厦门市酒店业现状及未来分析

厦门市酒店业现状及未来分析豪斯房屋2007年3月30日第一章厦门市酒店业发展现状1.厦门市酒店业发展现状概述2.现有四星级以上酒店市场分析①区域分布②市场总量分析③供应量分析④管理团队分析⑤酒店特点分析3.现有四星级以上酒店经营情况分析①租金分析②入住率分析③客群分析④品牌知名度分析第二章厦门市酒店业发展趋势1.未来3-5年内厦门酒店业发展趋势概述2.厦门市待推酒店项目汇总第一章厦门市酒店业发展现状1.厦门市酒店业发展现状概述¾上世纪90年代以中档酒店为主，高星级酒店相对匮乏€厦门酒店业起步于上世纪80年代，1984年建起了第一家五星级酒店——悦华酒店，也是整个80年代和90年代唯一一家五星级酒店。在上世纪90年代，涌现了大量中档酒店，高星级酒店相对匮乏。¾进入21世纪，酒店业发展进入提升期，高星级酒店涌现€进入21世纪后，出于城市形象提升及旅游业、会展业发展的需要，厦门酒店业发展进入提升期，高星级酒店涌现，如宝龙、国际会展酒店等。从2005年开始，厦门市政府开始有意识地以市场运作的方式，对酒店用地实行公开挂牌拍卖，改变了原有在酒店用地出让方面采取划拨、协议出让等吸引投资方的优惠方式，促进酒店开发。政府鼓励规划建设高星级酒店，引进国际酒店品牌，如索菲特、喜来登、洲际等，厦门酒店业进入全面发展时期。¾经济型酒店异军突起€2002年起，经济型酒店开始在厦门崭露头角，海峡酒店改建成国内最大一家新经济型连锁品牌酒店——如家快捷酒店；另一家本土的新经济型酒店——夏商旅游集团下属怡亭连锁酒店已接手管理湖滨大饭店、东海大厦等，上海锦江之星，美国圣达特酒店集团公司旗下的知名经济型酒店品牌——“速8”进军福建的第一家分店也正式开业。¾酒店式公寓遍地开花，但高档酒店式公寓较少€近几年酒店式公寓遍布厦门，发展得如火如荼。目前我市现有的酒店式公寓30多家，参差不齐，高档酒店式公寓较少。目前厦门主要有都市家园、青年阳光、时代雅居、摩登世家、阿里巴巴、创奇世家、海湾都市、厦门之家等30多家，这类酒店式公寓多分布在厦门市江头、莲坂、轮渡、嘉禾路、湖滨南路等商务区及高档住宅区。¾整体运行良好€从1999年开始，厦门酒店出租率一直保持在50%以上，即使在2003年受非典影响的情况下，出租率也达到51.98%。根据厦门旅游局提供的数据，2005年厦门星级酒店从56家增加至62家，2006年为64家，加上未评星级的酒店超过100家。2006年全市星级饭店平均住房率为63.03%，住房率比去年同期下降2.39个百分点。在新酒店持续增加的情况下，2004－2006年厦门酒店出租率仍稳定在60%以上，这样的出租率在西方发达国家属于最佳水平。€价格方面，根据市旅游局统计，2006年厦门市五、四、三、二星级酒店包括团队在内全年的平均房价为623、429、242、129元/间·天，而2005年这一数据则为683、423、252、147元/间·天，对比两年的数据可以看出，虽然价格略有下跌，但整体变化不大，价格保持在健康水平。其中五星级酒店价格下跌比较明显相对于一些酒店竞争激烈的城市来说，与高星级酒店增加、竞争激烈有关。总体来说，目前厦门酒店业仍处于良性运行状态。2.厦门市现有四星级以上酒店市场分析厦门市五星级酒店一览表（营业中）酒店星级位置开业时间客房（间）悦华酒店五星湖里区悦华路1984年12月(2003年装修)288宝龙大酒店五星湖滨中路白鹭洲2001年8月(2004年装修)189索菲特大酒店五星湖滨北路2005年7月393喜来登大酒店五星嘉禾路2006年8月360亚洲海湾大酒店五星环岛路黄厝2005年5月366翔鹭国际大酒店准五星湖里区长浩路2006年9月1525日月谷温泉度假村酒店准五星海沧东孚2004年115目前厦门的四星级以上的高星级酒店总数已达到21家，成为全国高级酒店最密集的城市之一。