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国内区域型商业运作分析报告Page1区域型商业中心案例分析商业地产是个性化的，每个项目都有自己的特性和不可复制性，在此只用典型案例说明某些商业的特质Page2北王府井步行街长安街东安门大街金鱼胡同东方广场王府井书店工美大厦街面店丹耀大厦新中国儿童用品商店apm大厦北京饭店百货大楼街面店街面店北京饭店III期因具有多个大型商业项目的存在，形成了非常成熟的商业氛围和日均40万人的步行客流，提升了大型商业项目之间街面店的租金水平（其租金水平可达到￥50-80元/天/平米）王府井商业街Page3影响因素北京王府井燕郊XX城XX城业主能够影响的因素地理位置城市中心区，并且周边地区发展已非常成熟未来规划的城市中心，但目前尚未成熟交通状况10多条公交线路，距离东单和王府井地铁站均较近；公交线路预计在一期交付时使用；未来连通朝阳北路公交线路的设置可通过开发商工作达成，但朝阳北路连通神威北路的时间开发商无法控制。形成原因自然形成政府与开发商规划形成过程始于元初，100多年来始终保持北京第一商街地位预计需要未来2-3年或更长时间逐渐培养XX城项目自身可由开发商在一定程度上控制周期，但项目周边区域，特别是项目北侧区域，开发商无法控制。主力店/商业项目王府井百货大楼、新东安、东方广场、妇女儿童用品商店、工美大厦等可通过开发商资源或优惠租赁条件达成，但前提是项目硬件条件可以满足主力店需求。我行建议在开发商能够控制的因素方面尽量扩大项目优势，加大创造城市商业中心的可能性。Page4416m(52*8)120m(15*8)48m96m208m56m120m东方广场apm广场百货大楼Page5目前商业业态在不同零售模式商业项目中均基本相似，已较难形成商业业态的差异化，因此出现了通过售卖有形商品外的其他形式创造项目特色，如商业环境、景观、建筑形式等来突现商业项目的特色。同时，现代人越来越注重精神消费和精神愉悦感，愿意为精神消费付费。出现了更新的商业项目形式——LifeStyleShoppingCenterPage6LifeStyle商业定义“LifeStyle”字面含义为“生活方式”。国际购物中心协会(ICSC)指出，Lifestyle商业作为一种有别于ShoppingMall的商业形态，必须具备下列要素：接近有影响力的居住社区；中高档以上的定位；迎合本商圈消费者对休闲的追求；与Mall和传统的商业步行街相比，LifestyleCenter更加注重环境和建筑设计。而LifestyleCenter的开发地理位置，则通常在非传统商业区，在那些接近交通要道和大规模中高档住宅区、开发前土地价值被低估的区域。Page7这一概念目前在国外非常流行，美国率先兴起了LifestyleShoppingCenter的开发热潮。作为洛杉矶最时尚的购物中心，Grove是洛杉矶的商业热点，仅2006年Grove就吸引了约1800万的观光客和消费者。Grove拥有位于洛杉矶都市中难得的开放式购物环境，它的前身是位于洛杉矶第三街区的Fairfax路的一个蔬果农贸市场，4年前由洛杉矶当地一家开发商将其重新规划建设成为一个独具特色的LifestyleShoppingCenter。美国洛杉矶TheGroveLifeStyle商业项目案例Page8服装服饰娱乐/休闲餐饮其他珠宝/饰品化妆品/个人护理TheGrove项目业态组合Page9主力店-电影院主力店-服装服饰Page10TheGrove项目商业业态与其他美国商业项目乃至中国大城市的商业项目均无差异：服装服饰业态所占比例最大娱乐业态：电影院休闲业态：SPA和书店餐饮：咖啡、冰激凌、冷饮店、快餐、正餐其他：化妆品/个人护理、珠宝等Page11TheGrove项目吸引大量消费者的亮点：建筑形式Page12TheGrove项目吸引大量消费者的亮点：建筑形式Page13店铺形象Page14TheGrove项目四大标志物之一：TheSpiritofLosAngeles•TheSpiritofLosAngeles为铸铜雕像，历时14个月完成；高18英尺，宽10英尺，底座22英尺。