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2019/10/8天香心苑商业分割建议2019/10/8目录一、区域发展分析二、竞争市场研究三、商业定位建议四、产品分割建议2019/10/8一、区域发展分析2019/10/8一、区位西安市浐灞河综合治理开发建设管理委员会成立于2004年9月。成立5年多来，在西安市委、市政府的正确领导下，在社会各界的关心支持下，全面落实科学发展观，科学统筹区域发展，坚持实施“生态优先、规划立区”、“基础设施先行、重大项目带动”的发展战略，新区建设工作实现了高点起步，进展迅速，亮点纷呈。2019/10/8二、历史•历史上浐灞河水流充盈，两岸风光宜人，交通便捷，又邻近大明宫和兴庆宫，利于政事活动，成为风水宝地。“灞上烟柳长堤，关中风情广运”。因此，皇亲国戚、达官贵人慕名而来，争相在此兴建别墅，诸如唐太平公主、长乐公主、安乐公主、薛王、宁王、驸马崔惠童等名流贵族都把别墅建在了这里。浐灞河既是自然的河流，更是文化的河流。从半坡先民到灞柳风雪，文化传承不断，唐代更有“浐灞之间，三辅胜地”之说。2019/10/8三、地域•浐灞生态区地处关中平原腹地。区内地势东南高，西北低，形成多级阶地，地形相对平坦开阔。生态区东南部的白鹿塬、铜人塬，以及西南部的龙首塬、少陵塬、杜陵塬对整个生态区形成半围合态势。西北为浐灞河河谷和渭河冲积平原。浐河、灞河在本区内交汇，向北注入渭河，该区亦是西安市重要水源地。其中，浐河流经本区的河段长度约为16公里，灞河流经本区的河段长度约为21公里。•浐灞生态区气候属暖温带半湿润大陆性气候区，四季冷暖干湿分明，冬夏温差大。区内年均气温13.4℃,极端最低气温为-20.6℃，极端最高气温45.2℃。多年平均风速为2.2米／秒，多东北向。无霜期20天，最大冻土深45厘米。多年平均降水量570.5毫米，最大降水为903.2毫米(1983年)，最小降水量312.2毫米(1995年)。年内降水主要集中在7、8、9、10四个月。该区多年平均日间蒸发量为904.7毫米。年日照时数为1983－2267小时，太阳总辐射量为111.4千卡/平方厘米。地震烈度为8度。2019/10/8四、城市焕然一新打造宜居新城昨天，这里是西安城市东北部一片待开发“保留地”；今天，这里成为新一轮城市扩张的发展高地。2009年浐灞生态区大力增强基础设施配套能力，提升区域城市化水平，完成在建道路15公里，管线51.7公里，城市广场2个，完成浐河河道治理约2.1公里。2019/10/8整个生态区区域呈“一心三翼”的布局。•一心：以浐灞三角洲、广运潭生态景区为主的浐灞核心区域。该区内以休闲度假旅游、国际会议会展、高级商务办公、省市级行政管理、高品质多层次滨水居住等功能为主。•北翼：为绕城高速路以北至灞河入渭口的灞河下游段。该区以高等教育、旅游度假和生态湿地等功能为主。•南翼：为陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交的浐河段。该区以高品质居住和生态绿地等功能为主。•东南翼：为陇海铁路至西康铁路的灞河段。该区以科技产业园和生态居住区等功能为主。五、区域规划2019/10/8六、区域交通•生态区城市道路按功能可分为：交通性通路、生活性道路和游览性线路。交通性道路，包括快速路（东二环、东三环、北二环），主干路（凤城三路、华清路、长乐路、泾未路等），次干路（北程路、新寺路、香西路、学府路、北效路等）。车流量大带来的噪声和废气污染是其附属绿地和两侧防护绿地所要解决的首要对象。通过合理满足交通需求，突出生态特色的道路断面设计和科学合理的植物种类选择，实现降低污染的效果。生活性道路和景观游览性线路，更多体现出对市民和游客的安全性，附属绿地按高标准规划建设。