成都写字楼选址指南 最新

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成都写字楼选址指南(实用大全)2008-03-18第一部分:按写字楼租金水平分类,分为四个级别:超甲;甲级;乙级;丙级1.超甲:进入这一行列的楼盘的租金起价均超过90元/m2/月,最低售价超过8000元/m2,是国际跨国企业以及国内实力雄厚企业的首选。在成都处于这类型的写字楼屈指可数。开行国际广场:堪称目前成都写字楼的代表之作,位于南北向的交通干道——人民南路三段3号,未来的成都地铁之侧,地理位置优越,硬件设施出色,并且国际知名物业公司驻场管理。物管费为16元/m2/月,租金报价介于110—130元/m2/月之间,可租售的面积从100到上千平米不等。人气指数:★★★★☆威斯顿联邦大厦:一度成为成都最好的写字楼的代名词,以出色的营销策划一扫烂尾楼留给人们的负面影响,短时间内租售一空,并吸引了德国领事馆这样的重量级单位入驻,其影响力可见一斑。由于超高的入驻人气,很难有空置房间出现,要想在其中找一个属于自己的办公室,除了实力足够以外,还需要一定的运气。人气指数:★★★★★力宝大厦:这不是一个本土品牌,它的开发商是声名显赫的香港力宝集团,这也是该集团倾力打造除上海之后在内地的唯一超甲写字楼。由于尚在建设之中,因此无法获悉租金价格,但售价据悉已超12000元/m2。以力宝集团在超甲写字楼领域的领导地位,我们应该有理由相信,力宝大厦能够成为成都另一座标志性建筑。人气指数:★★★☆☆2.甲级:进入这一行列的楼盘的租金起价一般超过80元/m2/月,是大多数国内外知名企业理想的办公场所。能够满足这一标准的写字楼有:时代广场、城市之心,川信大厦、冠城广场、中环广场、四川国际大厦。时代广场:成都甲级写字楼的领军人物,外形靓丽无出其右,是成都体量最大的写字楼群。其硬件设施可比肩超甲写字楼,且物业管理令人称道。空调开放时间长达16个小时以上(早上8:30——晚上12:00),这在成都写字楼里面是绝无仅有的,深受客户赞赏,并且已经吸引了包括法国领事馆、索尼、法国BNP等这样的世界500强入驻。但由于体量过大,导致其入驻率上升缓慢,另外其位置有一点偏离CBDd区域,稍显遗憾。人气指数:★★★★☆川信大厦:高达38层的川信大厦曾经是成都甲级写字楼的代表之作,位于人民南路与红照壁交汇处,交通十分便利,从三个方向都很容易看见其高耸的身形,是成都家喻户晓的明星建筑。该大厦建成于1998年,虽历尽8年风雨依然能够吸引众多外企的目光,如西门子,IBM,飞利浦等。目前面临的问题是:部分硬件设施老化磨损,客户满意度有所下降,部分高端客户搬出。不过这也是所以楼盘都会遇到的问题,只是时间的早晚罢了。不断有崭新的楼盘投入市场,客户必然会被分流,能够做到的也只是减缓速度罢了,任何一个楼盘长期垄断市场是不现实的。人气指数:★★★★☆城市之心:单从地理位置而言,我们认为该大厦处于成都市最佳区域,因为它紧靠天府广场,可以鸟瞰天府广场。而天府广场是成都**投巨资而建,绿草茵茵的广场不仅为市民提供了一个巨大的休闲场所,也是市**举行重大政治活动的场地所在,更是未来成都地铁南北线与东西线交汇的枢纽,这个位置的重要性,怎么强调也不过分,“城市之心”这个名字再贴切不过了!大厦的外立面风格独特,呈网状玻璃幕墙,据说曾得到建筑大师贝氏兄弟的指点,更好的卖点在于其极佳的景观视觉,站在城市之心里,俯视美丽的天府广场,心中顿生万分豪情,一种运筹帷幄,掌控天下的感觉由然而生,这恐怕也是微软、花旗银行这些顶尖企业入驻该大楼的原因吧。人气指数:★★★★☆冠城广场:由香港洪氏集团倾力打造,外观大气庄重,建筑结构方正,布局合理,便于使用。该大厦是成都第一座聘请世界知名物业管理公司——戴德梁行驻场管理的商业楼宇,为客户提供了一流的物业服务水准,令人称道。说起冠城广场的名称,还有一个小的插曲。这座大厦最早取名为“天府广场”,当时恰逢成都进行大规模的市政改造,将人民南路广场周边的低矮破旧的房屋全部拆除,使之连成一片,成为一个规模空前的广场,肯定不适宜用以前的名称。