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March2006ISSUE0303全港最專業的工商舖物業網站(C.I.S)PropertyAgency02Disclaimer新春後舖市氣氛顯著好轉，大額買賣交投湧現民生用舖需求殷切，支撐租金上升軌跡農曆新年前、後是商舖市道傳統淡季，成交量甚少，但今年2月下旬商舖投資氣氛卻突然強勢，資深投資者入市、過億大額成交、全幢成交增、連鎖店租舖有如百花齊放，交投極為暢旺，與過去膠著狀態截然不同。究其原因與多項利好因素有關，本港零售數字表現對比去年為佳，經濟持續發展出現溫和通脹，不斷開發的國內「自由行」城市及外國旅客訪港消費，各行各業前景秀麗，商舖實為被看高一線之投資工具。相信2006年首季舖位成交量將比預期理想。元宵節成交湧現據市場資料顯示，2月份正月十五元宵節後，市場已錄得多宗商舖買賣，其中價值超過5000萬元的大額商舖買賣湧現。雖然，大額焦點商舖成交以核心區份為主，惟部份周邊區份亦不能忽視。商舖買賣氣氛升溫，同時帶動新春後租務承接能力增強，當中民生行業對商舖需求甚殷，部份連鎖店於新春後甫即加快洽租商舖，吸引刺激投資者購入大面積商舖後作長線收租用途。料全年租金上漲兩成由於經濟轉好，巿民消費意欲強勁，商戶已積極四出租舖，當中尤以食肆及酒樓最為積極。今年二月間，港島金鐘海富中心地下1-41號舖，現代美容將遷出，並改由美式連鎖快餐店以65萬承租，新、舊租金升幅約12.1%。另本地著名飲食連鎖集團「美心快餐」亦以月租20萬，租用波斯富街24-30號一樓，面積約3140呎，較前日本菜租金16.5萬升逾20%。九龍方面，原本由新興粉麵茶餐廳租用的豉油街50號地下8號舖，面積約1100呎，現改由板前壽司以20萬租用，租金升幅超過三成，每呎租金約181元。由此可見，飲食租客對營運環境有絕對的信心。StoryCOVER封面故事Centaline(C.I.S)PropertyAgency0Disclaimer新春後舖市氣氛顯著好轉，大額買賣交投湧現民生用舖需求殷切，支撐租金上升軌跡商舖摸貨屢見不鮮隨着舖位巿場買賣步伐再度升溫，交投漸趨活躍，香港、九龍及新界的舖位成交量全綫增加，刺激「摩貨」成交。舉例，有業主早於2004年以340萬買入中環皇后大道中189-205號地下7號舖，剛於2月份先以405萬售出，轉手獲利65萬元；不久該舖於同月內即以465萬「摩出」，令今番轉手獲利約60萬元；短短一年多的時間，物業升值超過36%，兩度轉手皆有斬獲。除了一線區域如中環錄得「摩貨」外，二綫區份的舖位亦甚有「錢」途。如深水埗大南街140號地舖連閣樓，每層樓面約1000呎，總樓面約2000呎，業主剛以970萬元成功「摩出」，相較購入價900萬元，持貨僅3日即轉手「摩賺」70萬。除了飲食之外，一些靠近住宅區的超級巿場、便利店等民生行業同步正面受惠；鑑於本港已正式進入通脹階段，各類商品價格無可避免會加價，令商戶付租能力較以往通縮時為佳，正好支持舖租作出溫和的升幅，預料今年第二季將會反映租金正增長；假如情況持續下去，本年度全年舖租增幅可較去年高出約10%至20%。交投熾熱，全幢成交最為搶手踏入2006年至今，短短兩個多月內，全港共錄得19宗全幢成交，已超越去年第四季18宗。全幢物業受到熱烈追捧，主要因投資者憧憬物業經翻新包裝後，租值將會大大提升，作為中長線投資回報理想。例如銅鑼灣邊寧頓街13號全幢，以1.78億易主，總樓面面積達36,100平方呎，呎價接近5000元。0Disclaimer行業故事Centaline(C.I.S)PropertyAgency「女為悅己者容」是千古不變的真理，時至今日，女仕除了美貌外，對於皮膚的護理更趨之若鶩；對於堪稱為第二層皮膚的「內衣」、「寢服」，更是精挑細選。近年除百貨公司內開設銷售專櫃，主攻中、高檔次的「內衣」專門店亦已經進駐街舖，而且選址每每為核心消費區內的街道。