新都国际商铺销讲

新都国际商铺销讲策源机构商业公司2009.5.15目录1.公司篇1.1上海复地简介1.2上海策源简介2.项目篇2.1环境2.1.1区域概况2.1.2周边交通配套2.1.3区域商业发展前景2.2市场2.2.1政策法规2.2.2宏观市场2.2.32007行政区供应情况2.2.4周边个案2.2.5本案A+H地块规划2.3产品2.3.1规划2.3.2相关经济指标2.4投资评价3.标准流程说辞3.14.标准答客问3.1区域3.2环境3.3物业3.4房型3.5价格3.6贷款及首付方式3.7建材3.8规划3.9团队3.10文化3.11销售3.12潜力3.13交通3.14配套5.附件1.公司篇1.1上海复地简介复地（集团）股份有限公司（以下简称复地）是中国最大的房地产开发集团之一，一级开发资质，香港联交所主板H股上市公司（代码2337），公司总部设于中国上海。复地自1994年涉足房地产业以来，坚持为大众住宅市场打造精品，在上海、武汉、南京、北京、无锡、重庆等地，已成功开发二十余个住宅项目，为近两万户家庭营造了理想生活环境。2004年2月，复地在香港联交所H股主板上市成功，成功进入国际资本市场。经过多年的努力与积累，复地在房地产界逐步形成了自身独特的核心竞争力：准确的产品定位能力、成熟的多项目管理能力、周转快速的资金运作能力、以及完善的售后服务体系。复地认为产品是企业永远的生命。早在产品的规划设计环节，复地就注重通过细致的客户调查，了解客户所想，并将客户的期望融入规划设计之中，由此诞生的产品得以持续满足客户的需求。从复地上海知音、复地·上城、复地爱伦坡、复地雅园、复地美墅到北京的PekingHouse、武汉的复地翠微新城、南京的复地朗香别墅、无锡的复地公园城……复地对自己每一个产品的每一个生产环节都精雕细琢，将其建设成为区域市场的亮点，并带动一方区域产品的整体升值。高品质的产品为复地的每一位客户提供了超越房子本身的高价值。2002年复地成立客户俱乐部--复地会，持续向客户提供不断完善的高品质服务。如今，复地会已在上海、武汉、南京、北京、无锡拥有了三万余位会员和数十家高品质的精选商家。同时，复地会也以丰富多彩的活动和高到达率的客户服务渠道，使客户与复地能及时进行有效沟通，并持续促进复地产品和服务的改善完美。经过不断努力，复地会已经成为复地集团与客户、与社会各界沟通交流的平台，通过倾听会员的心声、处理会员的建议，不断提升复地的产品、服务、管理，使复地品牌附加值真正为广大会员所分享，达致企业、会员和社会三方协同发展的理想状态。历年来，复地先后荣获全国和上海市行业评比的多项奖项：2002-2004年，连续三年被评为中国房地产领先企业2003-2004年，连续两年进入上海市房地产开发企业五十强前三甲2002、2004年，连续两届荣获上海房地产关注品牌2004年位列中国10大最具价值房地产公司品牌榜首2004年度地产业最佳CRM实施大奖2005年中国房地产百强企业综合实力TOP10第八位2005年（第5届）中国房地产上市公司十强复地的发展目标是：继续专注于开发优质住宅，为客户提供优质生活空间，保持持续稳健的企业发展之路，努力成为中国最优秀的房地产企业之一。1.2上海策源简介上海策源置业顾问有限公司上海策源置业顾问有限公司成立于1999年3月，专业从事房地产项目营销策划、销售代理、广告企划等业务。公司自成立以来，本着“与开发商携手，营造优质楼盘，建筑生活理想。与消费者同心，成就心中愿景，实现理想生活”的企业哲学不断成长。6年来，经营规模实现了突破性飞跃，营销代理项目近70个，总销售面积逾209万平方米，总销售金额突破107亿人民币。2002年度被评为首届上海市房地产营销代理企业二十强；2003年被评为CIHAF中国房地产中介代理品牌二十强企业；2004年末，策源先后荣获2004年度上海市房地产关注品牌、2004年CIHAF中国房地产营销代理品牌企业十强及2004年CIHAF中国房地产营销策划品牌二十强、第四届(2004)年上海市房地产营销代理企业二十强金桥三甲、2005年中国房地产百强策划代理企业。