市**经过广泛征求民意,发现“天府广场”这一名称支持率最高,但与此楼盘的名字相重。于是**出面与开发商协商,希望其忍痛割爱。洪氏集团当家人洪清宜先生从大局出发,欣然答应**要求,此举受到**与市民的一直赞赏。由于出色的硬件设施及物业管理,吸引了包括新加坡领事馆、英国签证中心、思科、惠普等重量级单位入驻,其影响力可见一斑。不过由于位置偏北,在政治,经济及文化中心南移的趋势下,租房办公的客户在选择时不得不有所考虑。人气指数:★★★★☆总府大厦:和其高贵的名字一样,该大厦外形俊朗挺拔,内部装修精致考究,是唯一一座以精装房面市的写字楼,满足了特定用户群的需求。该大厦与假日皇冠酒店相邻,对于安排VIP客户的食宿十分便利。据悉,总府大厦的内部标准与假日皇冠酒店相同,为同一企业同时施工完成,质量优异。由于该楼大部分楼层为工商银行所购,因此开发商未曾做大规模宣传便一售而空,导致该大厦知名度不够响亮,是一个小小的遗憾,但里面入驻的客户也依然不可小视,如:中英人寿、美国中小企业基金、阿美特克、日本技术株式会社等。人气指数:★★★☆☆中环广场:曾经作为成都最大的烂尾楼备受社会各界关注。巨大的体量,显眼的地理位置令各届**屡受诟病,坐卧不安,形成烂尾的原因缘于1997年亚洲金融危机,令当时投资方措手不及,资金方面形成巨大的缺口,工程被迫停工下马。2005年香港爪哇控股集团接手,让此项目死而复生,建成后,漂亮的绿色玻璃幕墙使大楼焕然一新。双塔结构的造型让人过目不忘,盐市口商圈一个标志性的建筑物就此诞生。目前已吸引了包括毕马威会计事务所、德国安联保险、汇丰银行、香港新世界百货等顶级企业入住。作为单一业主的爪哇控股,对于入驻客户的资格审查相当严格,已拒绝了好几个愿意付出较高租金的客户,令很多业内人士不解,而这些客户在其他楼盘看来已然是一个不错的客户。由于如此严格的入驻资格审查,使大楼在争夺客源方面并非处于有利地位,影响力也未充分发挥。并且,中环广场并非无懈可击,由于先天不足,在单层面积,层高以及交通便捷上均有不同程度的缺憾,丧失不少潜在的优质客户。不过由于业主实力雄厚,这样作是否出于其他考虑,这就不是我们所能够考量的问题,但愿中环广场能像香港的中环广场一样,越走越好。人气指数:★★★☆☆四川国际大厦:原名四川石油大厦,为强势企业——四川省石油集团有限公司所建,雄厚的财力确保大厦的硬件设施十分出色,绝大部分关键设备均为原装进口。如德国蒂森电梯、美国特灵空调、日本松下自动喷淋系统等。大厦地处顺城大街和提督街交汇处,是成都市CBD核心区域所在,底层商业用户为深发展、兴业银行及珠宝店所占据,其地理位置的优越性不言而喻。该大楼建成后主要以自用为主,仅有少量对外租售,故在本地业界的影响力不大,但其租金报价一直稳定在85元/m2/月左右,鲜有变化,这在业界是非常罕见的。分析其原因,有人认为石油行业收益颇丰,租金收益对整体业绩的贡献而言几乎可以忽略不计。在这种情况下,业主宁愿空置,也不愿降价出租,以维护大厦的品牌形象。3.乙级:这类楼盘的数量巨大,租金起价一般在40元/m2/月以上,售价超过5000元/m2,是本地及国内经济实力较强的企业喜爱的办公场地。代表性的楼盘有:新时代广场、丰德国际广场、数码大厦、宏达大厦、铂金大厦、宏地大厦、凯乐广场、东方希望、锦阳商厦、世都大厦、云龙大厦、天府绿洲、天府中心、光大金融中心、高新国际广场、四川建行大厦等。新时代广场:成都第一代甲级写字楼的开山之作,96年建成后成为当时高端客户首选的办公场地,租金惊人地高达150—210元/m2/月,创成都写字楼租金水平之最。受硬件设施及地理位置等诸多因素影响,10年之后风光不在,但仍受众多中低端客户青睐。与写字楼租售火爆形成巨大反差的是,群楼商场的磕磕绊绊,其商城经营就一直没有让人舒心的时候,仟村百货、赛持商城、巴黎春天百货以及博美装饰城,这些却是响当当的品牌,却都莫名其妙在这里折戟沉沙,有人戏言这里是商业的百慕大,以致于从2003年底商城再次空置后,到现在无人接招。