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吴江·嘉鸿国际剩余商铺策划思路简报项目分析项目优势1、本案近市中心、近主干道中山路，人流车流量大2、距苏州仅15分钟车程，可吸引边缘中高端客群3、开发商知名度较高，前期项目的成功开发，为本案奠定了良好的美誉度4、产品自身优势a、作为社区商业总体量较大，便于整体经营规划b、依靠本案大型社区，且业主即将入住，即将形成人气c、停车位充足，约有300米集中沿街停车规划带d、约3000平米现代景观主题大广场e、纯沿街，近百个不同种类的可设置广告气氛点f、一层5.4米层高，二至四层4.2米层高，发展空间大5、客源辐射面大a、嘉鸿国际社区自身b、吸引市中心部分人群c、吴江其他辖区d、周边区域，如苏州，较吴江消费高项目劣势1、目前大市场、大环境不好，尤其是长三角地区，导致观望情绪浓2、区域位置偏北，目前周边商业大气氛不浓3、a:沿中山北路对面商业经营杂、乱、低档且生意不好b:沿工农路人流量极少，且对面是河流，无法形成对流效应4、以一层出售价格来看，投资回报率较低5、中山北路一层已售完，无法统一规划6、整个商业滞留时间较长，容易引起客户猜测7、产品问题：四层（作为沿街商业过高）、15米进深、电梯小少慢分析得出的启示发挥优势抓住机会规避劣势避免威胁应对策略规避劣势1、规避目前无合理的业态定位和经营分区2、规避无吸引客户的招商优惠政策和招商策略3、规避无确保市场兴旺、持续经营的市场经营策略发挥优势1、突出市场的地理位置，以吴江市的“黄金新商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值2、突出市场的交通优势，吴江城市轴心，15分钟捷达苏州3、整合周边资源优势，明确市场定位4、突出本案产品优势销售思路卖什么？剩余待售商铺：一层剩工农路段二层剩全部三层剩全部四层除开发商自用办公以外的卖什么（whattosell）卖给谁？卖给谁（selltowhom）客源增值买租出租经营者投资客如何卖？如何卖（howtosell）◎一层会有哪些客源？适合哪些业态？以散客为主，单价高，难以找到购买大面积的大客户中型超市、便利店、面包房等◎二层相对单价低，但需求较少，适合哪些业态？足浴店、美容SPA、茶馆、咖啡馆、婚纱影楼、桌球厅等◎三四层适合哪些业态？几乎没有生意人对三四层感兴趣整合规划，重新定位一分为二将一二层与三四层分开定位！1、一二层建议统一商业主题——中高档商务休闲街2、三四层适合小型办公、产权酒店、酒店式公寓。但后二者对于产品改动较大，且具备住宅动能，需要解决：卫生间、煤气、排污、小空调位等。因而建议选择小型办公——成长型企业创智天地商业最能吸引投资者目光的是什么？能赚钱！！！！一二层中高档商务休闲主题商业用商铺赚钱的三种方式：1、物业本身增值：面向于长线投资客，他们有闲钱不想放到银行或其他投资领域，想持有一套物业，这类客户有远见，对区域发展有信心，不太计较目前的现状。2、获取合适的租金：购买一套商铺用于出租，是一种固定的、长期的投资方式，对于很多投资客而言是一个不错的选择，这类客户注重目前的价格、租金、商业氛围等。3、用商铺做经营获取利润：看重区域的人气，商业的整体规划，适合自己的行业，通过诚信经营获得利益，这类客户注重目前的租金、商业氛围等。解决方法1、对本区域发展看好的有远见的商家直接定价格卖。2、对于想赚取租金的客户计算一个合理的回报率返租。3、对于符合我们想要的业态类型，提供一年免租期。