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•传统商铺•专业市场•市中心综合商业市场•社区商业中心•休闲度假商业•商住办公楼•甲级写字楼商业地产分类•按照开发形式进行分类•按照投资价值分类•按照商铺的位置形式分类商铺分类传统商铺商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。商业地产分类从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。商铺分类商铺分类按照开发形式进行分类按照投资价值分类按照商铺的位置形式分类按照开发形式进行分类商业街商铺市场类商铺社区商铺住宅底层商铺百货商场、购物中心商铺商务楼、写字楼商铺交通设施商铺商铺分类商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。按照开发形式进行分类商业街规模特点规模大小不一，和经营的商品的类型有关。比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的“女人街“属于典型的女性服装商业街，每个独立的“女人街“规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。北京十里河建材街北京女人街按照开发形式进行分类商铺的形式有些专业商业街完全采取铺面形式，如北京三里屯酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如北京“女人街“；其他专业商业街采取铺位、铺面结合的方式，如北京十里河建材街。铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于商铺开发商来讲，却意味着可开发面积减少。物品购买业态商品商业街因为针对的客户群广泛，所以很少采取铺面形式，这样可以建设更多铺位；服务业态、体验业态商业街则恰好相反，主要采取铺面方式。需要关注的是，凡是采取铺面形式的专业商业街，整个街取得成功的比例很高。北京三里屯酒吧北京女人街按照开发形式进行分类著名商业街商铺1、香港铜锣湾2、上海南京路3、北京王府井4、台北西门町5、广州北京路6、成都春熙路7、重庆解放碑中心购物广场8、武汉汉江路9、哈尔滨中央大街10、南京新街口北京女人街北京女人街成立于2001年9月22，北京女人街是京城第一家女性主题服装商品零售卖场。是京城血统最纯正的韩版服装规模化卖场。1.6万余平米（其中小吃街0.2万平米），共有营业展位600多个，是目前北京市最大的女性主题零售市场。主营商品：女士服饰，鞋帽，箱包，百货，化妆品，金银饰品等北京女人街北京女人街按照开发形式进行分类上海南京路南京路是上海市最繁华的商业街，全长1200米左右，是极富历史文化和商业价值的著名传统商业街，被誉为“中华商业第一街”，它是与纽约的第五大道、巴黎的香榭丽舍大街、伦敦的牛津街、东京的银座齐名的世界超一流商业街。上海南京路上海南京路按照开发形式进行分类成都春熙路春熙路是1924年被命名的，位于成都市锦江区春熙路街道，覆盖北新街以东、总府路以南、红星路以西、东大街以北、南新街、中新街以及临街区域，面积大约20公顷。现大约有商业网点700家，网点面积大约220000㎡。春熙路的最大特色在于汇集了众多品牌的各类专卖店、以及众多“中华老字号”的成都名小吃：钟水饺、赖汤圆、夫妻肺片、韩包子、龙抄手都聚集在春熙路上，同时也聚集了诸如麦当劳、肯德基、必胜客、哈根达斯、breadtalk、曼联餐吧等快餐店和众多咖啡厅、茶馆等。五一春熙路国庆春熙路按照开发形式进行分类商业街商铺优、劣势市场类商铺专业市场商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；综合市场商铺经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如北京万通新世界商品交易市场等。需要指出的是，鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性特点，整个市场的营销成本比较低，只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业市场商铺的运营成本比较低。另外，因为专业市场商铺经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商比较好完成项目合理规划问题。北京万通新世界商城万通新世界商城可以算是一个价格便宜，商品多多的购物天堂了。但凡您想买的日用百货，服装鞋帽应有尽有。营业时间是到晚上8：30，万通顶层也有西蜀豆花庄等风味快餐食府，一层毗邻还有麦当劳。