在6年的营销实战中，策源以营造“理想生活”为己任，以帮助发展商实现“风险最低化，项目最优化，价值最大化，品牌永续化”为使命，形成了风格鲜明的策源品牌经营特色，并运用“策略+资源”的独特手法，全方位整合企业资源、项目资源、社会资源和客户资源，为创造高速持久的营销业绩提供了坚实的保障。6年来策源先后成功策划代理了春天花园、复地UPTOWN上城、复地上海知音、复地东方知音、复地爱伦坡、复地美墅、长堤花园别墅、中远两湾城、复地柏林春天、海上海、达安春之声花园、达安圣芭芭花园、保利十二橡树庄园、帕缇欧香、复地原墅、复地复城国际、无锡湖玺庄园、北京PEKINGHOUSE等近70个项目，并在北京、武汉、南京、西安、无锡、重庆等地成立了分公司，分别代理当地项目。策源除主力服务于复地、大华、东方金马、中远集团、新长宁集团、达安房产、上实发展等上海房地产实力品牌以外，还先后与巴士股份、春申城发展、豫园商城、昌安置业、东航集团、广州保利集团、无锡民生房产、北京城建集团等投资商、发展商建立了良好的业务合作关系。2004年初以策源为主要发起人的上海商业房地产策划推广联合会（即商房联）的正式成立以及在2005年上半年成功策划主办了2005创意商业地产发展论坛和2005上海别墅发展论坛均在业内引起了巨大反响，为策源在商业地产和别墅行销领域树立了强大的品牌影响力。2.项目篇2.1环境2.1.1区域概况闸北位于上海中心区北部。东与虹口，宝山区位临；西与普陀，宝山区毗连；本案南隔苏州河和黄埔，静安两区相望；北与宝山区接壤。全境南北长约10公里，总面积29.18平方公里。河道10条段（不含苏州河），长24.4公里，湖泊1个，水面积56万平方米。闸北区是上海陆上北大门，南北高架连接虹桥国际机场，浦东新区和市中心，境内有铁路上海站，铁路北郊站（特等货运站），铁路客，货运输占全市运输量的45.4%和5.9%。轨道交通一号线在闸北区设有6个站点（上海火车站，汉中路站，中山北路站，延长路站，上海马戏城站，汶水路站，彭浦新村站，共康路站）。轨道交通三，四号线闸北区设有2个站点（上海火车站，宝山路站）。区内有十余家长途汽车客运公司，设有9个站点，通往苏，浙，赣，鲁，豫，湘，粤，京等11个省，市方向班线近千余条。区内有专，兼长途货运公司75家，另有个体运输业户262家，占全市长途汽车客，货运输业的50%以上。区内有市内公共交通始发线和过境线187条，占全市公交线路的33.27%。经过多年的变革，截至2007年末，闸北区辖天目西路，北站，宝山路，芷江西路，共和新路，大宁路。彭浦新村，临汾路8个街道和彭浦镇，有居民委员会204个，闸北户籍总人口7073232人，区内有外来人口110645人。闸北目标：打造上海现代交通商务区重点发展：交通商务服务业、商贸流通服务业、房产建筑业和生产性服务业。重点建设；不夜城上海现代交通商务区核心区、苏州河现代服务业集聚带、共和新路沿线综合服务业集聚带。1．不夜城——上海现代交通商务区核心区“不夜城”是上海市市级商业中心，区内铁路、轻轨、高架、地铁、长途客运、公交六线交汇，构成高密度、枢纽型、网络化的陆上客运换乘体系。依托这一交通优势，不夜城将建成以现代交通服务业为核心，旅游综合服务业为特色，商贸服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业集聚区。目前已建成嘉里不夜城等一批商务楼宇，吸引了一批海内外知名企业入驻。2．苏州河——现代服务业集聚带苏州河北岸曾是沪上的华界经济中心，汇集了一批具有代表性的历史仓库。这里将挖掘历史底蕴，填充文化内涵，激发时尚韵味，重点发展高端商务、滨河休闲旅游、文化创意设计等现代服务业。3．共和新路沿线——综合服务业集聚带市北工业园区：上海市中心城区唯一的市级工业开发区。已经吸引了世界500强企业日本三井物产等众多中外企业。