的购物中心，中华广场和天河城广场、正佳广场堪称“三驾马车”。所以很有必要对他们三者进行比较。天河城是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心天河城集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，名符其实地“把北京路搬进了天河城广场”，在广州开创了一种全新的消费概念，把广州的商业发展提高到一个新水平。“购物消闲新感受，尽在天河城广场”——荟萃各种品牌商品的大百货公司，五星级的电影院，三百多家各具特色的中外名牌专卖店，引领家居时尚的宜家居，展示超时空精品的电器行，书香四溢的文化廊，集东西方佳肴风味的美食坊和酒楼，充满激情与梦幻的天梦宫游戏机中心和哎吔奇趣城。经过十年的经营，被誉为“中国第一商城”。正佳广场占地5.7万平方米，总建筑面积42万平方米裙楼商场:30万平方米，地上七层，地下两层半东塔楼:48层五星级酒店式公寓西塔楼:30层超甲级写字楼。拥有绝佳的地理优势。约100000个国内外品牌同场经营。是当今中国最大的完全贯彻“体验式消费”模式，集零售、娱乐、餐饮、会展、康体、休闲八大功能于一身的。正佳广场严格按照餐饮18%、娱乐30%、零售52%的黄金比例安排商业布局，缔造了正佳广场独步中国的体验式购物形态。上千家国际国内知名品牌同场热买，主力店包括百货巨头广州友谊商店、百佳亚洲旗舰超市、季后风名牌折扣店、永乐生活家电、护理专家屈臣氏、万宁旗舰店、龙粤数码、哇哇哇娱乐城、飞场影城、开心果玩具城等。正佳广场不断邀请娱乐界、演艺界、文化界的知名人士开展时尚品味的互动节目，将正佳广场打造成名至实归的时尚之都、娱乐之都。七.未来发展前景优势：地理位置优越，广场功能特色中华广场最大的资源优势是地理位置，广场通地铁，周边有烈士陵园公园、英雄广场和体育场等。此外，中华广场有着自己本身的特有优势：1.中华广场东面设有全国最长的户外观光电梯直达七楼，顾客置身其中，便可尽览东山区美景。广场内部的装饰设计融合中西建筑的艺术精华，外观华丽堂皇，内里典雅明亮，视野开阔，配合精心摆设的花草植物，环境更加舒适优雅，令人赏心悦目.2.中华广场功能配套设施亦十分完善。在负二层至负四层，有目前全城最大的自动化停车场，可提供一千二百多个机动车停车位，全电脑化的车场管理系统与之相配套，可大大改善节假日车位紧张的状况；3.位于广场的东面是目前广州市最大的电子彩屏，可不停播放国家、地区的新闻、公益宣传片、相关信息发布及商业广告等，令市民在户外亦能随时随地地获取最新资讯；4.在中华广场正门口（北门）是近千平方米的户外大广场，可举办各式大、中型的推广活动，是深受商家青睐的产品宣传的重点场地。5.中华广场全权委托全球首屈一指的综合物业服务及投资管理公司仲量联行为物业管理顾问。劣势：1.处老城区，地上交通通达性稍差，道路通行速度慢；2.商圈及附近缺乏具高消费力的商务通勤人口支持；3..金蒂濠老鼠街、金凯商业城和通讯街经营档次相对较低，特别是前两者经营冒牌商品对商圈整体形象提升有一定影响。机会：1.消费者的收入水平日益提高，消费方式多样化。中华广场是一个大型的收购中心。在功能上是多元化、多功能、多业态的，是以购物、休闲、娱乐、观光旅游为目的，可以满足消费者体验式的消费心理需求。2.中华英雄商圈打造。越秀区的十一五规划中，强调要打造主要由中华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业市场、烈士陵园、广东省体育场等大型商业、公园、体育场地组成的英雄商圈。将得到政府的大力支持。3.随着摩托车在广州的逐步淡出，中华广场摩配城将转变为零售商业功能，与其它楼层结合更紧密，使商圈更优化；威胁：1、地下经济的发展，客流量减少这一带，名牌专卖店形成两个潮流时尚发布基地。一个是‘流行前线’，一个是中华广场。前者是一个真正的卖场，经营者都是些小商户，商品非常新潮，价格中等，吸引年轻的顾客；后者经营成熟品牌、中高消费。低价格的流行前线，无疑会成为中华广场的一大隐患。2