分佈於一級區域單於銅鑼灣區內就已有9間知名內衣專門店，分佈於主街如波斯富街、利園山道，亦有進駐二線街道如霎東街、白沙道、恩平道等。尖沙咀區內分佈與銅鑼灣雷同，名店街廣東道也是高檔內衣專門店設置銷售據點的好地方。開設在大街大巷的地舖就以銅鑼灣為例，人流絡繹不絕，正好配合女仕購買內衣的習慣；今時今日，中、高檔次的內衣可算是「奢侈品」，購買往往霎時衝動，與選購日用品的模式截然不同。為了可以直接把最新產品展銷，內衣專門店不惜租用舖面特闊、人流如注的街舖，以引起人們的購買意欲。據市場資料顯示，以銅鑼灣勿地臣街為例，有本地薑內衣專門店就覬覦時代廣場人流澎湃，月租6.3萬元租用300呎地舖，平均每呎210元；再數另一條主要街道波斯富街，國際品牌亦以每月14.3萬元承租460呎街舖，平均每呎租金高見約311元。可見內衣專門店付租能力絕不遜色。街舖以外的選擇有些外國品牌內衣則改為利用「樓上舖」經營，銅鑼灣商、住兩用大廈位處旺街兩旁，只要花點心思，吸引行人目光絕不比地舖玻璃櫥窗遜色；如善用巨大外牆廣告位、或把陽台粉飾一番，利用假公仔穿上產品，這些都是成功出位的方法。高檔專門店:地舖配合閣樓、樓上單位至於高級內衣專門店的選舖就更講究，以動輒數千塊錢的矯形內衣為例，客戶無不是VIP，對於個人私隱的要求嚴謹，那又如何平衡街舖櫥窗「吸客」與貴客無憂地選購的「享受」呢?據悉，高級內衣專門店一般除了舖面向街要人流暢旺外，最理想就可以連閣樓或樓上的單位一併使用；反而地舖面積不需太大，樓上面積則以寬敞舒適為佳。如此，樓上可分間成為獨立房間，方便客戶與顧問詳談；銅鑼灣東角道，內衣名牌地舖面積就只佔有937呎，惟一樓則達1766呎。表:內衣專門店旺區租舖例子區域地址面積約(呎)月租約(萬元)銅鑼灣東角道24-26號地下20號舖及1樓937+176628.50霎東街6號全幢391514.00利園山道49-57號地下H舖60013.00勿地臣街8號地下A部份3006.30波斯富街77-83號地下Q舖46014.30恩平道44-48號地下1及2號舖79618.60尖沙咀廣東道16號地下80017.00資料來源:市場資訊內衣專門店Tradereportresearch研究報告Centaline(C.I.S)PropertyAgency今年1月份零售業總銷貨價值升幅達11.6%，顯示零售市道已經全面復甦，市民消費能力增加，令商戶搶先吸納商舖情況加劇，商舖亦湧現加租空間。現時核心一線街舖的供應量已低於5%，供求失衡促使租金持續積極上揚。而部份核心舖商戶轉租二線區，亦已令該類商舖租金顯著增長。據統計處數字顯示，2006年1月份零售業總銷貨價值錄得211.7億元，是自1997年1月之後近9年的單月新高，較去年12月份的192.7億元，再上升9.9%。而今年1月份零售業總銷貨價值較去年同期的189.7億元，顯著上升11.6%，是去年2月後的按年最大升幅。變幅數字主要反映今年新春假期位於1月份，較去年的2月份提早來臨，而且今年新春前市民消費能力較以往顯著增強，故直接推高1月份的銷貨價值。然而，商戶早已洞悉零售業前景持續向好，於早前已搶先承租商舖，令商舖湧現升值潛力，根據差餉物業估價處資料顯示，私人零售樓宇租金指數自2005年4月份錄得96.2點全年低位後已不斷攀升，直至去年12月已達105.0點，八個月間累積上升9.1%。可見零售市道向好的憧憬氣氛下，商舖租金亦同樣被刺激。此外，自2000年科網股帶動經濟及樓市出現「小陽春」以後，零售銷貨價值及私人零售樓宇租金均連續三年下調，惟每一年的商舖租金下調幅度均較大，例如2002年全年私人零售樓宇租金跌幅6.5%，較同年零售業總銷貨金額的4.1%下跌幅度，多出2.4個百分點；而2003年私人零售樓宇租金下調達7.0%，較同期銷貨價值下調僅2.3%，更顯著多出4.7個百分點。租值大幅降低，加上現時經濟好轉零售業興旺，令商舖租金呈現更多升值空間。