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成都写字楼选址指南（实用大全）2008-03-18第一部分：按写字楼租金水平分类，分为四个级别：超甲；甲级；乙级；丙级1.超甲：进入这一行列的楼盘的租金起价均超过90元/m2/月，最低售价超过8000元/m2，是国际跨国企业以及国内实力雄厚企业的首选。在成都处于这类型的写字楼屈指可数。开行国际广场：堪称目前成都写字楼的代表之作，位于南北向的交通干道——人民南路三段3号，未来的成都地铁之侧，地理位置优越，硬件设施出色，并且国际知名物业公司驻场管理。物管费为16元/m2/月，租金报价介于110—130元/m2/月之间，可租售的面积从100到上千平米不等。人气指数：★★★★☆威斯顿联邦大厦：一度成为成都最好的写字楼的代名词，以出色的营销策划一扫烂尾楼留给人们的负面影响，短时间内租售一空，并吸引了德国领事馆这样的重量级单位入驻，其影响力可见一斑。由于超高的入驻人气，很难有空置房间出现，要想在其中找一个属于自己的办公室，除了实力足够以外，还需要一定的运气。人气指数：★★★★★力宝大厦：这不是一个本土品牌，它的开发商是声名显赫的香港力宝集团，这也是该集团倾力打造除上海之后在内地的唯一超甲写字楼。由于尚在建设之中，因此无法获悉租金价格，但售价据悉已超12000元/m2。以力宝集团在超甲写字楼领域的领导地位，我们应该有理由相信，力宝大厦能够成为成都另一座标志性建筑。人气指数：★★★☆☆2.甲级：进入这一行列的楼盘的租金起价一般超过80元/m2/月，是大多数国内外知名企业理想的办公场所。能够满足这一标准的写字楼有：时代广场、城市之心，川信大厦、冠城广场、中环广场、四川国际大厦。时代广场：成都甲级写字楼的领军人物，外形靓丽无出其右，是成都体量最大的写字楼群。其硬件设施可比肩超甲写字楼，且物业管理令人称道。空调开放时间长达16个小时以上（早上8：30——晚上12：00），这在成都写字楼里面是绝无仅有的，深受客户赞赏，并且已经吸引了包括法国领事馆、索尼、法国BNP等这样的世界500强入驻。但由于体量过大，导致其入驻率上升缓慢，另外其位置有一点偏离CBDd区域，稍显遗憾。人气指数：★★★★☆川信大厦：高达38层的川信大厦曾经是成都甲级写字楼的代表之作，位于人民南路与红照壁交汇处，交通十分便利，从三个方向都很容易看见其高耸的身形，是成都家喻户晓的明星建筑。该大厦建成于1998年，虽历尽8年风雨依然能够吸引众多外企的目光，如西门子，IBM，飞利浦等。目前面临的问题是：部分硬件设施老化磨损，客户满意度有所下降，部分高端客户搬出。不过这也是所以楼盘都会遇到的问题，只是时间的早晚罢了。不断有崭新的楼盘投入市场，客户必然会被分流，能够做到的也只是减缓速度罢了，任何一个楼盘长期垄断市场是不现实的。人气指数：★★★★☆城市之心：单从地理位置而言，我们认为该大厦处于成都市最佳区域，因为它紧靠天府广场，可以鸟瞰天府广场。而天府广场是成都**投巨资而建，绿草茵茵的广场不仅为市民提供了一个巨大的休闲场所，也是市**举行重大政治活动的场地所在，更是未来成都地铁南北线与东西线交汇的枢纽，这个位置的重要性，怎么强调也不过分，“城市之心”这个名字再贴切不过了！大厦的外立面风格独特，呈网状玻璃幕墙，据说曾得到建筑大师贝氏兄弟的指点，更好的卖点在于其极佳的景观视觉，站在城市之心里，俯视美丽的天府广场，心中顿生万分豪情，一种运筹帷幄，掌控天下的感觉由然而生，这恐怕也是微软、花旗银行这些顶尖企业入驻该大楼的原因吧。人气指数：★★★★☆冠城广场：由香港洪氏集团倾力打造，外观大气庄重，建筑结构方正，布局合理，便于使用。该大厦是成都第一座聘请世界知名物业管理公司——戴德梁行驻场管理的商业楼宇，为客户提供了一流的物业服务水准，令人称道。说起冠城广场的名称，还有一个小的插曲。这座大厦最早取名为“天府广场”，当时恰逢成都进行大规模的市政改造，将人民南路广场周边的低矮破旧的房屋全部拆除，使之连成一片，成为一个规模空前的广场，肯定不适宜用以前的名称。