投资者如何选择与购买商铺

投资者如何选择与购买商铺？[店铺商业地产]作者：蝶舞花香2007-6-140:23:31)如何判断一间商铺购买后会升值？购商铺有啥巧法？判断一间商铺购买后会升值，和购房时机可选用五率为指标，五率是：经济增长率、按揭利率、通货膨胀率、销售率、空置率。1、经济增长率它是国民经济的景气指标。经济增长率高且持续增长，必然刺激房地产业的发展，使房屋成交量呈旺盛的走势。供给量大，人们就有较多的选择性，可进行利益比较，用相对较低的收入买到较满意的商铺。2、按揭利率住宅消费离不开金融的支持。特别是对于工薪阶层购房自筹款达到总房款的30％或50％时，利用银行按揭筹足剩余款项，不但是明智之举，而且是实现提前消费的前提。我国目前按揭利率主要采用固定利率的方式，但利率的高低、优惠程度直接决定享用人是否享用、还款方式、还款期限等一系列技术问题。3、通货膨胀率购房者要努力回避通货膨胀的盘剥，就要把握好三率：银行存款利率、银行按揭利率、通货膨胀率，进行综合比较，抓住入市时机。4、销售率指预售房和成房的销售率。一般来说，若销售率达不到30％，发展商的资金便收不回来，当销售率在一定时期内没有改观时，发展商会被迫降价；若销售率达50％，则表明供求比较平衡，房价会维持在一定水平内一段时间；若销售率在70％左右，则表明需求渐热，发展商的开发成本已基本收回，房价就会上升。5、空置率空置率是与销售率相反的指标。当空置率为90％时，价格比较合适，但也要付出一定的代价如：装修噪音、装修垃圾、服务不配套、服务不完善、交通不便利等诸多不便。当空置率为50％时，您购房置业既能获得较好的价格，又能享受发展商、物业管理公司努力提高居住品质的成果，是最佳入市时机。当空置率为30％时，您应迅速购房置业以免发展商因提高居住品质的投入而提价。巧妙利用空置率指标，把握购房置业最佳机会才能买到您理想的空间。（一）要寻求容易升值和易脱手的铺面房。这种建物一定要地段强、外观好、大厦管理周严。同时选择比住宅要抢手的办公大楼或店面。（二）要观察建筑公司或房屋公司以往的信誉，如财务结构、知名度以及过去完成建筑物的品质等。（三）在签约时，要注意内容有没有防碍转让的条款，以免在转手中途，被建筑公司或其他部门借口抽成。（四）在寻找转手买主时，要通过房产管理部门来转介。（五）从房屋销售公司、中介公司等方面打听“买气”情形，另外再参考股市、黄金市场等变化。（六）留心不动产买卖的相关税款。投资房地产的经验（一）最理想的是投资者能与业者密切配合，共同创造新的、成功的投资方法。（二）要注意部分不良业者的夸大不实的广告。例如在报刊、电视、广播或利用名人猛打广告，易使投资人产生错觉而盲目抢购，或者将过高的宣传费用转嫁到房地产价格上。（三）注意产权是否清楚，尤其是特定区的土地能否盖房子，应事先调查清楚，以免买了土地后却不能建筑，或买房屋却没有土地所有权，留下诸多“后遗症”。（四）对业主主动所提供的“内部消息”，要注意是否有偏颇，或属于同业恶性竞争的目的，以免误信消息而判断错误。（五）房地产投资不动产，好像是“植林投资”，需要长达10～15年的时间才能看到成果。将资金投入房地产时，应事先作好心理准备，以免因为地产价格长期低下，而拖垮投资人的财务。（六）买房子自己住，要留意周围环境。购房用来投资，也不应忽略现场察看的工作。（七）对想买公寓楼出租以赚取投资利润的人而言，最好能略具阅读建筑工程、设计图的知识。因为，一般钢筋混凝土的大厦，不是专家很难由外观判断建筑工程的优劣，而建筑物结构体的施工质量，与耐用年数息息相关，绝不容忽视。（八）投资房地产是否成功，应仔细分析价格、利息等成本因素。例如投资套房、公寓、办公大楼或纯粹土地，所考虑的风险因素即不同。如果是作巨额投资，最好能考虑将来是否能“分售”或“分租”的问题，例如利用分层出售可降低房价的风险。（九）投资房地产后要注意后续的维持管理费用。例如房租收取是否方便，建筑物的日常清扫或外观维持及几年后的修缮及整建问题等。哪些房不能买：根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制：一是违法或违章建筑；二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；三是未经合法程序批准销售的房屋；四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。购房杀价有哪些窍门：有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间．否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠杀价。买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。一要不动声色、多方了解1看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构，采光，保养周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。2掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。3让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，一可卖得高价，再者比较简单。二要摸透卖方心理：1卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。2了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方信得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。3定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。杀价原理：1暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。2拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。3合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。4欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。投资者应如何选择与购买商铺？按照我国加入WTO的承诺，去年底，已允许外资在中国境内设立外资独资商业企业，这将推动商业的发展。随着众多的外资商业企业及其他企业全面进军中国市场，商铺的需求将出现一个较大幅度的增长。那么投资者应如何选择与购买商铺呢？好的地段和市口并不一定要类似南京路、淮海路所谓好的地段和市口，并不一定要类似南京路、淮海路这样的黄金地段，而是要有独特的眼光，发现即将成型而尚未成型的商圈。综合考察周边的规划状况、居住氛围、居住人群、人流情况以及他们的消费习惯。从目前的状况来看，周边居住氛围较为成熟新盘的配套商业是一个比较好的投资方向，类似一城九镇的中心区域也是一个不错的选择。投资商铺之前，须先确定其经营业态，以及承租行业对租金的承付能力一般在即将交付使用的小区周围，适合经营建筑装饰材料、房地产中介门店。在已形成居住规模的小区周围，适合经营餐饮、休闲娱乐业等。这些行业对商铺租金的承付能力，也是投资商铺所要考察的重要指标。从商铺经营业态的人流分布来分类，又可分为动态消费类和静态消费类商铺：动态消费类商铺，即一直有较为平均的人流所支撑的商业业态；静态消费类商铺则是在指定时间内才有较为集中的人流来进行消费的商业业态。一般情况下，购买动态消费区商铺的，都需要大笔投入；而购买静态消费区商铺的，投资就相对较少，升值空间可能还会更大一些。投资要有计划，学会养铺举一个实例，笔者的一个朋友购买了一间社区配套街铺之后，将其分为三个阶段向外租赁，结果使得商铺的租金逐年上升，还间接地提升了商铺价格。在居住区刚建成的两年里，他选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。两年以后，家居装饰进入尾声，小区入住率达到一定水平、尚未达到高峰之际，人们需要的是零售业的服务，而此时大型零售企业尚未进入。这时他引进便利店，因为此时的便利业态最适合社区内服务需求，其提供的服务最有价值，租金向上提高，超过建材装潢行业的租金水平，商铺的使用价值会得以体现，市场价格会开始向上攀升。当商业街市进入成熟阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，他为商铺设定了个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店。这样做除了避免与主力商业正面竞争、减少出租风险之外，更重要的是为了提高商铺的产租能力。2006-6-7下午08:26:59每日经济新闻购买商铺“四要”中国自古有“一铺养三代”的说法，商铺虽然投资较大，但回报率普遍高于住宅。目前，购买商铺出租已成为众多投资者的首选。与住宅相比，购买商铺有其自身的特殊性，因此市民在签订商铺买卖合同时应格外注意。有这样一个案例：一家建材公司去年在某建材市场购买了一个铺位。签合同时，双方未约定市场性质。搬入后不久，因建材市场竞争激烈，发展商将市场改为灯具市场，造成建材公司难以继续经营。该公司与其他建材公司联合找发展商交涉，发展商以合同中对此并无约定为理由，让建材公司哑口无言。该案中，发展商的行为极大损害了业主的权益，令业主陷入了两难的境地———继续在灯具市场里经营建材，显然会蚀本；而出售铺位，又难免贬值。从该案中可以看出，购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同，对签约的要求更高，市民绝不能随意签约。以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题：一要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的３０—４０％，有的甚至超过５０％。对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。二要注意返租承诺。返租是商铺发展商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。林先生购买了某在建大型商场的一个铺位，与发展商签订了购房合同与返租协议书。双方约定：林先生同意将物业租给发展商；发展商在三年内支付总房款２２％的返租回报。然而一年后，发展商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给发展商，双方签订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。三要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的６０％，贷款期限也只有１０年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。四要注意内、外销商铺未并轨。本市内、外销商品住房已经并轨，但商铺仍处于内、外有别的状况，市民在购买商铺前应先问清物业的性质，以免签了合同却办不出产证。2007-5-2010:59:12经营者购买餐饮商铺需要注意些什么？由于商铺市场相对住宅市场而言因受政策影响较小，投资回报又被看好，所以相当一部分投资者仍钟情于商铺投资。而各类型商铺中，尤以适合餐饮行业的商铺最为受欢迎。不过，记者还了解到，在目前的餐饮商铺投资中，因设计缺陷、配套不到位等导致商铺不符合做餐饮标准从而引发纠纷的情况时有发生，投资者和开发商都需引以为戒。在静安区投资购买了一套商铺的周先生就大呼上当。04年4月，周先生看中了静安某社区推出的产权式商铺，“就是因为觉得这里的商铺地段好、面积合适，特别适合出租给做餐饮的，所以才决定投资，购买时销售人员也反复承诺