厦门市四星级酒店一览表（营业中）酒店星级位置开业时间客房（间）闽南大酒店四星湖滨南路中段1996年(2002年装修)198金雁酒店四星湖滨南路99号1999年11月(2001年装修)316马可孛罗酒店四星湖滨北建业路1996年11月350宏都大饭店四星白鹭洲路201号1999年9月(2004年装修)408厦门宾馆四星虎园路8号1997年9月(2004年装修)442厦门华侨大厦大酒店四星新华路70-74号1949年(1997年装修)248鹭江宾馆四星鹭江道54号1985年(2004年装修)153海景皇冠假日酒店四星镇海路12号之81992年6月(2005年装修)352厦门国际会展酒店四星会展2路199号2001年8月208京闽中心酒店四星长青路1997年8月(2003年装修)490华美达长升大酒店四星长青路431号2001年233万豪大酒店四星台湾街90号2004年9月218天鹅大酒店四星白鹭洲天鹅广场2004年161厦门高星级酒店主要集中在：中山路老市区、白鹭洲景观带、厦大-会展中心环岛路沿线、松柏江头、湖里中心区。¾中山路老市区是厦门发展最早、最为成熟的区域，是90年代的城市中心区,是厦门旅游商贸中心区，为厦门酒店最早的集中地。早期的中档酒店鹭江宾馆、华侨大酒店、海景皇冠假日大酒店等经过装修改善，目前已步入了四星级酒店行列。¾白鹭洲景观带是目前厦门的城市中心区，是政府、商业、金融中心，拥有多家新建设的高星级湖景酒店，如宝龙、金雁、马可孛罗等。¾厦大-会展中心环岛路沿线具有良好景观资源，为厦门旅游新窗口，也是厦门国际会展中心所在地，随着旅游业和会展业发展，新建了以会展、度假定位的高星级海景酒店：厦门国际会展酒店、亚洲海湾大酒店。①厦门市主要四星级以上酒店分布¾随着厦门城市发展的需求，松柏江头片区被定位为城市次中心区。多年的发展和积累，这一片区已经成为厦门本岛东北部地区最繁荣的商贸区和居民居住集中区之一。近年来，京闽中心酒店、华美达长升酒店、喜来登大酒店等高星级酒店陆续开业，填补了长期以来该区域酒店市场的空白。¾湖里中心区是厦门经济特区的发祥地，众多厦门大型骨干企业所在地，临近机场。该区域拥有厦门首家五星级酒店—悦华酒店和最新开业的客房数量为厦门之最的五星级酒店—翔鹭国际大酒店，也是该区域仅有的两家高星级酒店。海景皇冠假日酒店悦华酒店索菲特大酒店万豪大酒店华美达长升酒店厦门国际会展酒店鹭江宾馆马可孛罗酒店京闽中心酒店宝龙大酒店金雁酒店闽南大酒店亚洲海湾大酒店宏都大饭店五星级四星级华侨大厦酒店厦门市主要四星级以上酒店分布图翔鹭国际酒店喜来登大酒店厦门宾馆②市场总量分析¾截止到2006年10月，厦门共有旅游酒店106家，客房16715间。目前包括未挂牌的准四星、准五星酒店共有约7600间客房，占厦门星级酒店总客房量的45%。---其中五星级标准酒店客房数量约占旅游酒店客房数量的10%，包括2家挂牌五星级酒店及3家试营业期五星级酒店。---四星级标准酒店总客房数5957间，占旅游酒店客房数量的35%，比例最大，包括了2家准五星级酒店、12家挂牌四星酒店、8家准四星级酒店，是国内商务、会议、旅游团队的接待主力。③供应量分析¾从每年新增供应角度看，2004年开始四星级以上的高星级酒店客房数量增长较快。2004年全市挂牌四星级和四星级以上的酒店一共约有2400间房，2005年增加了将近1200间房，而2006年又增加了2000多间酒店客房。¾2004年开始，政府降低酒店等设施的建设门槛，加大岛内五星级酒店、岛外四星级酒店等设施的土地供应量，实行挂牌出让，促进了酒店开发。2004年酒店土地拍卖推出5幅，2005年推出4幅。2006年总共推出了11幅酒店用地，总建筑面积达506191平方米。其中出让的酒店用地大部分规划为高星级酒店。¾高星级酒店的迅速发展得益于城市发展需求和厦门政府大力发展旅游业的决策。2004年之前厦门只有悦华酒店和宝龙大酒店两间高星级酒店，高星级酒店缺乏。在市场需求和政府大力发展旅游业的决策导向下，高星级酒店纷纷抢滩厦门，特别是国际级五星级酒店涌入厦门，推动厦门高星级酒店全面升级和扩容。