2019/10/8七、商业•项目位于西安浐灞生态区浐灞半岛核心区——浐灞金融商务区，东临灞河，与2011年西安世园博览会生态景观隔河相望；项目占地面积60亩，由两栋150米超高层写字楼组成，总建筑面积25万平方米，总投资12.8亿元人民币；区域政务中心、文化中心和投资服务中心的北片区；包括商业、娱乐、休闲、金融博览、公寓和住宅等配套设施的东片区；包括金融机构数据中心、清算中心、资金结算中心、银行卡中心、呼叫中心、培训中心、灾备中心，金融外包服务和金融培训服务基地的西片区。2019/10/8项目位于浐灞大道以南、浐河东路以东、环五路以西、二环沿线以北，总占地面积81亩，总投资2亿元人民币；主要建设集购物、休闲、娱乐、快餐于一体的“商业公园”，地下空间为停车库，地上空间为可根据需要灵活划分的商业；整个项目的建筑风格将体现人文化、商业化和国际化的商业格调。2019/10/8二、周边竞争市场研究2019/10/8Part1：周边竞品华远-海蓝城华远·海蓝城商业部分基本全部售罄，只剩下剩余3套，主要商业位于玄武西路，销售价格在15000-20000之间，商铺在年初就开始销售，因为商铺数量不多价格又低，所以主要是内部消化。2019/10/8◎临街商铺分为上下2层，单层层高3.2米-3.5米。◎面积区间：60-200㎡，开间进深不详。◎60㎡的为独立一层，销售价格15000元-23000元/㎡◎200㎡的为一托二层。销售价格20000元/㎡左右◎商铺具有独立上下水，没有天然气，不能做餐饮行业Part1：周边竞品华远-海蓝城2019/10/8Part1：周边竞品浐灞1号•浐灞一号商铺目前尚未有分割，具体情况不明•商业区间：50平米-145平米，尚未销售，价格不明•金泰商铺均为住宅底商，为剪力墙设计面积区间较小。•商铺具有独立上下水，没有天然气，因此不能做餐饮行业。2019/10/8Part1：周边竞品-东方罗马花园东方罗马花园，沿街底层商铺，6000户的大型社区，设有两层高裙楼，一层临街商铺，两层会所，除餐饮酒楼不可经营外。2019/10/8Part1：周边竞品-东方罗马花园•◎临街商铺分为上下2层，单层层高3米-3.2米。•◎面积区间：40-80㎡，开间进深不详。•◎60㎡的为独立一层，销售价格一层38000元/㎡•◎200㎡的为一托二层。销售价格二层20000元/㎡左右•◎商铺具有独立上下水，没有天然气，不能做餐饮行业•◎一层为独立销售，现有商铺均已售罄2019/10/8Part1：周边竞品-海璟印象城在售在售商业部分总建面66069平方米，柱间距8米，进深14米。西临大明宫遗址公园，东临浐灞生态区，紧邻东二环，地铁3号线未来也将在周边设站。海璟印象城小区内有7万平米的商业配套和多家商业集团战略合作，人人乐超市等国际名品街，购物休闲于一体。2019/10/8Part1：周边竞品-海璟印象城•商业区间：75.65㎡、77.05㎡、101.05㎡、168.89㎡、205.63㎡•为一层独立销售、其与为一托二托三商业销售。•价格区间：2万-4万/平米。•商业目前在售可做餐饮，但需客户自己安装排烟口，可做餐饮。各竞品项目数据汇总表项目/商业参数海璟印象城东方罗马花园浐灞一号海蓝城翠屏湾价位38000-4200020000-38000未定15000-2000022000-25000面积区间75㎡-895㎡40㎡-75㎡未定60㎡-200㎡100㎡-200㎡商业类型局部商业中心小型商业大型商业小型商业小型商业销售方式未售尚不明确直销未定直销直销层高3.2-3.53-3.2未定3.2-3.53-3.2柱间距3.83.2未定3.53.3进深6-10米5-10米未定5-8米5-10米产权40年40年未定40年40年上下水有有未定有有天然气无无无无无总结项目销售、招商策略/租金推算选取三大类比竞争项目租金水平进行推算：项目权重50%30%20%商业项目商业环境建筑结构营销手段总计位置（15分）交通状况（11分）人流（8分）车流（7分）商业配套（7分）商业规划（7分）小计（55分）面积（6分）层高（6分）梁柱结构（5分）进深（4分）临街面（5分）商铺形式（4分）小计（30分）品牌（4分）形象（5分）主力店（6分）小计（15分）海蓝城12.89.76.85.85.44.444.94.15.14.73.63.83.821.73.34.53.812.374.9印象城13.297.26.66.26.548.75.95.14.33.554.22944.25.514.884.8罗马花园12.897.26.96.25.647.74.25.24.13.754.127.43.43.84.513.479.1《价值实现表》《权重分配表》2019/10/8竞品市场总结目前在建商业规模较大，供应充沛。