业态市场调查◎业态租金详见《业态租金比较表》商业办公业态租金比较表（一）序号路段产品形态业态名称楼层租金单价（元/㎡·天）面积租金（元/年）1永康路（交通路至鲈乡南路段）商业街百货、餐饮、休闲娱乐友谊商城1楼3.4—6.840㎡5—10万2楼2.7—3.130—35㎡3—4万3楼1.2—1.540㎡1.8—2.2万好旺广场1楼13.740㎡20万(沿街)5.5—6.940㎡8—10万（内街）2楼3.7—4.530㎡4—5万3楼2—2.430㎡2.2—2.6万亿佰广场1楼4.140㎡6万（沿街）2—2.730㎡1.5—2万（内街）2楼1.1—1.530㎡1.2—1.6万3楼1.1—1.230㎡1.2—1.3万序号路段产品形态业态名称楼层租金单价（元/㎡·天）面积租金（元/年）2中山北路（工农路至江兴路段）沿街店铺无整体规划家具店1楼连2楼0.7200㎡5万台球室3楼0.31700㎡18万（工农路至永康路段）理发店1楼2.7100㎡10万（流虹路至永康路段）精品店1楼4.5120㎡20万（流虹路至垂虹路段）超市1楼3.3100㎡12万3油车路（中山南路至鲈乡北路段）沿街店铺服饰精品街服饰店2楼1240㎡9万太平鸟专卖1楼2.7140㎡14万洗衣店1楼430㎡4.5万OJ专卖1楼4104㎡15万商业办公业态租金比较表（二）序号路段产品形态业态名称楼层租金单价（元/㎡·天）面积租金（元/年）4工农路（交通路至中山北路段）沿街店铺无整体规划理发店1楼1.440㎡2万服饰店1楼1.2300—400㎡15万空调专卖1楼1.154㎡2.2万5流虹路（公园路至交通路段）裙房商业无整体规划金色领地1楼460㎡9万4楼0.8400㎡12万公司办公6楼0.7140㎡3.5万通鼎1楼1.556㎡3万公司办公2—6楼1—1.170—400㎡2.8—15万6江兴路（公园路至西塘河路段）沿街店铺无整体规划干洗店1楼1.244㎡2万烟酒专卖1楼2.5110㎡10万商业办公业态租金比较表（三）序号案名地址产品形态业态面积售价（元/㎡）1香江上河湾交通北路油车路口社区商铺休闲娱乐一条街200㎡(1楼加2楼连卖）70002都士广场百润发超市旁裙房商业无整体规划165㎡(1楼）160003伟业新都汇新汽车站以西商业街区大型商业广场300㎡（1楼2楼3楼连卖）90004新天地广场中山北路靠近江兴西路裙房商业市政配套项目（北门菜场）90-240㎡（沿中山北路）2200070-160㎡（内铺）1700030㎡（二楼菜场铺位）100005邻里中心中山南路奥林清华东区以北商业街区小区配套商业100-300㎡（1楼2楼连卖）150006仲英1号仲英大道江兴西路口商业街3楼4楼办公1楼2楼商连卖130-600㎡（1楼2楼连卖）1500060-70㎡（3楼）500060-70㎡（4楼）4500在售商业个案分析汇总表一层以单间形式出租或出售，以符合散客为主的市场需求。二层工农路段以大面积与一套小面积一层打包出租或出售；也可以根据业态量身打造。对于二层建议实行招商，主攻合适经营的业态来洽谈。目前需要解决的产品问题：二层重新分割并与一层搭配。建议二层业态建议◎中山北路适合业态为：1、婚纱影楼2、健身房3、茶馆4、书店5、棋牌室6、游戏城◎工农路适合业态为：1、酒吧2、SPA美容3、美发4、洗脚房二层格局分布图——中山北路——————工农路————外围均为一层均为二层①②③⑥〇13⑩12〇〇11二层商业分割示意图（1、2号楼）————工农路————二层一层示意图①②中山北路二层商业分割示意图（3、6号楼）——————中山北路——————③⑥二层商业分割示意图（10～12号楼）——————工农路——————一层二层⑩〇1211〇一、二层商业分割示意图（13号楼）——————工农路——————一层二层〇13三四层办公产品并非写字楼，不适合大型、中型企业，适合小型企业。关键词：小户型、个性化、年轻态、成长型、有活力、有激情产品的缺陷及更改：1、户型不适合小空调，建议配中央空调，最好是变频VRV，每层一个中央空调。2、卫生间少，建议每层设三～四个卫生间。3、户型面积分割，建议50-80m2/套。