市**经过广泛征求民意，发现“天府广场”这一名称支持率最高，但与此楼盘的名字相重。于是**出面与开发商协商，希望其忍痛割爱。洪氏集团当家人洪清宜先生从大局出发，欣然答应**要求，此举受到**与市民的一直赞赏。由于出色的硬件设施及物业管理，吸引了包括新加坡领事馆、英国签证中心、思科、惠普等重量级单位入驻，其影响力可见一斑。不过由于位置偏北，在政治，经济及文化中心南移的趋势下，租房办公的客户在选择时不得不有所考虑。人气指数：★★★★☆总府大厦：和其高贵的名字一样，该大厦外形俊朗挺拔，内部装修精致考究，是唯一一座以精装房面市的写字楼，满足了特定用户群的需求。该大厦与假日皇冠酒店相邻，对于安排VIP客户的食宿十分便利。据悉，总府大厦的内部标准与假日皇冠酒店相同，为同一企业同时施工完成，质量优异。由于该楼大部分楼层为工商银行所购，因此开发商未曾做大规模宣传便一售而空，导致该大厦知名度不够响亮，是一个小小的遗憾，但里面入驻的客户也依然不可小视，如：中英人寿、美国中小企业基金、阿美特克、日本技术株式会社等。人气指数：★★★☆☆中环广场：曾经作为成都最大的烂尾楼备受社会各界关注。巨大的体量，显眼的地理位置令各届**屡受诟病，坐卧不安，形成烂尾的原因缘于1997年亚洲金融危机，令当时投资方措手不及，资金方面形成巨大的缺口，工程被迫停工下马。2005年香港爪哇控股集团接手，让此项目死而复生，建成后，漂亮的绿色玻璃幕墙使大楼焕然一新。双塔结构的造型让人过目不忘，盐市口商圈一个标志性的建筑物就此诞生。目前已吸引了包括毕马威会计事务所、德国安联保险、汇丰银行、香港新世界百货等顶级企业入住。作为单一业主的爪哇控股，对于入驻客户的资格审查相当严格，已拒绝了好几个愿意付出较高租金的客户，令很多业内人士不解，而这些客户在其他楼盘看来已然是一个不错的客户。由于如此严格的入驻资格审查，使大楼在争夺客源方面并非处于有利地位，影响力也未充分发挥。并且，中环广场并非无懈可击，由于先天不足，在单层面积，层高以及交通便捷上均有不同程度的缺憾，丧失不少潜在的优质客户。不过由于业主实力雄厚，这样作是否出于其他考虑，这就不是我们所能够考量的问题，但愿中环广场能像香港的中环广场一样，越走越好。人气指数：★★★☆☆四川国际大厦：原名四川石油大厦，为强势企业——四川省石油集团有限公司所建，雄厚的财力确保大厦的硬件设施十分出色，绝大部分关键设备均为原装进口。如德国蒂森电梯、美国特灵空调、日本松下自动喷淋系统等。大厦地处顺城大街和提督街交汇处，是成都市CBD核心区域所在，底层商业用户为深发展、兴业银行及珠宝店所占据，其地理位置的优越性不言而喻。该大楼建成后主要以自用为主，仅有少量对外租售，故在本地业界的影响力不大，但其租金报价一直稳定在85元/m2/月左右，鲜有变化，这在业界是非常罕见的。分析其原因，有人认为石油行业收益颇丰，租金收益对整体业绩的贡献而言几乎可以忽略不计。在这种情况下，业主宁愿空置，也不愿降价出租，以维护大厦的品牌形象。3．乙级：这类楼盘的数量巨大，租金起价一般在40元/m2/月以上，售价超过5000元/m2，是本地及国内经济实力较强的企业喜爱的办公场地。代表性的楼盘有：新时代广场、丰德国际广场、数码大厦、宏达大厦、铂金大厦、宏地大厦、凯乐广场、东方希望、锦阳商厦、世都大厦、云龙大厦、天府绿洲、天府中心、光大金融中心、高新国际广场、四川建行大厦等。新时代广场：成都第一代甲级写字楼的开山之作，96年建成后成为当时高端客户首选的办公场地，租金惊人地高达150—210元/m2/月，创成都写字楼租金水平之最。受硬件设施及地理位置等诸多因素影响，10年之后风光不在，但仍受众多中低端客户青睐。与写字楼租售火爆形成巨大反差的是，群楼商场的磕磕绊绊，其商城经营就一直没有让人舒心的时候，仟村百货、赛持商城、巴黎春天百货以及博美装饰城，这些却是响当当的品牌，却都莫名其妙在这里折戟沉沙，有人戏言这里是商业的百慕大，以致于从2003年底商城再次空置后，到现在无人接招。