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创中式快餐品牌简单成就未来餐饮连锁公司选择址和方法制作人：赵鹏飞目录一、背景分析饮公司现状商圈调查二、商圈的划分与选择划分商圈选择商圈三、聚客点的测算与选择确定客源点人流动向及对手分析聚客点与商圈的协调四、选址问题总汇选址的模式选址的顺序选址的分流五、如何展开实际工作获得有利专业信息落实场所六、十大总结背景分析－现状快餐行业是21世纪最热门、成长最快的行业之一：在国外餐饮业中，快餐行业在总行业中占据的比例依次是：美国35％、欧洲30％、日本20％、香港10％。而在中国．即使在广州、上海，这比例也仅有5％。随着中国经济的发展，人们生活水平的提高，生活节奏的加快，对快餐的需求将会更大，快餐市场前景迷人。目前正处于迅速扩张阶段．在这一过程中、连锁快餐店的选址非常重要。正确有效的选址等于企业经营成功了一半。店址是快餐店接近目标顾客的重要手段，是理解顾客寻找行为的重要标志一那些经营成功的连锁企业都非常注意店址的开发和选择．珍满福（网址：）是目前本土最大的中式快餐连锁企业，先后在全国3个市级城市开设连锁餐厅，截止目前，直营餐厅数量超过120家，公司经营的兰州牛肉拉面、肉夹馍、风味牛肉等产品，深得广大消费者的青睐。在管理模式上，我们采用国际化标准和QSC&V的高要求，实行连锁经营的统一管理。我们的餐厅面积为80-120平方米，员工4-5人，营业时间早上9点-晚上9点。21世纪是品牌的世纪，更是领先者的乐园，一个具备科学、实用的选择地点将为珍满福的可持续发展提供强大的支撑商圈调查商圈调查调查商圈可了解预设直营店营业范围内的地理区域商圈调查的目的商圈调查作业范围商圈范围划分确定商圈之界定方法绘制简图抽样点及发dm点之选择确定商圈特征人潮状况[实地抽样方式]商圈调查目的商圈调查的目的包括：1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。2、确定产品组合及促销重点。3、分析商圈是否重迭。4、计算在某一地理区域内应开几家店。5、找出商圈内的障碍，包括：（a．道路设施不便。b．人口拥挤。c．交通过度拥塞。）6、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。7、其它因素：了解某地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。商圈调查的作业范围商圈调查作业范围1、直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。2、以后如招募加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。贰、商圈的确定边缘商圈（包含剩余的顾客）次要商圈（包含大约二成的顾客）主要商圈（包含大约七成的顾客）注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。叁、商圈重点调查商圈范围划分确定如有以下各情况限制，因此为其商圈之范围划分点：1.商圈范围（a.集中型商圈主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在100米—500米之间，边缘商圈在1000米以外。b.分散型商圈主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米—？米之间，边缘商圈在1000米以外。）2.马路之分界、凡超过10米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道3.铁路、平交道之阻隔。因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈4.阻隔。因建筑物阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。5.习惯之阻隔。由于之购物习惯与之方向，使该区形成一独立商圈。商圈的界定从各家竞争店铺规模开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出。1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。绘制简图1.集中型商圈为周边分散型商圈为周边2.标出重要建筑物及楼别（金融、办公……）3.著名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货……）抽样点及发dm点之选择确定1.抽样点之选择(1)办公人口或上班族汇集之地点(2)人潮走向汇集地点(3)固定人口较集中流动之地点2.发dm点之选择商圈特征1.商店特色及分布情况2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）3.场所4.竞争者分析5.商店组合商店特色及分布情况1.商店特色及分布情况1.建筑型态2.行业型态A.于主要商店街、干道之行业类型B.以何类商业为主，消费之层次。3.分布家数。A.以抽样点为主要调查对象B.主要道路之分布明细C.将商业之阻隔分门别类记录D.并将其统计填入明细表E.于主要干道、大马路、商店F.商店汇集地带之概述G.以商店[辅助店、竞争店]正确所在位置标注于商圈简图。4.地点类型（A.孤立店。B.未规划商业区。C.规划购物中心）住宅特色（集中型商圈可不用调查）1.建筑型态A.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态B.建筑高度，楼数C.建筑型式为新式或旧式D.分布区域E.目前的改建情况F.1～3年内可能改建之趋势2.分布情况A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况B.将该商圈分为固定类型C.商店区，以[甲]为代码b.辨公区[甲2]为代码c.式住宅区以[乙1]为代码D.旧式住宅区以[乙2]为代码E.