4、走道、卫生间、楼梯间等公共部位装修好。三、四层格局分布图————工农路————①②③⑥13〇中山北路三四层格局分割示意图中山北路————工农路————①②③⑥〇13出售形式1、分割为每间50M2～80M2出售2、如有大客户可按图示颜色块状分割出售1、2号楼三层分割示意图（四层同下）——————工农路——————每间50M2～80M2①②中山北路3、6号楼三层分割示意图（四层同下）——————中山北路——————每间50M2～80M2③⑥13号楼三层分隔图（四层同下）——————工农路——————每间50M2～80M2〇13通过什么渠道卖？◎分开推广商业和办公各取案名对外宣传推广◎同步公开商业的招商需要较长过程，办公的预热也需要一段时间，因此，建议同时推出，齐头并进通过什么渠道卖（sellinwhichchannel）推广案名建议商业案名建议一嘉鸿·财富广场（品牌＋精神＋产品）英文名：Jiahong•FortunePlaza注：81数理暗示：最吉之数，还本归元，能得繁荣，发达成功。【吉】LOGO定位语：吴江CBD◎财富新地标商业案名建议二嘉鸿·玫瑰坊（品牌＋精神）英文名：Jiahong•RoseBusiness注：63数理暗示：万物化育，繁荣之象，专心一意，必能成功。【吉】LOGO定位语：CBD商务休闲风情街办公案名建议一嘉鸿·商务公馆（品牌＋精神＋产品）英文名：Jiahong•BusinessMansion注：73数理暗示：安乐自来，自然吉祥，力行不懈，必能成功。【吉】LOGO定位语：吴江CBD◎MiNi办公办公案名建议二嘉鸿·才智公馆（品牌＋精神＋产品）英文名：Jiahong•IntelligenceMansion注：67数理暗示：独营事业，事事如意，功成名就，富贵自来。【吉】LOGO定位语：智本天地◎精英荟萃办公案名建议三嘉鸿·汇创天地（品牌＋精神＋产品）英文名：Jiahong•Meetingaworld注：67数理暗示：独营事业，事事如意，功成名就，富贵自来。【吉】LOGO定位语：吴江金脉◎驾驭未来广告投放计划◎户外看板：四块，商业、办公各两块。画面每月更换一次。1、沿中山北路3.6号楼商铺外立面；2、流虹路中山北路口；3、云梨桥交通路口；4、鲈乡路笠泽路口。◎引导旗：1、江兴路桥段；2、中山北路（江兴路至笠泽路段)◎办公制作楼书◎商业制作招商手册◎报纸：吴江日报（一年周期，每周上一篇整版，强销期一个月每周加一篇乡镇夹报）◎短信：手机月消费能力号码段（强销期内每周发20万条）◎网络：长三角地产网专题（每个酝酿期上一次）◎邮政投递：商铺招商针对商家投递招商宣传资料（开盘前一个月投递二次）◎售楼处重新包装：嘉鸿新都汇即将售完，更改门头及内部形象墙、展板。◎玻璃贴画：营造商业气氛◎SP活动◎异地招商：苏州、温州销售计划B地块三、四层办公销售商业招商销售酝酿期强销期持续期酝酿期强销期持续期招商酝酿期强销期持续期时间节点3/1~4/184/19~4/305/1~5/305/1~8/319/1~9/3010/1~10/3108/3/15~08/9/3108/10/1~09/1/2009/2/1~09/2/28推案量4800平米8700㎡9100㎡销售量占总销70%占总销30%占总销60%占总销40%占总销60%占总销40%推广的战术第一阶段：埋下伏笔，蓄势引爆目标：塑造浓厚的商业气息执行：招商的环境布置；宣传资料到位；招商人员到位目标：第一、二层商铺招商，第三、四层办公预热执行：整合媒体资源，最大化传播；掀起浓烈的招商氛围第二阶段：大刀阔斧，整合媒介目标：第一、二层商铺招商，第三、四层办公公开亮相全面发售执行：公关活动、炒作、事件设计；媒介运用第三阶段：立体营销，全面开花第四阶段：收官目标：处理最后剩余商铺和办公执行：SP活动、少量媒体运用THANKS!