人气指数：★★★☆☆丰德国际广场：成都写字楼中迄今为止最大体量楼盘，该物业由6栋建筑构成；第一期：1、2和5号楼于2006年春节后交房，1、2号楼为写字楼，主力户型210㎡、280㎡以及以上两种面积的组合490平方等；5号楼为商住两用，其中主要以100㎡以下的户型为主。由于其楼盘地理位置绝佳（人民南路4段，航空路6号）、定位中档、房间方正、采光极好和推出时间得当等重要因素使得该楼盘在2006年得到广大企业喜爱，并在其二期（3、4号楼）推出前仅半年时间内造成无空房、客户积压甚至抢租同一套写字间的情况。年底交房的二期（3、4号楼）更是火热出租，其VIP3号楼已经被国内大企业订购。三期6号楼是一个亮点，据悉为一栋4星级酒店，很有可能为城南再添一座标志性建筑物。该楼盘另一个堪称奇迹的是部分业主在2004年期房时以四千多元每平方购入，在2006年交房时租价达到55元/㎡（业主净收益），卖价就更是达到七千左右，其回报率可达14%年左右，并在两年内该写字楼就增值2000元/㎡左右。人气指数：★★★★☆数码大厦：成都IT产品市场代表之作数码广场写字楼部分。整座物业1-7层为卖场部分，8楼至30楼为写字楼部分，其中公司均以IT业为主，并大部分与其楼下卖场部分的经营点有关。其中主力户型为100㎡-200㎡，适合IT业公司在成都的分公司或办事处。由于其物业地理位置为人民南路和一环路交界处，交通方便、人气鼎盛，成都本地家喻户晓，属于城南标志性建筑物之一；地铁1号线有车站设置其旁边，在未来一直会发挥极大商业作用。但其不足之处在于电梯数太少，以至于在上下班高峰其等候时间较长。人气指数：★★★☆☆宏达大厦：成都乙级写字楼中“只租不售”代表作之一。该物业由宏达集团于2000年建成，江南物业管理。内驻知名企业不乏有海尔、联邦航空、香港建发控股、北亚瑞松和嘉信保险等，应属乙级写字楼中高品质代表。其位置在锦江与浆洗街老南门高架桥交汇之处，锦江宾馆和锦江时代商务酒店旁，“风水界”的评价颇高。但其不足之处体现在车位紧张；与后面宏达国际相靠太近使得北面视野不如南面开阔。人气指数：★★★★☆铂金大厦：成都综合型物业代表作之一，也是浙商资本运作的物业代表之一。该物业位于青龙街龙阳大酒店和倍特康派中间，骡马市商圈核心。该物业由大型卖场、饮食休闲、写字楼、商务楼和商务酒店构成，其中饮食休闲、商务楼和写字楼人气较佳，大型卖场部分就比较冷清。其写字楼定位适合城北和城西多数公司规模，以小面积（40㎡左右-250㎡左右为主）但由于成都办公圈逐渐南移，老商圈骡马市已经不如以前，所以入住率距饱和还有一定差距。人气指数：★★★☆☆宏地大厦：成都川大科华路“只租不售”乙级写字楼，由于地处科华路和二环路交界处，故交通便利，其物业群楼部分由车行、餐饮和休闲娱乐等构成，此部分人气火爆；以上为精装纯写字间，由于之前城南一直缺乏较高档乙级写字楼，故入驻率一直较高，但在2005年后建成的城南一系列乙级写字楼的冲击下已经不如当年，其物业构成形态（指群楼餐饮娱乐和以上办公共用电梯）也使得其办公氛围不太受知名企业和外资企业喜爱。人气指数：★★★☆☆凯乐广场：成都顺城大街上乙级写字楼之一。由于附近形成家居卖场口岸，故群楼部分为“欧典家居”租用，5楼以上为写字楼部分。在顺城大街办公圈的光环下，凯乐广场也辉煌一时，并一直保持一个比较高的入驻率，但在整个商圈南移和顺城大街人气逐渐下落的影响下，其租金价格也逐步下滑。其物业管理费为15元/㎡（2006年底仍是），与成都甲级写字楼乃至超甲写字楼的物业管理费相同，此点一直被业界认为不合理。人气指数：★★★☆☆东方希望：得益于区位及地理位置的优势（高新+城南），一经推出便深受欢迎，拥有超高的入住人气，大厦位于永丰立交桥侧，驱车10多分钟便可直达双流国际机场，无堵车之忧，到达市中心更方便，仅10分钟车程。大厦位于成都高新科技产业开发区，区**办事效率高，服务意识强；入驻企业将享受高新区**不同程度的税收减