人气指数:★★★☆☆丰德国际广场:成都写字楼中迄今为止最大体量楼盘,该物业由6栋建筑构成;第一期:1、2和5号楼于2006年春节后交房,1、2号楼为写字楼,主力户型210㎡、280㎡以及以上两种面积的组合490平方等;5号楼为商住两用,其中主要以100㎡以下的户型为主。由于其楼盘地理位置绝佳(人民南路4段,航空路6号)、定位中档、房间方正、采光极好和推出时间得当等重要因素使得该楼盘在2006年得到广大企业喜爱,并在其二期(3、4号楼)推出前仅半年时间内造成无空房、客户积压甚至抢租同一套写字间的情况。年底交房的二期(3、4号楼)更是火热出租,其VIP3号楼已经被国内大企业订购。三期6号楼是一个亮点,据悉为一栋4星级酒店,很有可能为城南再添一座标志性建筑物。该楼盘另一个堪称奇迹的是部分业主在2004年期房时以四千多元每平方购入,在2006年交房时租价达到55元/㎡(业主净收益),卖价就更是达到七千左右,其回报率可达14%年左右,并在两年内该写字楼就增值2000元/㎡左右。人气指数:★★★★☆数码大厦:成都IT产品市场代表之作数码广场写字楼部分。整座物业1-7层为卖场部分,8楼至30楼为写字楼部分,其中公司均以IT业为主,并大部分与其楼下卖场部分的经营点有关。其中主力户型为100㎡-200㎡,适合IT业公司在成都的分公司或办事处。由于其物业地理位置为人民南路和一环路交界处,交通方便、人气鼎盛,成都本地家喻户晓,属于城南标志性建筑物之一;地铁1号线有车站设置其旁边,在未来一直会发挥极大商业作用。但其不足之处在于电梯数太少,以至于在上下班高峰其等候时间较长。人气指数:★★★☆☆宏达大厦:成都乙级写字楼中“只租不售”代表作之一。该物业由宏达集团于2000年建成,江南物业管理。内驻知名企业不乏有海尔、联邦航空、香港建发控股、北亚瑞松和嘉信保险等,应属乙级写字楼中高品质代表。其位置在锦江与浆洗街老南门高架桥交汇之处,锦江宾馆和锦江时代商务酒店旁,“风水界”的评价颇高。但其不足之处体现在车位紧张;与后面宏达国际相靠太近使得北面视野不如南面开阔。人气指数:★★★★☆铂金大厦:成都综合型物业代表作之一,也是浙商资本运作的物业代表之一。该物业位于青龙街龙阳大酒店和倍特康派中间,骡马市商圈核心。该物业由大型卖场、饮食休闲、写字楼、商务楼和商务酒店构成,其中饮食休闲、商务楼和写字楼人气较佳,大型卖场部分就比较冷清。其写字楼定位适合城北和城西多数公司规模,以小面积(40㎡左右-250㎡左右为主)但由于成都办公圈逐渐南移,老商圈骡马市已经不如以前,所以入住率距饱和还有一定差距。人气指数:★★★☆☆宏地大厦:成都川大科华路“只租不售”乙级写字楼,由于地处科华路和二环路交界处,故交通便利,其物业群楼部分由车行、餐饮和休闲娱乐等构成,此部分人气火爆;以上为精装纯写字间,由于之前城南一直缺乏较高档乙级写字楼,故入驻率一直较高,但在2005年后建成的城南一系列乙级写字楼的冲击下已经不如当年,其物业构成形态(指群楼餐饮娱乐和以上办公共用电梯)也使得其办公氛围不太受知名企业和外资企业喜爱。人气指数:★★★☆☆凯乐广场:成都顺城大街上乙级写字楼之一。由于附近形成家居卖场口岸,故群楼部分为“欧典家居”租用,5楼以上为写字楼部分。在顺城大街办公圈的光环下,凯乐广场也辉煌一时,并一直保持一个比较高的入驻率,但在整个商圈南移和顺城大街人气逐渐下落的影响下,其租金价格也逐步下滑。其物业管理费为15元/㎡(2006年底仍是),与成都甲级写字楼乃至超甲写字楼的物业管理费相同,此点一直被业界认为不合理。人气指数:★★★☆☆东方希望:得益于区位及地理位置的优势(高新+城南),一经推出便深受欢迎,拥有超高的入住人气,大厦位于永丰立交桥侧,驱车10多分钟便可直达双流国际机场,无堵车之忧,到达市中心更方便,仅10分钟车程。大厦位于成都高新科技产业开发区,区**办事效率高,服务意识强;入驻企业将享受高新区**不同程度的税收减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