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商圈调查与选店一、商圈调查的目的做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况．调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括：1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。3、分析和现有的店铺商圈是否重迭。4、计算在某一地理区域内应开店铺的数量。5、找出商圈内的障碍，包括：A、道路设施不便。B、人口拥挤。C、交通过度拥塞。6、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。二、商圈调查作业范围确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。三、商圈调查部门的工作职责寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。2、商圈资料之建立，不断修正。3、商圈之规划、评估、分析报告。4、未来整体公司发展的布点策略。5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。6、租店及选店业务之执行。7、租金行情之分析了解和呈报。8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。9、经营店铺的评审作业规划与推动。10、和房东之租店谈判。11、与法务订定租店合同。12、执行开店管理及制度。13、不良店之迁移和淘汰。14、其它有关的开店事项。简单说说，人口与购买力分析有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：1、常住人口数2、家庭及构成3、人口密度4、教育程度5、从事行业6、自然增加率7、社会增加率8、家庭人均收人9、白天流动人口数10、年龄构成11、家庭年支出及支出结构现就一些主要项目分述如下：1．家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。2．人口密度一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。3．客流量一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：(1)各站上下车乘客人数历年来的变化。(2)上下车乘客人数愈多的地方愈有利。(3)上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。(4)根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：(1)居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。(2)日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。(3)火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。(4)体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。4．购买力商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。在选择户外店铺的立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。四、商圈的定义商圈（tradearea）是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：1．主要商圈(primarytradingarea)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的55—70%。2．次要商圈(secondarytradingarea)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的15—25%。3．边缘商圈(fringetradingarea)：商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。五、商圈调查重点与调查方式A、商圈范围划分确定商圈的实际位置会有以下各情况限制,设立不同商圈范围的划分点：1.商圈范围A.集中型商圈，主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米—5000米之间，边缘商圈在5000米以外。B.分散型商圈，主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米—1000米之间，边缘商圈在1000米以外。2.马路之分界，凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道。3.铁路、平交道之阻隔，因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。4.高架桥、地下道阻隔，因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。5.安全岛之阻隔，因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。6.大水沟，因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。7.单行道，因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。8.人潮走向，由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。B、商圈之界定方法[Compass法则]是从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出，大家就坐上出租车跑跑看。接着来说说商圈的界定,上面提到了[Compass法则]是从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用出租车的里程表便可简单的测出。又提到了商圈的境界点的计算公式。下面来举例说明,我们准备开的店铺,称为计划店,在计划店的附近已经存在了两家户外用品店,A店距离计划店1,000米,店铺的面积为60平;B店距离计划店600米,店铺的面积为20平。这里得说明[Compass法则]的限制：1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。并不能完全按照计算数字来核定结果,到时候老钱可承担不起。C、绘制简图这个时候开始动手了。1、集中型商圈为周边5000米简图，分散型商圈为周边1000米简图2、标出重要建筑物及楼别（金融大楼，办公大楼）3、著名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货公司）4、人潮汇集之地段商店群及大型集客场所（超级市场,娱乐区．．．之同等类）5、可与自己的计划户外店有互补作用之门店7、政府重要之行政中心8、车站、加油站、学校、停车场、市场、公园．．等特定族群会集场所9、标出街道之行进方向（单行道方向）,不要简单只是车道.10、标出未来促销活动发DM的可行地点．D.抽样点及发DM点之选择确定1.抽样点之选择(1)办公人口或上班族汇集之地点（未来适合设店之地点）(2)人潮走向汇集地点(3)固定人口较集中流动之地点(4)可能形成未来的商店群之地段(5)预定三～四个抽样点(6)其中尽量以一个抽样点为同性质之商店2.发DM点之选择(1)主消费群走动频繁之点(2)次消费群走动频繁之点(3)区分消费群活动频繁之时段E、商圈特征：1、商店特色及分布情况(1)建筑型态a、于主要商业街，主要干道上的建筑其建筑高度b、新建筑楼与旧式建筑之分布c、目前之改建情况d、一～三年内可能改建之趋式，中国的城市发展进入高速期，一定要放长眼光。(2)行业型态a、于主要商业街、干道之行业类型b、以何产品为主，贩卖产品的定位档次(3)分布家数a、以抽样点之平行道路为主要调查对象b、主要道路之商店分布明细a、将商店分门别类记录b.并将其统计填入明细表C、于主要干道、大马路、相同商店之家数D、商店汇集地带之概述E、以商店（辅助店、竞争店）正确所在位置标注于商圈简图。(4)地点类型A、孤立店B、未规划商业区C、规划购物中心2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）(1)建物型态A、实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态a、建筑高度，楼数b、建筑型式为新式或旧式c、分布区域B、目前之改建情况C、一～三年内可能改建之趋式(2)分布情况A、实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况B、将该商圈分为a、商店区，以（甲）为代码b、辨公区（甲２）为代码c、新式住宅区以（乙１）为代码d、旧式住宅区以（乙２）为代码e、文教区，以（丙）为代码C、于简图上分别划定区域，制作商圈D、并于图上注明建筑物之楼别3、集会场所(1)场所类型A.本商圈内汇聚人潮之场所类型a、商店（肯德基、麦当劳，百货公司）b、戏院c、政府之行政机关d、展览会场e、学校、文教机关、公园．f、补习班g、表演、竞技，比赛场所h、菜市场，超级市场i、证券公司B.聚集人口类型a、青少年b、上班族c、特定行业人士d、家庭主妇(2)动线A、人潮汇集流动之路线B、人潮汇集流动之主要方向4、竞争者分析了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。(1)卖场气氛，本区内对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度(2)来客数，该竞争店每日之成交客户数(3)平均消费额：A、了解该店之各类客数与消费金额比例B、根据此比例再分别乘其价格C、加总后求其平均值即为平均消费额(4)营业额：来客数×平均消费额＝每日营业额每日营业额×每月工作天数＝每月营业额5.商店组合商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格一。例如：(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。F、人潮状况（实地抽样方式）1、主要人潮走向(1)平日及假日之女性人潮状况A、将一周之时间区分为２段a、周一～周五b、周六、周日、国定假日B、以AM7～PM12点每两小时细分为一个小段。C、以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车。D、抽样时将女性人潮分为15-24岁，25-35岁，34-45岁，45岁以上．见附件表格四。E、将每抽样之数，转变成以２个小时之人潮流动数例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y×8＝Z，则为其可能之人口流动数。F、将其数字依时段填入（人潮流动抽样表）G、将人潮流动抽样之数字以线图表示（人潮分布图）2、人口、住家户数推算（集中型商圈可不用调查）(1)固定住家a、该商圈建筑物来推算当地住家户数b、以户数×3得当地预估人口数c