北京万通新世界商城北京万通新世界商城义乌小商品市场义乌小商品市场总面积100多万平方米，经营商位4.5万个，经营人员10万多人。全市还有各类专业市场10多个、专业街30多条。现在义乌的小商品闻名海内外，从针头儿线脑儿、鞋带儿、纽扣儿、拉锁儿、牙签儿到精致的礼品、精美的饰物；从鞋袜、围巾、帽子、服装到毛纺织品；从各种玩具、打火机到电视机、红木家具、各种五金工具、和电子产品。凡是日用百货中人们能想到的，没有这儿不卖的。浙江义乌小商品市场浙江义乌小商品市场中国义乌国际商贸城中国义乌国际商贸城坐落于浙江省义乌市，是义乌小商品市场的现代化延伸，现拥有营业总面积400余万平方米，分为五区开发，商位6.2万个，从业人员达20多万，日客流量20多万人次，是国际性的小商品流通、信息、展示中心，是中国最大的小商品出口基地之一，2005年被联合国、世界银行与摩根士丹利等权威机构称为“全球最大的小商品批发市场”。一区二区三区新世界国际占地近1000亩，建筑面积:130万平方米，其中服装服饰交易区约58万平方米，纺织品交易区约39万平方米，中央商务配套区约38万平方米。经营特色:新世界国际(ITFM)汇聚中外及华东、华南和华北等主要产区的各类服装产品以及日、韩、意、法等国际潮流品牌，形成全球纺织服装业门类最齐全、品种最丰富、款式最新颖、价格层次丰富的产品线，全球采购商可以在这里完成一站式的采购计划，成为全球纺织服装业采购效率最高、采购成本最低的国际商贸平台。无锡新世界无锡新世界社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。珠江帝景欧洲风情商业街上海梅川路祥和休闲商业街万科假日风景商业街苹果街成功典型珠江帝景欧洲风情商业街10万平方米的欧洲风情商业街全部是商铺，分6个区，定位是步行街，在建筑形式上引进了风雨连廊。无论是租或售，开发商都已经预先规划好了经营业态，并在合同之中加以严格界定，坚持统一经营的原则，以形成独具特色的商业文化氛围，从而为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。万科假日风景商业街总建筑面积55万平方米，可容纳1.6万人次的配套商业，分布情况为：集中商业街建筑面积8000㎡，有30多个停车位；沿小区内的步行线、交通线，有6000～7000㎡的分散式商业配套，在小区的出入口和汽车站也有一些集中的商业。商铺总规模约15000㎡。在规划和管理上都体现了集聚效应的假日风景商业街，确实在社区建设中发挥了实际效用。不但将居民购物、休闲、娱乐等活动集中起来，避免干扰居住，同时也创造了人际交流交往的场所，有利于社区形象的互动展示。万科假日风景商业街万科假日风景商业街苹果街近10万平方米的苹果街在营造过程中，通过多元化的实现，营造一条充满个性、充满体验、充满逛街情绪和意味的商业街。社区商业设施介于私密与公共之间，若想成功经营，把握建筑设计的尺度、营造气氛是最关键的因素。真正的商业街最好是8～12米宽，太宽商业氛围将大打折扣。苹果街是由80～100㎡的“铺”构成的，这些铺相互连通，所以在空间组合上有一定的自由度。住宅底层商铺住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。百货商场、购物中心商铺1852年世界上第一家百货商场Bonmarche（廉价商场）在巴黎诞生，至第二次世界大战，西方百货商场经历了从成长到成熟期的发展，百货商场的定位是综合化的。百货商场经营的商品几乎是无所不包，走进一家百货商场你可以买全几乎所有的日常用品，甚至那时百货商场还卖食品、糕点、咸菜等等，它力求满足所有人的所有需要。实际上也可称之为求同时代，无差异化时代和无定位时代。百货商场—天虹百货天虹在国内首创“百货+超市+X”的业态组合模式，在此基础上根据目标顾客的不同按照城市中心店和社区购物中心两种模式经营百货商场，打造“亲和、信赖、享受生活”的品牌核心价值。成立25年来，天虹本着务实进取的精神，潜心经营，多次被深圳市政府授予“信誉好商店”称号。东门天虹龙华天虹百货商场—卓尔百货主营零售业务，经营范围包括服装、日化、鞋类、家电、家居、食品等各类商品，拥有内江市最大的两个综合性商场。商品上万，购物环境优美、布局合理、装饰效果舒适、配套设施齐全、可以满足顾客服务。购物中心购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。。购物中心—东方新天地位于北京市中心，东城东长安街1号，属王府井商圈，投资约为23亿美元，占地12万㎡，分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部分。于1993年动工，2003年才最后完工。完工后的“东方新天地”包括五个不同风格的商场和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场（近2,000个