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广州地区商铺定价及租售策略营销中心2009-02由于今年广州地区有五个盘（珠光·高派、小北御景、新城御景、新城写字楼、珠江御景湾）的招商工作需要开展，为更好、更快的完成招商任务，建议成立广州地区招商小组！招商小组架构：招商经理+两名招商代表招商小组编制：广州地区营销中心（归营销中心统筹）商铺租赁货量第一部分珠光高派一、高派周边商铺分析二、自身项目分析三、整体租售策略四、项目商铺租金建议高派周边商铺对比—蓝色康园项目简介蓝色康园位于海珠区滨江东路，中大北门广场旁，占地面积3万多平方米，建筑面积12万平方米，整个小区由12栋19~32层的高层楼宇组成，地下附设一层停车场。首、二层为商铺及餐饮店，第三层为架空层花园，第四层以上为住宅。项目优劣势分析优势1、一层单铺面积小(150㎡为主)，易出租；2、出入交通比较便利；3、临近中大校园和下渡村，商铺有较为稳定的客源；劣势1、中大小北门食街抢走部分客源（餐饮）；2、停车不便，面向滨江东一侧难以聚拢客源；3、商业气氛并不浓郁；高派周边商铺对比—蓝色康园商业形态该项目商铺租客主要有餐饮类、理发店、花店、美容（美体）、宠物店以及一些中介代理公司；其中餐饮类和理发店主要集中在西面（高派方向），而面向滨江路方向以美容店、宠物店和中介公司为主，而且只有不到1/2的商铺出租，靠近中大北门方向大部分的商铺都没有出租；租金情况楼层面积租金层高备注1层150㎡为主200元/㎡6.5米2层1100㎡左右40元/㎡——需整层出租高派周边商铺对比—恒鑫东河湾项目简介该盘占地5000多平方米，北对珠江，南临中大校园，为30层的商住楼，首、二、三层为商场，第四层为结构及设备转换层、架空绿化、休闲活动区，五至三十层为住宅商务住房，总建筑面积约30000平方米。项目优劣势分析优势1、位于滨江东路边，公交站旁（中大北门站），交通较为便利；2、临近中大校园和下渡村，有较为稳定的客源支持；劣势1、区域商业氛围不够，难以形成较旺在商业地域；2、项目位于城中村附近，治安问题较为突出；3、商铺服务周边客户群消费能力不高，对高档次商铺进入吸引不强；高派周边商铺对比—恒鑫东河湾目前该项目住宅尚在销售中，商铺招商工作正在筹备中。。。租金情况楼层面积租金层高备注1层150㎡为主——6.5米2层1100㎡左右100元/㎡——出租整层或半层3层1100㎡左右80元/㎡——出租整层或半层高派周边商铺对比—珠江广场项目简介珠江广场位于滨江路与下渡路交界处，项目占地面积约5万㎡，建筑面积达20万㎡，由四栋十三层全欧式小高层楼宅组成。小区开发成熟，基本上所有所有住户都已经入住。商铺位于滨江东路临街一侧，所有商铺都在运营中；项目优劣势分析优势1、地处滨江路与下渡路交界处，出入交通便利，人流旺；2、商铺两面临街，成熟小区，商业气氛较为浓厚；3、四星级酒店聚拢部分的客源，从一定程度上提升商铺招商档次；劣势1、商铺进入有较大竞争压力，因为下渡路一带生活服务商铺，多、商品便宜；高派周边商铺对比—珠江广场租金情况楼层面积租金层高备注1层300㎡250元/㎡6.5米整层600㎡200整层2层——60元/㎡——以前数据商业形态：珠江广场商业部分主要是日常生活服务为主，包括有美发店、便利店、银行、服装店、凉茶店和物业中介公司等；高派周边商铺对比—金雅苑项目简介地处滨江东路与怡乐路交汇处，金雅花园由17栋多层住宅、3栋12层及3栋21层电梯洋房组成，碧涛居为3栋欧式高层建筑组成的21层临江楼群。