拟收购嘉兴市嘉禾北京城商铺房产项目资产评估报告(

莱茵达置业股份有限公司拟收购嘉兴市嘉禾北京城商铺房产项目评估说明莱茵达置业股份有限公司拟收购嘉兴市嘉禾北京城商铺房产项目资产评估报告中通评报字〔2013〕278号共四册第四册评估说明中通诚资产评估有限公司二○一三年十一月七日莱茵达置业股份有限公司拟收购嘉兴市嘉禾北京城商铺房产项目评估说明目录关于评估说明使用范围的声明...............................................................................1企业关于进行资产评估有关事项的说明...............................................................2资产评估说明...........................................................................................................3一、评估对象与评估范围说明........................................................................3二、资产核实情况总体说明............................................................................3三、评估技术说明............................................................................................4四、评估结论及分析......................................................................................17莱茵达置业股份有限公司拟收购嘉兴市嘉禾北京城商铺房产项目评估说明1关于评估说明使用范围的声明本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。莱茵达置业股份有限公司拟收购嘉兴市嘉禾北京城商铺房产项目评估说明2企业关于进行资产评估有关事项的说明本部分是由委托方及产权持有者出具并提供，原文附后。I企业关于进行资产评估有关事项的说明一、委托方、产权持有者概况(一)委托方概况名称：莱茵达置业股份有限公司(以下简称“莱茵置业”)住所：杭州市文三路535号莱茵达大厦股票代码：000558法定代表人：高继胜注册资本：陆亿叁仟零贰拾陆万玖仟壹佰伍拾元实收资本：陆亿叁仟零贰拾陆万玖仟壹佰伍拾元公司类型：股份有限公司(上市)经营范围：许可经营项目：无一般经营项目：房地产开发及经营；实业投资；房产租赁经营；家具、日用杂品、建筑装饰材料、纺织原料、金属材料、化工原料（不含化学危险品和易制毒品）的销售；物业管理；室内装饰工程的设计；仓储服务（不含危险品）。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）(二)产权持有者概况名称：莱茵达控股集团有限公司(以下简称“莱茵达控股”)住所：杭州市西湖区文三路535号莱茵达大厦22楼法定代表人：高继胜注册资本：壹亿元实收资本：壹亿元公司类型：有限责任公司经营范围：许可经营项目：停车服务（有效期至2017年3月28日）。一般经营项目：房地产开发经营；实业投资；燃料油（不含成品油），纺织原料，建筑材料，金属材料，化工原料（不含危险品及易制毒品）的销售，物业管理及仓储服务，计算机软件设计及系统集成工程；经营进出口业务。（上述经II营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）(三)委托方与被评估单位的关系莱茵达控股集团有限公司为莱茵达置业股份有限公司的母公司，为本次经济行为的资产转让方。二、关于经济行为的说明为莱茵达置业股份有限公司拟收购莱茵达控股集团有限公司持有的嘉兴市嘉禾北京城商铺提供价值参考依据。三、关于评估对象与评估范围的说明评估对象为莱茵达置业股份有限公司拟收购莱茵达控股集团有限公司持有的嘉兴市嘉禾北京城商铺房产。评估范围为莱茵达控股集团有限公司所拥有的位于浙江省嘉兴市建国北路和嘉兴路的嘉禾北京城商铺房产。嘉禾北京城商铺位于浙江省嘉兴市建国北路和北京路的嘉禾北京城购物广场，该广场分二期建设，分别于2002、2003年竣工投入使用，总建筑面积约为4.5万平方米，钢混结构，地上3~4层。纳入本次评估范围内的房屋建筑面积为15,917.65平方米，其中一期建筑面积为5,901.73平方米，共计71个档口商铺，单元面积为27.80~348.71平方米，分布在一、三、四层；二期建筑面积10,015.92平方米，共计97个档口商铺，单元面积为23.05~1,218.12平方米，分布在二~三层。截止评估基准日委估资产均已办理房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权人及土地使用权利人为莱茵达控股集团有限公司，土地使用类型为出让，土地用途为商业服务业用地，土地使用年限终止日期为2040年11月30日。截至评估基准日，委估资产账面值为39,339,683.28元。四、关于评估基准日的说明本次评估基准日是2013年10月31日。委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时III间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。五、可能影响评估工作的重大事项的说明(一)根据嘉地让合（2000）第25号《嘉兴市国有土地使用权出让合同》第十二条规定，土地使用期满，产权使用者有权如需继续使用，可申请续期，本次评估已考虑此事项的影响。(二)截至评估基准日，委估资产已有9,660.89平方米对外出租，本次评估考虑租约对评估值的影响。