店铺投资计划与评估

第五章店铺投资计划与评估目录连锁店投资原则与主要投资项目连锁店投资评估大型商铺的投资形式大型商铺投资的原则连锁店投资原则与主要投资项目店铺开发的目的直接经营指购物空间独立的单体店的零售经营。经营的主要目的是获取零售利润租赁或（出售）是针对百货商场、购物中心等大型店铺的开发。开发的目的是为了租赁或出售1、连锁店投资原则1商店定位2卖场规模与复合业种3预定回收投资的年限4设定投资与损益平衡点2、连锁店开店决定因素12345立地是否适当营业额预估的准确性适当规模的设定同行竞争力的比较投资、损益平衡点及回收年限的分析6本店人员补充、营运资金的考虑7可行性的评估3、连锁店开店投资的主要项目设备工程包装耗材设计装修费用包括冷冻冷藏设备、空调、收款机、水电设备、车辆、后场办公设备、仓储设备、卖场陈列设备包括内外招牌制作工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程3、连锁店开店投资的主要项目单店的设备投资设备工程场地租金设计装修费用分为冷冻冷藏设备、空调、后场备品、机器设备、办公室自动化设备、收银系统、卖场备品、水电设备、车辆。分为内外装修(含招牌)工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程。分为包装材料和消耗品。分为内外装修设计费用、工程设计费用连锁店投资评估1、连锁店资金需求预估1卖场规模是否适当卖场规模基本上是以消费者的需要、店铺操作和竞争环境为依据，再根据商品组合计划来加以规划2分租计划食品超市导入分租经营方式有两个原因，一是使所拥有的商业设施多样化，二是借分租的租金收入来降低损益平衡点。3实施资金计划的模拟直营卖场与分租卖场的构成比例店址预定地取得的成本、租金费用初期设备计划资金计划营业额计划收益计划经费计划4长期资金收支计划应根据当年损益的数值及贷款支付、贷款偿还期等来进行判断2、投资评估指标投资效率指标（1）以卖场规模来设定目标单位面积效率卖场规模预估营业额目标单位面积效率=（2）以设备资金额来设定目标折旧费率目标折旧费用率=每月预估营业额设备资金额/72（3）以预估人事费用来控制目标人事薪资率（4）以年租金费用来设定目标租金率(防止租赁不当)目标人事薪资率=预估营业额预估人事费用目标租金率=年预估营业额年租金费用2、投资评估指标（5）以广告经费来设定广告促销费用率广告促销费用率=预估营业额广告经费（6）以预估利息支出来设定租赁利息负担比率(一般又称为财务负担比率)财务负担比率=预估营业额预估利息支出2、投资评估指标企业竞争力方向指标（1）毛利率：商品的附加价值毛利率=（2）商品周转率：商品的变现能力销售额毛利率商品周转率=平均库存成品销售额2、投资评估指标（4）劳动生产效率（5）劳动生产力：平均每人所生产的附加价值每人的销售额劳动生产效率=员工人数销售额劳动生产力==x=劳动生产效率×毛利率员工人数毛利额员工人数销售额销售额毛利额=毛利率×商品周转率商品投资回报率==×平均库存成品毛利额销售额毛利额平均库存成品销售额（3）商品投资回报率：每1元的商品投资所能创造的利润2、投资评估指标劳动分配率=毛利额人事费（8）劳动分配率：每1元生产附加价值所需的人事费用单位面积生产力=×=单位面积效率×毛利率卖场面积销售额销售额毛利额（7）单位面积生产力：平均每平方米所生产的附加价值单位面积效率=卖场面积销售额（6）单位面积效率：每平方米的平均营业额2、投资评估指标10年损益分析（1）营业额预估(不含加值营业税)10年间会影响营业额的因素：物价上涨指数人口数、户数的变动市场的没落竞争店的加入道路交通体系的改变消费行为改变或产生业态发展的新趋势2、投资评估指标（2）销货成本预估(一般含损耗)一般根据10年内计划扩充的店数来推估销货成本房地产取得成本(地价、房价或租金)的摊提租金开办费用摊提开店成本(贷款)的利息保险费用(产物保险)（3）管理销售费用(固定费用部分)物业管理费折旧费用2、投资评估指标（4）管理销售费用(变动费用部分)薪资费用促销费用水电费用负税其他费用修缮费用2、投资评估指标（6）损益平衡点销售额的预估损益平衡点销售额=率销货毛利率－变动费用固定费用（5）损益营业收入-销货成本=销货毛利销货毛利-变动费用-固定费用=税前损益(店责任损益)税前损益(店责任损益)-分担总部费用(连锁店时)=店实质损益2、投资评估指标大型商铺的投资形式1、大型商铺的投资价值商铺是有房地产形式存在，面对公众进行商业零售、商业服务的场所。商铺的根本属性是房地产，但其价值的表现形式是商业性大型商铺的特点稳定性良好的成长性多因素性缺乏可比性大型商铺的概念1商铺投资有直接投资和间接投资两种形式商业利润租金收益商铺增值“产租能力”，是指房地产实物或其他租赁标的物在租赁经营活动中产生租金的能力，包括租金单价、数量、产租时间以及租金变化趋势。大型商铺的投资价值2大型商铺的投资收益31、大型商铺的投资价值Diagram商铺租赁是指商业企业租用其他经济实体的商铺进行商品销售，以取得商业利润的行为。租赁商铺的投资价值；投资与回报。商业用房开发是指房地产开发企业以有形商品销售场所作为投资对象的房地产开发活动。商业用房的投资动机；资本使用范围；利润产出；商业用房参建。商铺转租是商铺价值得以重新认识、重新挖掘的过程，即商铺潜在价值是转租投资的投资价值。转租前提转租形式转租投资及利润商业房产开发商铺租赁转租大型商铺投资的原则1、长期投资图(a)中B的位置在图(b)中的OA阶段前期介入，承租开发中的小区的商铺，以取得未来的优惠租金。购置商铺后的“养铺”前期介入(预租)短线的弊端投资者在图(c)中的OA阶段介入，此时所包含的商铺投资的风险大于收益。当投资者在图(c)中A位以后介入，投资者必将会承受过高的租金成本压力。2、合适的业态从商铺价值的角度来看：只有合适的业态才能使商铺的价值最大化，才能达到租金收益的最佳状态。所以对特定的商铺而言，要确定其合适的业态并不容易。1相邻商铺的共生关系竞争成市“配套成龙”延续消费需求互补连贯消费心理2相邻商铺的互补关系3相邻的依附关系2、合适的业态4独店规模巨大的独店特色鲜明的独店同行相拼业态相克商品层次差异5邻店损害2、合适的业态3、价格比较1吸引客户的能力供求关系折让手段减少隔离空间与管理费用支付保障2商圈内外的价格差异3面积大小的价格差异4楼层高低的价格差异5商铺其他条件形成的价格差异4、大型商铺经营收益商铺投资不同阶段的收益形式大型商铺经营的直接利润1商业用房的开发利润繁华区域内的商铺开发利润新开发居住区内的商铺开发利润2住宅小区内商铺的收益形式商业用房的高售价配套设施齐全会促进住宅销售提高土地利用率、降低地价成本3期房现房转让利润商铺期房转让商铺现房转让利润4商铺租赁经营利润商铺租赁经营的水平高低，影响商铺租金的产出与商铺经营的利润面积组合面积分隔特殊部位各种形式组合的租赁店中店与出租柜台时差分租5转租利润信誉优势信息优势资金优势转租人的优势条件对转租的准确判断6商铺特殊部位的租金利润