所处地理位置，居民楼集中，商业气氛浓厚，商铺分布在滨江东路两侧，以生活服务性质商铺为主；项目优劣势分析优势居住区集中，人流旺，客源较稳定；滨江一号广场进驻，带旺该处商业；地处滨江东路边，路边有公交车总站（珠江泳场站），出入交通便利；劣势周边商铺多，密；商铺引入竞争压力大；高派周边商铺对比—金雅苑高派周边商铺对比—金雅苑租金情况楼层面积租金层高备注1层80-150㎡275元/㎡6米左右2层100㎡100元/㎡滨江一号广场海珠区其他各楼盘商铺：首层商业价格概况项目名称商铺面积(m2)租赁均价(元)备注蓝色康园150-250200一楼尚海50-100210一楼金雅苑80-150275一楼锦骏华庭50-100250一楼芭堤水岸60-300190一楼江畔华庭120150一楼珠江广场50-200250一楼尚领48-120170一楼下渡路周边100左右200一楼二层商业价格概况项目名称商铺面积(m2)租赁均价(元)备注丽景湾发展商分割出租55恒鑫东和湾1000余80整层或半层出租蓝色康园110050整层出租讨论、分析后，我们得出结论。。高派周边商铺租金走势75200275170275210250200190250150220220220220220805068682070120170220270尚海金雅苑锦骏芭堤江畔尚领下渡路珠江广场珠江泳场蓝色康园东和湾首层物业均价首层区域均价二层物业均价二层区域均价小结：1、高派项目附近商业气氛不浓厚，商业形态以生活服务性质为主（美发店、美容店、餐饮店、花店和便利店等）；2、单铺面积不大，以100㎡左右的商铺为主，总体租金价格不高（首层均价约220元/㎡/月，二层以上约68元）；3、商铺档次不高，属于中低档商业形式；对高派项目商铺部分剖析高派商铺概况项目总规划用地面积8000平方米，总规划建筑面积40000平方米，总户数达369户，建成后居住总人口达700人以上，是目前滨江东唯一一个拥揽珠江、中大、园林三重景观的国际人文社区。商铺部分在首层和二楼，面积约2243㎡,可租售面积约600㎡；高派商铺出租策略项目招商目标：鉴于公司走高档、精品楼盘路线，本次招商的主要目的在于提高项目档次，全面提升珠光集团的品牌知名度和美誉度！在为租客提供优质商铺同时，增强客户对集团的信心和认同感，为以后楼盘商铺租售工作奠定坚实的基础并做好长期的发展战略！项目招商方向：高派商铺以满足项目住户和周边居民日常生活为主，通过化整为零，拆分形式，引进高档次日常生活配套品牌店，主要包括便利店、美容店、银行和生活用品店等；务求通过引进这些高档品牌，方便住户的同时提高集团口碑声誉，最终提升公司的品牌形象！高派商铺目标客户群屈臣氏Ok便利店7-11便利店美容店万宁（mannings）银行高档次品牌店示意高派商铺租金建议我们建议高派商铺部分首层租金220-280元/㎡*月；二层租金为60-80元/㎡*月；珠光高派楼层/铺号可租面积建议租金（元/M2）月租金(元)年租金(元)目标租户交付日期备注商业裙楼1层500220-2501100001320000银行\日用品牌即时建筑面积2层10070700084000银行\日用品牌面积合计600.0㎡租金合计1,404,000元第二部分小北御景越秀区的商业形态?考察范围小北路越秀北路仓边路法政路应元路小石街现象一区域内没有大型的商场（超市）；胜佳超市两间(小北店和应元店);肉菜市场一间（登峰肉菜市场）；现象二区域内大部分大厦裙楼商铺以银行为主；金和大厦：中信银行粤纺大厦：交通银行银川大厦：工商银行鹏润大厦：中国银行健力宝大厦：广东发展银行、招商银行越秀城市广场：深圳发展银行、中国银行现象三区域内生活配套类商铺齐全；临街商铺，单铺面积不大（50-80㎡），传统老铺；以餐饮业为主，服装、眼镜、水果、便利店、鞋店和日常用品店等；可比竞争对手分析小北项目周边商铺—越秀城市广场项目简介项目坐落于东风中路与小北路交界处，传统城市中心区，项目占地8,813m²，总建筑面积105,117m²，由4层地下停车场、5层商业裙楼（五层为会所）以及一座33层公寓式写字楼（北塔）和一座39层写字楼（南塔）共同组成。裙楼首、二、三、四层为商业，四层具备饮食功能。各层建筑面积为：首层2718平方米、二层4024平方米、三层4392平方米、四层4392平方米，配置2台手扶电梯、3台垂直电梯、中央空调、消防系统。