在建各商业项目以销售为主，发展商自持比例较低，近两年是各项目的集中入市时期，后期销售压力倍增。受城市商业发展的影响，整体租金水平一般，反应到单价上，但总价较高。海璟印象城项目与本项目有较多相似之处，其区位位于核心商圈，对本项目将会产生较大冲击。•核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则；放水养鱼的原则；先做人气，再做生意的原则。2019/10/8三、商业定位建议业态布局及平面分割建议东顺·天香心苑项目底商总共两层，在铺位分割时考虑楼体自身条件，商业的业态，物业形式，周边商业环境等因素，对铺位进行划分。具体划分方式如下：商业划分原则2019/10/8老城区核心地段，但发展空间具有潜核心商圈与东部工业区交汇处大型商务中心覆盖地区定位为区域小型商业。底商规划及定位尚未定案；务必整合开发商及地段优势资源项目功能定位▌建议本项目主打生活类零售及餐饮业态，辅助以部分休闲及康乐设施。▌本项目商业定位应立足于弥补区域商业空白点，以生活类商业配套定位满足区域消费者实际需求。2019/10/8１、项目定位规模定位：13249平米沿街商业体市场形象定位：收购世界繁华，永恒传承精品发展定位：区域小型商业中心客层定位：全客层消费，突出家庭消费。档次定位：以中档大众消费为主，高档消费比例为10%左右。功能定位：美容美发，服饰鞋包，休闲娱乐，百货超市，生活服务，电子通讯，医药保健，家居建材，教育培训等为一体的商业旺铺。2019/10/8业态布局中商户选择的原则：1.有能够在商业新区进行运营的能力2.符合家庭主题购物中心概念的商家3.满足基本生活需求业态4.消费目的性较强的业态5.在其自身行业内有相当知名度具有带动示范作用的商家2019/10/82、楼层定位建议楼层业种分布•1F：便利店、社区型超市、洗衣店、化妆品专卖、中型专业店(如电器)、数码体验区、金融服务区，女性休闲（美容院）、诊所医疗、汽车美容等•2F：家居生活馆、影楼、健身、电玩、KTV、特色餐饮、商务特色休闲餐饮、足浴、网吧等项目地块SWOT分析•处于区域核心商圈•综合配套丰富•城市展示面好；•未来区域交通便利•地块狭窄，规划路尚未修通交通组织难度大；•矿山路形象差，环境嘈杂；•玄武西路路面狭窄，行车停车不便优势劣势项目地块SWOT分析•区域核心商圈缺乏200㎡-500㎡商铺；•特色餐饮接待存在发展机会•地块位于区域核心商圈中心，竞争激烈；•浐灞一号商铺体量大，易受到影响机会威胁一个城市核心商圈的综合配套项目美食街商圈可以弥补矿山路附近其他商业的缺憾，区域附近同时也缺乏与其紧密结合的综合性服务配套项目，区域功能尚有缺憾，本案可以担当起完善片区功能的责任。项目功能界定定位原则定位原则之一：不挤公交车，补缺不插队定位原则之二：把鸡蛋放在几个篮子里规避激烈的正面竞争，寻找市场空白点。在竞争激烈的商圈，商业零售，服务经营已出现紧张迹象，发展空间受限制，应该予以规避。作为商业体量达到13249㎡的项目，应该丰富项目产品线，满足区域综合配套要求。已售商铺租金调研照片项目名称出租价（元/平方米）租金（月）销售率出租率客户群体东方罗马花园70-803900—5600元100%75%高收入群体、陕北投资客海蓝城尚未出租——100%——投资者居多，基本是内部消化，将来用于出租翠屏湾尚未出租尚未出租100%——高收入年轻消费群体为主印象城50-903000-650080%70%投资者居多，基本是内部消化，将来用于出租项目自身商