其租赁情况一览表如下：物业租赁情况一览表明细表序号房产编号建筑面积承租面积租赁单价租赁起始日租赁终止日物业位置（m2）（m2）（元/m2.月）1BF1N5-1641.2634.25172013.10.1.2014.9.30.一楼圆弧2BF1-117A34.7528.84172013.2.1.2014.1.31.北京路商场一楼3BF1-117B34.7528.84172013.2.1.2014.1.31.北京路商场一楼4BF2-46A68.6156.95202013.10.1.2014.9.30.北京路商场二楼5BF2-46B68.6156.95202013.10.1.2014.9.30.北京路商场二楼6BF2-47A67.9356.389.062013.10.1.2014.9.30.北京路商场二楼7BF2-47B67.9356.389.062013.10.1.2014.9.30.北京路商场二楼8BF2-48210.88175.039.062013.10.1.2014.9.30.北京路商场二楼9BF1-51A69.3057.52172013.2.1.2014.1.31.北京路商场一楼10BF1-51B69.3057.52172013.2.1.2014.1.31.北京路商场一楼11BF1-56A68.6156.95北京路商场一楼12BF1-56B68.6156.95北京路商场一楼13BF1-58A50.0941.57北京路商场一楼14BF1-107A35.4529.42172012.2.1.2014.1.31.北京路商场一楼15BF1-107B35.4529.42172013.2.1.2014.1.31.北京路商场一楼16BF1-108A35.1029.13172013.2.1.2014.1.31.北京路商场一楼17BF1-108B35.1029.13172013.2.1.2014.1.31.北京路商场一楼18BF1-109A35.4529.42172013.2.1.2014.1.31.北京路商场一楼19AB101150.64125.03172013.2.1.2014.1.31.北京路商场一楼20AB111A153.51107.46122013.10.1.2014.9.30.茶叶市场一楼21AB111B120.2184.15122013.10.1.2014.9.30.茶叶市场一楼22AB112A96.5667.59122013.10.1.2014.9.30.茶叶市场一楼23AB112B96.5667.59122013.10.1.2014.9.30.茶叶市场一楼24BF2-65A68.6156.95152013.10.1.2014.9.30.北京路商场二楼25BF2-65B68.6156.95152013.10.1.2014.9.30.北京路商场二楼26BF2-66A69.9958.09152013.10.1.2014.9.30.北京路商场二楼IV明细表序号房产编号建筑面积承租面积租赁单价租赁起始日租赁终止日物业位置（m2）（m2）（元/m2.月）27BF2-68B51.5742.80152013.10.1.2014.9.30.北京路商场二楼28BF2-6968.8457.14152013.10.1.2014.9.30.北京路商场二楼29BF1-66A246.22204.36172013.2.1.2014.1.31.北京路商场一楼30BF1-66B246.22204.36172013.2.1.2014.1.31.北京路商场一楼31BF1-66D248.66206.39172013.2.1.2014.1.31.北京路商场一楼32BF1-92A35.4529.42202013.10.1.2014.9.30.北京路商场一楼33BF1-92B35.4529.42202013.10.1.2014.9.30.北京路商场一楼34BF2-49348.71289.439.062013.10.1.2014.9.30.北京路商场二楼35BF2-50212.97176.779.062013.10.1.2014.9.30.北京路商场二楼36BF2-105B59.5349.41212013.10.1.2014.9.30.北京路商场二楼37BF1N5-6B49.9641.47172013.10.1.2014.9.30.一楼圆弧38BF1N5-7A49.9641.47172013.10.1.2014.9.30.一楼圆弧39BF1N5-7B49.9641.47172013.10.1.2014.9.30.一楼圆弧40BF1N5-8A49.9641.47172013.10.1.2014.9.30.一楼圆弧41BF1N5-8B49.9641.47172013.10.1.2014.9.30.一楼圆弧42BF1N5-6A49.9641.47172013.10.1.2014.9.30.一楼圆弧43BF1-16A96.7380.29322013.10.1.2014.9.30.一楼圆弧44BF1-17A60.1249.90302013.10.1.2014.9.30.北京路商场一楼45BF1-17B60.1249.90302013.10.1.2014.9.30.北京路商场一楼46AB115A96.5667.59122013.10.1.2014.9.30.茶叶市场一楼47AB115B96.5667.59122013.10.1.2014.9.30.茶叶市场一楼48AB114A67.6547.36122013.10.1.2014.9.30.茶叶市场一楼49AB114B97.5268.26122013.10.1.2014.9.30.茶叶市场一楼50AB116A101.8171.27122013.10.1.2014.9.30.茶叶市场一楼51BF4-5101.7984.49北京城商场四楼52BF4-6151.15125.45北京城商场四楼53BF4-734.9929.04北京城商场四楼54BF4-834.4228.57北京城商场四楼55BF4-934.7628.85北京城商场四楼56BF1-95B35.4529.422