商业形态该项目商铺一层主要有银行（深圳发展银行、中国银行）、移动公司；而二层、三层、四层以餐饮类为主，有部分的保险公司和一大型医药店（扶元堂）；到目前为止，该项目仍有约10000㎡的商铺待出租/售；小北项目周边商铺—越秀城市广场越秀城市广场楼层面积(㎡)价格（元/㎡*月）备注首层2718300配置2台手扶电梯、3台垂直电梯、中央空调；二层402470三层439270四层4392—项目优劣势分析优势位于小北商圈与东风办公圈交界处，首层商铺双面临街，正门有人行天桥，十分有利于聚集人流。小北路、东风中路写字楼众多，社区较为密集；高低档消费人群都具备；该项目为越秀区发展总部经济的代表物业，得到政府大力扶持，招商优势明显，对象大多为银行，电信公司等优质客户。劣势周边生活服务性商铺多且完善，新商铺进入竞争压力大；单间商铺面积大，总价高，租金压力大；小北项目周边商铺—鹏源大厦鹏源大厦：位置：小北御景对面，越秀公园旁；优势：商铺两面临街，背后三眼井社区稳定客源；租金：首层暂没有数据；二/三层租金50-70元/㎡*月铺面：50-400㎡商铺：一层：麦当劳、小肥羊、服装店美珍香、大洋文化二层：小肥羊三层：方正证券小北项目周边商铺——颐秀华庭位置：应元路直入30米左右；优势：小区客源、背后三眼井社区稳定客源；租金：120-135元/㎡；铺面：小区商铺260+60㎡商铺：酒庄、口腔店对小北项目商铺部分剖析小北御景商铺概况小北御景项目位于越秀区小北路与越秀北路交界处地处广州行政中心与商业中心老城区地段。项目总用地面积2.2万㎡，规划总建筑面积13万㎡；建有三栋住宅、一栋写字楼和一栋越秀宾馆；其中商铺部分分布在住宅裙楼2、3、4层！越秀北路边，非主干道边；人气不旺，缺乏商业气氛；商铺正面位于斜坡上；写字楼占去部分柱梁大、密间隔小浪费大没有使用价值2㎡的柱子梁柱间距密两种招商方案方案一整体出租：引进大型食肆、超市、家电广场！利弊分析：利：租期较长、收入较稳定；弊：付租能力差，难提升项目整体租金；案例对比：天河城吉之岛店租金才约100元/㎡建议：实行保底租金+合作分成的模式；例如，与商家合作过程中，若商家经营不利，合作分成部分达不到我们定的租金，我们收取保底租金；若经营顺利，分成租金高于保底租金，则收取合作分成租金；据此小北商铺部分整体租金50-60元/㎡*月；小北御景楼层/铺号可租面积建议租金（元/M2）月租金(元)年租金(元)目标租户备注商业裙楼2层12048506024007228800超市、家电广场套内面积3层4层面积合计12,048㎡租金合计7,228,800元方案二拆分出租：二/三层以层单位出租；首层拆分为三间出租；提高总体租值；增强灵活性；降低租售难度；具体方案：四楼大型餐饮食街三楼健身设备健身房二楼知名品牌店铺知名品牌店:万宁、OK便利店、屈臣氏、7-11便利店、银行等我们建议小北商铺部分二层租金为180-220元/㎡*月；三／四层租金40-55元/㎡*月；小北御景楼层/铺号可租面积建议租金（元/M2）月租金(元)年租金(元)目标租户备注商业裙楼2层4016200803,2009,638,400知名品牌店套内面积3层401650200,8002,409,600健身房4层401650200,8002,409,600餐饮\娱乐面积合计12,048㎡租金合计14,457,600元第三部分新城御景一、可对比项目分析二、自身项目分析三、整体租售策略可对比项目分析1、尚东宏御2、保利108公馆3、隽峰苑珠江新城住宅、写字楼的发展高潮，为该区域带来了人气和购买力，由此带动了珠江新城商铺的发展。日前，珠江新城有保利108公馆、保利心语花园、隽峰苑等楼盘的裙楼商铺正在出售，总面积达到1.2万㎡；此外，珠江新城中轴线上15万㎡的地下商铺，去年的8月底也开始展开全球招商；……2008年珠江新城约有33万多㎡的商铺出售、招商，继住宅、写字楼后，珠江新城商铺的发展也开始步入高潮。现时珠江新城供应量1、尚东宏御项目简介尚东宏御地处谭村与花城大道交界处，周边聚集了金碧华府、南国花园、力迅上筑等早期住