与此同时，早期开发的中档星级酒店在市场竞争压力下，不得不提高自身的软硬件，向高星级酒店迈进。④管理团队分析厦门市五星级酒店一览表（营业中）酒店发展商/投资商酒店管理公司悦华酒店建发集团合资建发旅游集团宝龙大酒店宝龙集团宝龙集团索菲特大酒店新加坡大华（厦门）房产有限公司法国雅高集团(ACCOR)喜来登大酒店杭钢集团美国喜达屋酒店及度假村集团(StarwoodLodingTrust/StarwoodLodingCorp.)亚洲海湾大酒店广州银灏实业发展有限公司、深圳市赛格达声股份有限公司深圳格兰德酒店管理集团翔鹭国际大酒店中国翔鹭集团厦门国际大酒店有限公司日月谷温泉度假村酒店东孚镇政府与新加坡客商合资日月谷温泉度假村有限公司厦门市四星级酒店一览表（营业中）酒店发展商/投资商酒店管理公司闽南大酒店厦门闽南实业股份有限公司金雁酒店厦门航空集团厦门航空酒店管理有限公司马可孛罗酒店厦门外商投资工程公司和新加坡金产业投资私人有限公司合资香港马哥孛罗酒店集团宏都大饭店旭飞实业与香港普益投资有限公司合资香港金殿酒店管理公司厦门宾馆建发集团建发旅游集团厦门华侨大厦大酒店厦门中国旅行社厦门中国旅行社鹭江宾馆厦门市旅游总公司与外商合资厦门市旅游总公司海景皇冠假日酒店厦门市旅游总公司与新加坡丰隆集团香港丰隆国际开发有限公司合资英国洲际酒店集团(InterContinentalHotelsGroupPLC)厦门国际会展酒店建发集团建发旅游集团京闽中心酒店国家开发投资公司美国最佳西方集团（BestWesternInternational,Inc.）华美达长升大酒店厦门员当开发公司与香港雅丰国际有限公司美国圣腾酒店管理集团（cendantcorp.usa）万豪大酒店厦门天地开发建设公司厦门天地开发建设公司天鹅大酒店新城集团（福建）有限公司新城集团（福建）有限公司¾目前厦门已有7家国际酒店管理集团聚集。厦门索菲特大酒店是首家由国际酒店管理公司管理的五星级酒店，由法国雅高集团管理。其他包括厦门海景皇冠假日酒店的“管家”洲际饭店，京闽中心的“管家”最佳西方，喜来登的“管家”喜达屋，即将开业的国际万豪酒店的“管家”万豪，希尔顿酒店“管家”希尔顿，以及建设中的和平里国际大酒店未来将由温德姆酒店管理集团管理。¾现在多数新建成的高端酒店都希望聘请国际酒店管理集团。为了避免多元化带来的管理力量不足，以房地产开发为主业的酒店业主，都宁愿选择交给专业的酒店管理公司。¾国际酒店管理集团采取的方式基本上是采取委托经营、特许经营和直接投资等三种方式。但是，在厦门市场上的几家国际大型酒店管理集团基本上采取的是委托经营和特许经营，很少是直接投资或带资管理。¾厦门高星级酒店主要由国有企业和外资企业开发或投资。英国洲际酒店集团成立于1946年，是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，拥有洲际、皇冠假日、假日酒店等多个国际知名酒店品牌和超过55年国际酒店管理经验。同时洲际酒店集团也是世界上客房拥有量最大（高达540,000间）、跨国经营范围最广，分布将近100个国家，并且在中国接管酒店最多的超级酒店集团。包括中国大陆25个省、区、市。法国雅高集团成立于1967年，饭店业务涉及140个国家，是欧洲饭店、餐饮行业的领导企业，也是世界最大的饭店和服务集团之一。雅高在世界范围内约有4000家饭店，从经济型到豪华饭店，雅高提供了全系列不同档次的饭店服务。亚洲区雅高集团旗下主要品牌：索菲特（豪华型）、诺富特（商务型）、美居（多层次中等市场品牌）、宜必思及Formule1（经济型大众化旅馆）。附：国际酒店集团介绍美国最佳西方集团成立于1946年，在全球拥有成员酒店4200余家，总客房数30余万间，广泛分布于八十多个国家和地区，尤其在美国、加拿大及欧洲的多个国家具有广泛影响，是全球单一品牌下最大的酒店连锁集团。目前最佳西方目前在中国有8家酒店，主要分布在香港、澳门、北京及厦门等地。美国喜达屋酒店与度假村集团，在世界95个国家与地区，拥有800多家酒店。喜