厦门市保障性住房模式研究

厦门市保障性住房模式研究目录一、绪论............................................................2（一）研究背景..............................................2（二）研究方法..............................................3（三）研究内容..............................................4（四）技术难点.............................................4二、住房保障的基本理论..........................................5（一）住房保障制度的内涵....................................5(二)构建住房保障体系的原则.................................6（三）城市住房保障体系的理论分析框架........................7（四）住房保障水平的倒U型曲线发展假说......................9（五）结论与启示...........................................13三、厦门住房保障建设的历史回顾及现状分析.......................15（一）厦门市住房保障建设的历史回顾及评价...................15(二)厦门市保障性住房政策推进的历程及模式分析...............18（三）厦门市保障性住房模式分析.............................23四、厦门市保障性住房问卷调查分析...............................28（一）课题基本情况与研究方法...............................28（二）调查内容与分析.......................................30五、问题与讨论.................................................37（一）名称叫“保障性住房”还是“保障性商品房”............37（二）如何定价才合理.......................................38（三）有了退出机制是否就能解决根本问题.....................39（四）集中成片建设是否会带来“城市病”....................40（五）“高地价、高房价、高福利”模式会不会使政府承担更大的经济负担和社会责任………………………………………………………………………..41六、结论与建议...............................................42(一)以需定产、应保尽保、动态调整、分步实施，完善保障性住房建设前期规划................................................42（二）更加注重中低收入人群的社会生活形态问题...............42（三）避免集中成片开发引发“城市病”问题...................44（四）拓展保障性住房供应渠道...............................45（五）完善保障性住房的管理联系机制.........................45（六）将保障性住房纳入厦门市社会保障体系...................46（七）提升保障性住房物业管理水平..........................46（八）建立土地收益专款专用制度………………………………………47（九）为减少资金占用、缩短投资回报，建议完善“政府回购”制…………………………………………………………………48（十）确定宏观主管部门，以立法形式保障“进入和退出”机制实施…49一、绪论（一）研究背景住房是最基本的生存资料，是人们栖息场所，关系到人们的基本生存需求和整个社会的安定。1981年4月，在伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上，通过的《住宅人权宣言》中，将人们的居住权列为基本人权。因此，“居者有其屋”，改善居住条件，提高居住质量，实现住房生存属性，解决低收入弱势人群的住房问题，体现全社会住房公正、公平性，是我们建立住房保障体系的理论支撑。改革开放以来，厦门市房地产业取得了长足的发展，居民住房质量明显改善。但近年来房价增幅过快、供应结构不够合理、中小套型房源紧缺、中低收入家庭住房困难等问题日渐突出。如何强化政府在住房方面的保障职能，构筑起一个多层次的中低收入家庭住房保障体系，已成为厦门市政府的一项重要课题。厦门市政府高度重视解决中低收入家庭住房困难问题，根据国务院相关文件精神，在认真调研论证的基础上，创造性地提出了建设社会保障性住房的工作思路，以解决中低收入家庭的住房问题。2006年5月10日，厦门市委常委会召开专题会议，研究了社会保障性住房工作，认为这一举措对构筑中低收入家庭住房保障体系、稳定商品房价格、构建和谐社会都具有重大意义，决定将建设保障性住房作为厦门市委、市政府的重大决策，努力构筑起一个多层次的中低收入家庭住房保障体系。2006年5月31日，厦门市委、市政府召开新闻发布会，正式向社会公布社会保障性住房建设计划。厦门保障性住房建设，是贯彻国务院关于稳定房地产市场，解决中低收入住房困难家庭住房问题，构建和谐社会的要求而实施的一项重大举措。厦门市政府在努力建立住房保障体系的同时，也面临一些困难。如：住房保障的范围如何确定、住房保障的层次如何划分、住房保障的方式如何选择、住房保障的动态管理机制如何健全、以及住房保障申请对象的收入状况如何核对等等问题。