文教区，以[丙]为代码F.于简图上分别划定区域，制作商圈G.并于图上注明建筑物之楼别场所1.场所类型A.本商圈内汇聚人潮之场所类型（a.商店[肯德基、麦当劳，百货公司]b.戏院c.娱乐d.会场e.补习班f.菜市场，超级市场g.公司）B.聚集人口类型（a.青少年b.上班族c.特定）(2)动线（a.汇集流动之路线b.汇集流动之主要方向）竞争者分析了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的评估、短期及长期的展望、规划以及发展的程度。(1)卖场气氛。本区内对本企业较有影响性之其卖场。(2)来客数该竞争店每日来客数(3)平均消费额(4)营业额其中：来客数×平均消费额＝每日营业额每日营业额×工作天数＝月营业额商店组合商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，表格一。例如：(1)药房、、面包店、服装店及肉店。(2)百货公司、、裤袜店、、、珠宝店。人潮状况[实地抽样方式]1.主要人潮走向(1)平日及假日之女性人潮状况。a.将一周之时间区分为2段（a.周一～周五。b.周六、周日、国定假日）b.以am～pm点每两小时细分为一个小段c.以分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车d.抽样时将女性人潮分为15--35岁，34-50岁，50岁以上。e.将每抽样之数，转变成以几个小时之人潮流动数例：以一分钟为抽样得该抽样点人数为y，将y×时间＝z，则为其可能之人口流动数f.将其数字依时段填入[人潮流动抽样表]g.将人潮流动抽样之数字以线图表示[人潮分布图]2.人口数推算（集中型商圈可不用调查）(1)固定住家（a.该商圈建筑物来推算b.以户数×预估人口数c.将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数）(2)户数（a.计算该家数b.该区公司家数×（～人）＝该区c.该区即为该区之半固定人口。）商圈的划分与选择划分商圈企业计划进入某一个城市，可以先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。商圈规划采取的是记分的方法，例如，我们在大型商场保龙仓家乐福超市，家乐福超市营业额在100万元算一分，500万元算5分，有一条公交线路加多少分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以我们石家庄为例，有市级商业型(北国商城、东方购物中心等)、区级商业型、定点(目标)消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。选择商圈即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。例如就拿我们的同行马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人吃肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之。马兰拉面的选址也当然与肯德基不同。而肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损?肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。聚客点的测算与选择1.要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。2.选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。3.聚客点选择影响商圈选择确定客源点北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线(人流活动的线路)有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开人流动向及对手分析因为人们现在对品牌的忠诚度还没到说，我就吃珍满福牛肉面看见苏氏牛肉面加州牛肉面就烦，好像还没有这种情况。只要你在我跟前，我今儿挺累的，我干嘛非再走那么一百米去吃别的，我先进你这儿了。除非这里边人特别多，找不着座了，我才往前挪挪。但人流是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比珍满福拉面选址更好的情况下那就有影响。如果是两个一样，就无所谓。例如石家庄珍满福牛肉拉面总店，现在往北一百米，竞争业者再开一家中式快餐面馆就不妥当了，因为主要客流是从北边过来的，再在那边开，大量客流就被截住了，开店效益就不会好。聚客点与商圈的协调聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度的重要标志。有了店址的评估标准和一些成功案例，我们可以就可以开发出一套店址的评估工具，它主要由下面几个表格组成：租赁条件表、商圈及竞争条件表、现场情况表、综合评估表。它们是我们进行连锁经营店址评估的标准化管理工具。快餐店选址之所以重要．主要体现在以下几方面（1）成功的店铺选址直接关系到该店铺良好的经营业绩。从中西快餐店的发展历程看，选址不当是快餐店经营失败的原因之一。（2）店址属于一项长期投资。一旦决定就较难改变。取得店址一般有购买．租赁和合作经营三种方式。后二种形式双方签有法律合同，不能随意解除和改变。（3）在同一商圈内．成功的选址可以为快餐店带来持久的竞争优势，不易为竞争对手轻易模仿．从而降低经营风险，避免经营败绩。（4）成功的选址对于树立快餐店形象、提升快餐店知名度有着重要作用。台适的选址要求店址有很好的能见度、便利性和符台营建要求，无形中为快餐店作了很好的宣传广告。选址的模式店铺选址的最终目的在于满足商圈范周内目标顾客需要，同时给企业带来利润。要达到这一目的．不仅要考虑店铺的位置、场所，同时还必须考虑选址过程中的发展速度问题。发展速度即是选址决策中的快餐店发展的快慢问