未来将大力发展现代生产性服务业，重点发展电子通信、生物医药、信息传媒等现代生产性服务业，建设成为现代化的高科技工业精品园区。东方环球企业中心：园区依托现代交通产业，建造欧式风格别墅群，完善配套设施、营造良好环境，为国内外知名企业供了发展平台，从而成为集形象展示、研究开发、总部办公为一体的总部型经济园区，在上海乃至全国树立起总部型都市园区的典范。上海多媒体谷：作为上海市政府科教兴市战略中的浓墨重彩之笔，上海多媒体谷应运而生。园区全面拓展软件研发、网络应用、增值服务、动漫游戏与数码制作等功能，构筑上海多媒体产业的新高地。大宁生态服务集聚区：建筑风格时尚高雅、配套设施齐全的大宁国际商业广场与闸北体育场、马戏城、大宁灵石公园和谐归一，构筑商务办公与文化娱乐有机结合的整体。这里将建成集办公、购物、休闲、娱乐为一体的上海商业商务中心。北郊物流中心：以现代物流信息管理技术为支撑，依托全国最大的零担货运站，完善公铁联运、城市配送和信息交易等功能，使之成为社会化货运代理交易中心、国内公铁联运示范中心和上海市城市配送服务中心。本案位于区域中心范围，周围密集大型居住区，交通通达程度高，具备形成商业区域中心的条件。2.1.4周边交通配套因本项目在内环线以内，项目面对2条主要轨道交通3和4号线现已通车运行。其中4号线是连接浦东与浦西的环线运行车，这大大缩短了两地的连接。由本项目出发，自驾车10分钟内也可以上内环高架。2.2市场2.2.1政策法规从2008年至今，国家运用土地政策、金融政策、财政政策等三大杠杆对房地产市场进行宏观调控，从细分的市场而言，政策多数对住宅产生最为直接的较大影响，而商办市场除了土地政策及央行提高存贷款基准利率外，其余则多为连带效应。土地政策上海08年土地市场交易惨淡。虽然房价未有深幅下降，但上海的土地市场却已经提前感到“深寒”。在频频出现的流标现象下，上海2008年的住宅土地出让显然无法完成既定的目标。据初步统计，以可建面积计算，2008年上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，最终成交仅170.6万平方米，宅地流标率高达38%。而所有政府公开出让的地块流标率高达20%，底价成交地块近60%。金融政策2008年上海土地市场的惨淡，超出了政府的预期，而这也充分体现市场遇冷后对开发商的巨大压力。一方面，由于销售困难，银行贷款又比较严格，开发商普遍资金困难，难以腾出手来买地；另一方面，出于对后市的悲观预期，以及面对土地价格的节节下滑，开发商也和普通消费者一般做起了看客。“财政政策1.货币政策目标年中转向；房地产信贷出现松动。2.税收政策：减免税费，促进房地产市场交易。3．外资政策：“限外令”松动。4.上海市2008年房地产信贷投放明显放缓，个人住房贷款增量同比显著少增；房价仍存在下行压力。5.在房地产贷款的结构方面，住房开发贷款增长较慢，商业用房开发贷款增长较快。2008年12月末，全市中外资银行房地产开发贷款余额2153.95亿元，比年初增加89.94亿元，同比少增26.60亿元；比年初增长4.40%，增幅同比回落1.40个百分点。其中地产开发贷款比年初减少32.50亿元，主要是以土地储备贷款为主的地产开发贷款全年净减少；住房开发贷款比年初增加30.13亿元，同比多增165.90亿元，但自8月以来，住房开发贷款已连续五个月出现负增长现象；商业用房开发贷款比年初增加113.45亿元，同比多增48.30亿元。2009年房价上半年总体下行，下半年市场有回暖的可能。《房地产蓝皮书》指出，2009年房价下降预期强烈。首先，资金压力可能促使开发商降价促销；其次，消费者观望情绪难以消退，对房地产市场预期的变化使市场难以吸引敏感的投资和投机资本入市，“尽管开发商打着降价、促销，但若房价与市场继续脱节，恐怕难让消费者付诸行动”。“但是下半年楼市有回暖的可能。”《蓝皮书》同时认为，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