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在房地产领域我们一直在帮助客户成功常营项目临时售楼处选址建议思源经纪常营项目组2009.2临时售楼处选址前提项目自身不具备搭建售楼处的条件，需另外设置售楼处工程进展：目前处于挖槽阶段:预计09年5月出地面09年12月结构封顶。选址要求具备条件面积要求成本投入距离项目现场较近，交通便利，人流量大，展示性好，能够有效拦截竞品客户。面积适中、格局合理，满足基本的接待和办公需求（约200平米左右）。09年营销费用有限，不宜前期投入过大。针对售楼处选址的基本要求，初步确定两套方案方案一：租赁周边社区底商方案二：使用项目现场邮局用房方案一：租赁底商万象新天底商：临朝阳北路柏林爱乐底商：临东苇路东卫城底商：临朝阳路项目现场朝阳北路朝阳路杨闸环岛底商分布情况：周边成熟社区底商较少，且品质差异较大，初步选取周边底商中交通便利、品质较好的3个底商（柏林爱乐、东卫城、万象新天）进行深入调研。朝阳路杨闸环岛柏林爱乐底商客户到访售楼处动线项目现场朝阳北路朝阳路杨闸环岛柏林爱乐底商柏林爱乐底商位置：东苇路柏林爱乐底商交通便捷：朝阳路、朝阳北路之间，自驾车、公交车较为方便，距项目现场距离1.6公里。人流量密集：周边中低档商业配套完善，人流、车流十分密集展示性良好：为二层底商，面向东苇路，但门头规范严格，展示性略受影响突出的拦截竞品客户效果：该底商向南200m为柏林爱乐售楼处，向北1000m为万象新天售楼处，两项目后期均有同类竞品入市，拦截效果将比较明显。区位条件面积格局租赁成本备选底商位置底商正面东苇路距项目现场较近，看房便捷，拦截竞品客户位置较佳。柏林爱乐底商一层层高4m左右，二层层高3.5m左右开间5m左右进深13m左右底商面积200平米左右，上下二层，单层面积100平米；格局不够方正，卫生间将单层面积分割为两部分，使得实际敞开可做展示、接待区的面积相对较小，在40平米左右。区位条件面积格局租赁成本卫生间底商面积适中。柏林爱乐底商租金：3-3.5元/平米*天水电：按商业水电费收取物业费：免收取暖：免收区位条件面积格局租赁成本租赁成本较低，且免物业及取暖费！柏林爱乐底商小结优势：区位条件相对突出，与项目现场通达性较好，且对竞品项目客户有很好的拦截作用。面积适中，格局能够满足本项目需求；租赁费用相对较低，可节约投入成本。劣势：展示性略受影响，格局不够方正。东卫城底商项目现场朝阳北路朝阳路杨闸环岛东卫城底商客户到访售楼处动线东卫城底商位置：朝阳路杨闸环岛西北角交通便利：城铁八通线、朝阳路快速公交、多条公交线路，但交通比较拥堵，公交线路需换乘。距项目现场距离2.46公里左右。人流量较大：为集中商业底商，人流量大，周边有华润超市、管庄建材城等。展示性优越：该底商为一层西南角位置，面向杨闸环岛。有一定拦截竞品客户效果：该底商正对朗廷售楼处，向东1000m为北京新天地项目，对这两项目的客户拦截效果将较为明显，考虑到朗廷项目体量有限，后期客户流量下降，拦截客户效果将减弱。备选底商位置区位条件面积格局租赁成本距离项目现场较远，看房便捷性较差。东卫城底商吊顶后层高3.5m左右开间柱间距6－6.5m左右进深柱间距7m左右，最大进深20m底商面积可出租自行分割，格局方正。开间12m，进深20m分割。区位条件面积格局租赁成本面积可根据需求，自行分割。东卫城底商租金：10元/平米*天水电：按商业水电费收取物业费：免收取暖：中央空调，50元/平米*年付款方式：一次性区位条件面积格局租赁成本租赁成本较高，付款方式较严。东卫城底商结论：优势：自身区位条件比较优越，做售楼处展示性较好，面积、户型格局符合售楼处需求。劣势：但与项目现场的通达性很差，租赁成本昂贵，且需一次性支付。朝阳路杨闸环岛万象新天底商客户到访售楼处动线项目现场朝阳北路朝阳路杨闸环岛万象新天底商：临朝阳北路万象新天底商位置：临朝阳北路万象新天底商交通比较方便：紧邻朝阳北路，自驾车较方便、公交车相对少于柏林爱乐，距项目现场距离1.5公里左右。人流量少：商业配套集中在东苇路，朝阳北路相对比较荒凉，人流较少。展示性效果一般：开间较大，但由于人流较少、周边底商空置比较严重，展示性一般。拦截竞品客户效果理想：该底商向北800m为万象新天售楼处，向南为柏林爱乐底商，两项目后期均有同类竞品入市，具备一定拦截效果。区位条件面积格局租赁成本备选底商位置距离项目现场较近，看房便捷，对竞品项目客源有一定拦截性。万象新天底商吊顶后层高3.5m左右西侧开间5m左右，东侧开间8m左右，开间共13米。底商面积偏小，120平米左右。（此户型呈刀把型，进深10米，偏东面积40平米左右，偏西侧70平米左右）。格局较差，多处隔断，不便于分割，使用率低。东侧较为方正，可用于接待、展示区；西侧格局较差，死角多，不便分割，浪费面积多。区位条件面积格局租赁成本底商户型不规则，格局较差，不利于售楼处布局。