•铜像为两个天使翱翔在天空，喻义洛杉矶为人们提供无限的机会，不仅是TheGrove的标志物，同时也是整个城市的标志。Page15TheGrove项目四大标志物之一：有轨双层电车•电车为50年代波士顿有轨电车•有轨电车35英尺长，13英尺高•有轨电车6分12秒穿行1/4英里（从TheGrove至FarmersMarket）Page16TheGrove项目四大标志物之一：音乐喷泉•喷泉设置在TheGrove的中心位置•项目营业时间内每半小时有音乐喷泉表演•喷泉每2小时用水50000加仑，喷射高度最高可达60英尺Page17TheGrove项目四大标志物之一：电影院•电影院拥有14个大屏幕，3000个豪华高背座椅•共80000平方英尺，2个设有90个包厢的500座椅影厅，其余均为140-300座椅的12个影厅•每周一11：00设有妈咪电影Page18TheGrove定期举办各种表演/亲子活动Page19上海证大·大拇指广场项目类型：区域型商业街经营类型：购物、休闲、娱乐美食、度假、艺术等项目总规模：11万平方米商业经营面积：11万平方米开发商：上海证大商诚房地产开发有限公司为上海市规模最大、功能最全的复合式社区&区域型商业中心证大·大拇指广场LifeStyle商业项目案例Page20项目位置及交通陆家嘴金融商贸区洋泾金桥进出口加工区大拇指广场新上海商业城碧云国际社区六里花木文化行政区张江高科技园区联洋新社区大拇指广场罗丹广场联洋社区以大拇指广场为中心，由围绕着它的华丽家族、联洋花园、联洋年华、中邦风雅颂、当代清水园、水清木华、仁恒河滨城、第九城市等大量公寓楼盘以及中邦晶座、金色维也纳、水清木华别墅等别墅楼盘共同组成，区域内拥有近45万高层次消费人群Page21消费人群大拇指广场的主力消费人口为追求品质、崇尚时尚、热爱生活的中高收入阶层人士，年龄在25-45岁左右•经常性消费商圈即联洋国际社区有10万高收入消费人口（一级消费群）•基本性消费商圈消费者（二级消费人群）超过25万•旅游性消费商圈消费者（三级消费者）辐射浦东乃至整个大上海，人口数量逾10万Page22店铺分割布局主力店主力店分散店铺分散店铺Page23业态布局主力店(家乐福/好乐迪)•餐饮休闲娱乐•美容美发个人护理•诊所•银行•服装服饰•家居饰品•儿童游乐及用品•书店Page24项目借鉴证大·大拇指广场地理位置处于新发展的浦东新区，原有商业氛围不够浓郁，周边环境周边拥有相当数量的中高档住宅项目目标消费人群25-45岁的追求品质、崇尚时尚的中高收入人群，以区域内住宅人群为主项目规模商业面积11万平方米建筑模式商业街形式业态布局家乐福作为其第一主力店，成为整个商业区中聚集人气的中心，各类型餐饮品牌丰富并集中，形成特色餐饮街。娱乐、服装服饰、家居、儿童游乐及用品、银行等特点商业街为围合式内街形式，较易形成商业氛围，便于消费者到达不同商户。整个广场文化氛围浓郁、且业态丰富，雕塑和装饰提升了整个广场的档次，使整个商业广场热闹与恬静相得益彰，多方面的满足消费者对环境与商品的综合性需求。•区域内住宅人群为主，消费者对日常用品的需求不可避免，故可聚集人气的大型主力店不可或缺；•主要商业面积位于主干道上，有利于店铺形象的展示，较易形成商业氛围•可通过前期规划，加重特色商业的打造•对商业区内的建筑及装饰加重完善力度，为消费者提供优美的购物及休闲环境Page25商业规划建议方案商业地产是独特的，它既属于地产，同其他地产一样占地开发，但又不同于地产，因为它与商业形影相随。商业是动态的，它的业态、需求是不断变化着的；而商业地产是静态的，如果要想做得成功就要适应商业的不断变化。做商业地产要用动态的眼光，不但要面对现在还要预测未来Page26重点规划商业建议本案商业部分采取2-3个阶段开发考虑因素：商业对目标消费人群的依赖性较强，自身住宅和周边住宅入住人群的数量是商户首要考虑的问题。故我行认为从稳健方面考虑，建议商业的开发尽量配合住宅的开发周期，分阶段开发，可在日后招商时具有一定的灵活性。