市場分析員：陳棗熹中原地產研究部2006年3月2日零售銷貨價值高企商戶承租能力增強0COLUMN專欄Disclaimer掛板趣聞香港的地舖如果交吉了，會出現一個很怪的現象，在其他國家很難看到，就是地產代理的招租或出售廣告板，張掛得像萬國旗，舖位空置時間越長，廣告板掛得越多；多得幾十塊板重疊在一起，代理的招牌及電話也不看見，甚至連想打開鐵閘進內也無從。全香港單獨或兼有從事商舖代理的公司超過三十間，長期提供掛板服務的公司不超過五家，所以掛板的收費相差不遠，一般四呎乘六呎收四佰五十元，三呎乘四呎收三佰五十元；度身訂造則另計，加圖樣加字句又另計，如果要求拆掉其他廣告板又再另計；左計右計，平均掛一塊廣告板約花費四佰元。對一般小規模公司來說負擔確不少，於是索性少掛板，多貼海報；一張海報成本約一元五角，一支箱頭筆廿元，一樽漿糊十元，既可貼在舖頭鐵閘，甚至貼在其他廣告板上面。有些代理公司想得周到，買塊六呎乘八呎二分木板，成四塊三呎乘四呎的細板，再貼海報上面，成本約五十元，等其他大公司掛板後釘在人家的廣告板旁邊，行內稱為寄居板。寄居板有惡毒者，連母體廣告板的公司招牌及電話都遮蓋了，實行妹仔大過主人婆，先掛板反而蝕了底。巿場上更有一小撮無賴之徒，為了不想行家的廣告板吸引到客人，自己又不願花錢去掛板，實行一不做二不休，用紙張塗上漿糊蓋在廣告電話號碼之上，等人家聯絡不到其他代理，為了不讓行家尋仇，張貼的紙是報紙、快餐店傳單、財務公司單張甚或是桑拿夜總會海報等，真是無法無天。最後，居然想到反樸歸真，直接用箱頭筆在鐵閘寫上聯絡電話及直接業主招租，有匙引看等字句，彷彿找到他便萬事大吉，找其他代理反而是多餘，令人啼笑皆非。撰稿：中原（工商舖）商舖部 總經理潘志明表1：零售業總銷貨價值與私人零售樓宇租金按月走勢年/年年年年年年年年年(年年)年年年年年年年年年年04/07162.693.204/08155.693.904/09149.696.104/10158.695.704/11151.795.304/12180.497.005/01189.796.405/02167.096.405/03164.697.705/04170.096.205/05176.599.705/06165.4101.105/07174.2101.805/08165.2101.705/09156.9102.705/10166.2102.105/11158.0103.805/12192.7105.006/01211.7年年1)2006年1年年年年年年年年年年年年年年年2)2005年7年年12年年年年年年年年年年年年年年3)年年年年年年年年年年年年年4)年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年2006年3年2年建築面積：654平方呎新租客：匯豐每呎租金：$199月租：$13萬建築面積：3,000平方呎新租客：飲食每呎租金：$43月租：$13萬建築面積:800平方呎新租客:WALKERSHOP每呎售價:$213月租:17萬建築面積：15,308平方呎新租客：麥當勞每呎租金：$42月租：$65萬RENTALTRANSACTIONSCentaline(C.I.S)PropertyAgency租賃成交個案：2006年2月市場矚目成交06夏慤道18號地下1-41號舖彌敦道763-767號地下A舖皇后大道中38-48號地下建築面積：850+850平方呎新租客：鐘錶每呎租金：$153月租：$26萬建築面積：1,125平方呎新租客：NIKE每呎租金：$1,156月租：$130萬波斯富街108-120號地下D1號舖銀城街1號沙田第一城中心地下G15-18A號舖建築面積：1,150平方呎新租客：燉奶佬餐廳每呎租金：$148月租：$17萬洗衣街39-55號金雞廣場地下A及B舖教育路2-6號地下A舖建築面積：2,241平方呎新租客：飲食每呎租金：$78月租：$17.5萬建築面積：750平方呎新租客：電訊每呎租金：$131月租：$9.8萬青山公路176號地下青山公路210號富華中心一樓4B(A)舖Disclaim