万象新天底商租金：3-3.5元/平米*天水电：按商业水电费收取物业费：4元/平米*年，可协商是否收取取暖：35元/平米*年，可协商是否收取区位条件面积格局租赁成本租赁成本较低，物业费及取暖费“收取”视情况而定。万象新天底商方案小结优势：区位条件适中，与项目现场通达性较好，做售楼处展示性一般。劣势：户型面积过小，格局较差。方案一各底商综合评比各底商综合比较方案一东卫城底商柏林爱乐底商万象新天底商优势自身区位条件比较优越区位条件相对突出，与项目现场通达性较好；面积适中，格局能够满足本项目需求；租赁成本适中与项目现场通达性较好区位适中劣势与项目现场的通达性很差；租赁成本昂贵格局不够方正；展示性略受影响户型面积过小，格局较差只有柏林爱乐底商能够基本满足三项选址要求，其余各方案均不能同时满足；各方案中柏林爱乐底商的劣势均可通过其他方式解决或规避，但东卫城、万象新天底商的租赁成本、面积格局难题无法解决。建议“柏林爱乐”底商做临时临时售楼处如果以底商做临时售楼处：方案一：租赁周边社区底商方案二：使用项目现场邮局用房邮局用房工程进度邮局尚未开始建设，目前项目整体仍处在挖槽阶段，预计5月工程±0后方能开工建设；预计邮局用房建设工期6个月左右，则邮局最快投入使用时间为09年11月，不满足目前10月开盘筹备的条件；工程进度紧张，很难满足营销进度要求2009年1月施工现场→邮局位置朝阳北路公交车站公交车站邮局用房基本条件项目现场西北角，不临朝阳北路，邮局西侧规划道路尚未开始修建；目前只能通过现场唯一出入口绕过工地抵达邮局；公交线路：991、675、639、306↓项目现场唯一出入口客户看房动线项目位置邮局用房交通途径单一：朝阳北路公交线路较少，多数客户需在朝阳路、杨闸环岛等地换乘。人流量稀少：目前项目现场均为在建项目，无入住居民、无商业，人流量十分有限。展示性较差：不临朝阳北路，推广无法形成良好的展示效果。拦截竞品客户效果差：项目虽然离万象新天较近，但该项目客户不经过本案现场位置，基本无法拦截竞品客户。区位条件面积格局租赁成本项目现场朝阳北路现状项目现场朝阳北路现状交通不便捷，人流量少，推广展示性较弱。邮局用房面积：约1500㎡成本：无租赁成本，仅需支付水、电、取暖费用区位条件面积格局租赁成本面积较大，适用售楼处气势打造！无租赁费，节约成本！邮局用房方案小结优势：能够满足售楼处面积、格局要求，节约成本。劣势：工程进度紧张，无法满足营销进度要求；客户看房不便；邮局不临市政道路，展示效果较差。各方案综合评比柏林爱乐底商项目现场邮局优势区位条件相对突出，与项目现场通达性较好；面积适中，格局能够满足本项目需求；租赁成本适中面积、格局满足售楼处要求节约成本劣势格局不够方正；展示性略受影响工程进度紧张，无法满足营销进度要求；客户看房不便；展示效果较差柏林爱乐底商优势明显；柏林爱乐底商、项目现场邮局的劣势均可通过其他方式解决或规避，但邮局的工程进度存在较大风险。临时售楼处选址建议1、柏林爱乐底商做为临时售楼处首选方案，其劣势可通过其他方法尽量规避；2、如首选方案无法实施，建议选择项目现场邮局作为备选方案。次选方案准备工作尽快启动邮局建设工程，以期尽早投入使用；开辟朝阳北路至邮局的单独出入通道，与项目现场施工进出口相隔离；在朝阳北路投放户外围挡、树立指示牌，弥补售楼处展示性缺陷，同时尽量拦截周边竞品客户。售楼处功能区划分及面积需求目前计划现场办公人员：销售7人、策划2人、销管客服及财务人员3-4人。功能区数量所占面积（㎡）备注接待展示区展示区120项目、区域看板，户型模型，其他宣传物料前台15LOGO墙、资料公示架、展架等洽谈区1505组四人组桌业务员室1154组办公桌椅销售经理办公室151组办公桌椅，1组文件柜办公区总监办公室1101组办公桌椅，1组文件柜开发商办公室00甲方反馈不需要在售楼处办公策划办公区1153组办公桌椅，1组文件柜销管客服办公区1203组办公桌椅，文件柜若干财务室1101组办公桌椅，1组文件柜签约室1101组办公桌椅，1组沙发会议室115——其他库房115——更衣室15——卫生间15——合计————200考虑到走廊等其他过渡空间，售楼处实际需求面积在200㎡左右售楼处装修建议由于临时售楼处使用时间较短，不建议进行整体装修；可参考首开畅心园售楼处，仅在底商现有条件下进行简单分割、吊顶，辅以销售道具和简单配饰。↑首开畅心园售楼处内景↑售楼处装修费用预算目前市场装修单项报价参考：多乐士五合一第二代涂料：20元／平米（包工料）；铺地砖：25元／平米（包辅料）；贴磁砖：25元／平米（包辅料）；吸音板吊顶：70元/平米（包工料）；石膏板隔断：80元/平米（包工料）。由于售楼处选址未最后确定，具体装修面积无法确定，故无法提供整体装修预算，仅就目前市场价格进行参考。针对柏林爱乐底商不利因素,可利用其他方法进行规避：现场展示性低:利用路牌、道旗、海报等方式提高标识性格局不够方正：针对所需各功能区合理划分空间!首开·畅心园首选方案需改进及准备工作尽快落实房屋租赁事项：按10月开盘进行前期准备工作，则售楼处最晚8月进场。谢谢！常营项目组2009-2-24