R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8第一阶段开发第三阶段开发第二阶段开发商业放量的速度和体量取决于商业氛围的培养，而主力店对加速新项目的商业培养期具有重要作用。我行建议，在商业开发第一阶段至少要引进一家主力店，以达到缩短商业的培养期的作用。Page27•设置主力店的作用：在商业项目初期通过主力店的设置达到在最短时间内聚集大量客流，提高项目在区域内的认知度，以达到提升项目其他商业面积租金或售价，以及住宅售价的效果。•主力店类型选择：百货公司、大型仓储式超市、大型专业卖场（家电、建材等）、大型餐饮娱乐业态等，满足目标消费群多样化的消费需求，同时最大程度的吸引最广泛的消费人群。主力店设置考虑要素：Page28大型主力店硬件需求示意家乐福沃尔玛东方家园百货公司电器卖场地理位置交通方便、人口集中，要求在两条城市道路的交叉口交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道路口交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道十字路口、丁字路口交通方便、人口集中，要求在靠近城市主干道十字路口、丁字路口建筑物1.建筑单层面积不低于5000平方米2.层高：板到板不少于4.4米3.楼层：不超于地上四层1.面积需求在12000-13000平方米左右2.层高：板到板不少于5.5米3.楼层：B1-3F均可，但总需求楼层不超过二层4.楼层载荷：1000公斤5.进深：不少于70米1.家居建材超市：单层面积原则上不少于5000平米，标准店层高8.5米，荷载2500千克；非标准店层高5.5米以上，荷载800千克，基本柱距8×8米以上；正立面宽度原则上不少于80米；卸货平台（与货梯相连的室内部分）不少于100平米；建筑物外与货梯连接部位（如为2层门店），需500平方米左右的收卸货区2.家居建材社区店：单层面积3000-6000平方米3.家居广场经营面积在20000平方米以上，整栋建筑物（3-4层）5.进深：不少于70米单层面积：6000-8000左右，整块面积，有独立出入口，承重：一般在350kg-400kg/平方米左右单层面积：3000-4000左右，整块面积，有独立出入口停车场免费机动车停车位不少于100辆免费机动车停车位不少于300辆每万平方米200辆左右有需要有需要电二路供电二路供电90-110VA/平方米水二路供水二路供水3-5L/平方米/天排水排污要求可排油污要求可排油污其他至少两部专用运货电梯至少两部专用运货电梯中央空调中央空调中央空调Page29大型主力店位置、楼层、硬件等建议位置：位于主干道十字路口，展示效果优越，受主力店客户喜欢环境：因主力店聚客能力强，日常经营将给住宅人群带来一定的嘈杂，将其放在靠近路口的位置最大程度的优化内部住宅人群的居住环境硬件条件：选择最具有硬件修改优势的，便于根据主力店的需求重新设计的位置R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8Page30R9R8汉王路21m107m27m27m楼层建议业态布局建议面积建议（营业面积）3F大型超市9000-10000平米2F大型超市9000-10000平米1F超市入口/大型建材超市入口9000-10000平米商业楼层：1-3F层高：1F：8.5米以上2-3F：不低于5.5米（板到板）最小进深：70米电梯：专用货梯及坡梯停车位：每万平米200个以上硬件需求建材超市+大型超市独栋商业建筑（预留位置，按客户要求定制）Page31Page32百货公司R321m55m商业楼层：1-4F层高：不低于5.5米（板到板）最小进深：50米停车位：每万平米100个以上硬件需求楼层建议业态布局建议面积建议（营业面积）4F百货公司3000-4000平米3F百货公司3000-4000平米2F百货公司3000-4000平米1F百货公司3000-4000平米Page33R3建议该商业