因此，厦门市社会保障性住房明确规定：实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制，政府将更为科学合理配置有限的住房资源，把好社会保障性住房的入口关和出口关。在原有管理基础上，迅速成立社会保障性住房管理委员会，作为全市社会保障性住房建设与管理的决策机构，统一制定各类计划，统一实施各项管理。在此基础上，根据职能分工，市建设与管理局、市国土房产局分别负责组织全市社会保障性商品房和社会保障性租赁房的建设、管理工作。在厦门保障性住房从制度上得以确立之后，有必要从理论上对厦门保障性住房政策、运作模式、中低收入群体对保障性住房的看法等加以认真研究，提出建设性的措施和建议，供有关方面决策参考。（二）研究方法1、文献分析法通过图书馆、网络、书籍等途径搜集各种与本课题有关的文献资料，力求有用、丰富、多样、完整、系统，然后通过浏览、筛选、阅读、记录等方式对相关文献进行加工处理、去粗取精和分析研究。2、调查分析法对厦门保障性住房做专项调研，形成2份经验材料。3、专家分析法课题组采取广泛调研、抽样取证、专题访问、专家论证等方式。通过专家的参与，进一步提高了课题的质量，使课题具有前瞻性、实用性、针对性、可操作性。实证分析为主，注重资料、数据的获得、搜集、整理、分析；适当运用市场调查手段，积极寻求相关企业、政府部门的支持，紧密联系实际。数据资料来源：厦门市市统计局城调队、厦门市房地产管理局、厦门市建设管理局住宅办。（三）研究内容1、住房保障新机制模式及运行方案设计结合厦门的实际情况，对低收入家庭住房保障模式及运行机制方案的设计，包括目标设定、运作过程、政策配套等进行研究。2、住房保障新机制运行的对策建议深入了解和调查新方案在未来实施过程中会遇到的障碍和操作难点，并提出相应的对策和措施。（四）技术难点1、低收入家庭意愿调查统一标准，制定表格，抽样调查，了解低收入家庭的居住现状和意愿。2、住房保障制度的专家咨询开专题会与个别访谈结合，了解学术界对保障对象、居住标准、租金补贴标准的认定、复核、退出等观点和建立低收入家庭的运行机制方案，及付诸实施的有关建议。3、政府有关职能部门研讨组织相关专业管理部门的同志，进行座谈、研讨，加强信息沟通。4、部分国家和地区住房保障经验借鉴通过资料收集，借鉴部分国家（地区）的经验，开拓住房保障机制研究的新思路。二、住房保障的基本理论住房社会保障制度是社会为住房弱势群体提供满足其基本生活所需住房的若干制度安排。这其中就直接涉及到对社会弱势群体和社会保障制度的研究，而社会学、社会保障学以及经济学等学科的相关理论则为此奠定了较好的理论基础，充分理解并运用这些理论，必将有益于科学的、全面的进行制度的构建。（一）住房保障制度的内涵1、住房保障的内涵住房保障制度是国家或政府依据法律规定，通过国民收入再分配，保障居民基本居住水平的一种制度。它是一种在住房领域内实行的社会保障制度，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭提供适当住房，解决他们的住房问题。在上述的定义中包含了如下几个要点：住房保障制度的责任主体是国家或政府；住房保障的目标是满足中低收入家庭的基本居住要求；住房保障得以实施的保证和依据是相应的社会立法。2、凯恩斯的国家干预政策凯恩斯的国家干预思想认为，市场并不具备自我调剂的功能，国家干预才是调节机制的唯一补救。他认为社会保障应当成为市场经济的最后—张安全网。基于这一认识，我们认为，在我国大力发展房地产市场的同时，有必要维护社会公平，保护市场竞争中的弱势群体，构建起住房社会保障这一张房产市场的安全网。3、新福利经济学的帕累托最优思想当今世界，各国均采取了各有侧重、层次不一的社会保障制度改革。以意大利经济学家帕累托为代表的新福利经济学便是在公平与效率之间达到协调。他提出的帕累托最优概念对研究建构中国城市居民住房社会保障有者重大的启示意义，即一方面要通过社会保障，保证住房弱势群体的基本居住权益；另一方面则继续推行商品化、货币化的住房政策，保证高收入者通过自由选择，满足其高居住水平的要求，并带动房地产市场的发展。(二)构建住房社会保障体系的原则城市住房保障体系的构建是一项政策性和社会性强、涉及面广的系统工程，在具体实施过程中应遵循以下主要原则：1、市场导向原则在构建城市住房保障体系时必须确立市场导向原则，这是由我国社会主义市场经济改革目标取向决定的。构建城市住房保障体系，在保障最低收入和中低收入家庭的基本住房需要的前提下，不损害中、高收入家庭的利益，不损害市场效率，否则政策必然会损害到大多数人的利益，从长期来看，也不利于一座城市的社会经济的持续发展。2、适度保障原则根据国际经验，政府对城市居民住房的保障只承担有限责任，而非无限责任。也就是说，要确立适度保障的原则。要把住房消费纳入经济初次分配范畴，大多数人应通过自己的工资报酬解决住房问题。政府采取垂直公平的积极计划，只对中低收入家庭通过经济二次分配，解决其基本居住需要，体现“最劣者受益最大原则”，保证住房消费的适度公平。3、动态调整原则鉴于住房分配与社会各阶层的利益休戚相关的特点，决定了它不可能单纯地作为私人产品而存在，从某种意义上说，住房是一种公益性很强的公共产品。住房保障政策是有阶段性的，住房供应体系中各类住房比例应是动态性的。也就是说，住房保障的广度和深度是与一个城市经济发展水平（常用GDP水平衡量）、政府的保障承受能力、居民的可支配收入、消费结构等紧密地联系在一起的。因此，住房保障应与社会、经济的发展和人民生活水平的提高相适应，保障的范围、保障的方式也应随着社会经济环境的变化不断地进行调整。我国过去的城市住房保障体系与政策设计，从总体上看具静态特征。但我们在设计未来的城市住房保障体系时，应充分考虑居民住房消费能力和政府财政支付能力的变化，并根据经济与社会发展的阶段性对住房保障体系与政策适时作出动态调整。（三）城市住房保障体系的理论分析框架①城市住房保障体系的理论框架，如图1所示。图1城市住房保障体系的理论框架在图1中，从“住房保障需要”的层面，具体分解为以下三个要素：1、保障水平的确定保障水