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1昆山商铺租金及售价格调查昆山素有“上海后花园”美誉，商铺市场近几年发展非常活跃，在昆山房地产市场的发展中扮演着极为重要的角色。一、昆山商铺的总体布局整个昆山市常住人口75万，面积921平方公里，辖15个镇，按区域位置划分，可分为四大板块：城北区、经济技术开发区、市中心区、西城区。（一）．经济技术开发区商铺市场状况昆山市的经济技术开发区指在太仓塘、青阳港、夏驾河以内的城区区域。这一区域的商铺主要在震川东路、同丰东路、青阳中路、前进东路、樾河北路上。震川东路以南主要是电子、建材、机械的生产基地，基本没有新建商铺。位于同丰东路和桃花江路上的金色港湾开发了近2万平方米，面积从45～350平方米不等的近百个商铺，使得同丰东路成为昆山经济技术开发区的一条大型休闲商业步行街。金色港湾的商铺分五个区域，其时尚饮品区的商铺多在200平方米左右，以二、三层为主，售价8500～9000元/平方米；世界美食区的商铺以三层、面积在160～190平方米为主，售价在6700～6800元/平方米；生活艺术区的商铺售价在9000元/平方米左右；青少年会馆区商铺大多为一套三层，每间面积在80～90平方米，售价在12000元/平方米左右；妇女儿童区的商铺以每套两层、70平方米为主，售价在8500元/平方米左右。目前都已基本售罄。沿前进东路北街，青阳路以西的黎明清境商铺价位在6500元/平方米左右，其中每套两层、面积100平方米的商铺年租金在4万元左右。沿青阳中路东街，前进东路以南的一些商铺大多两层、90平方米左右，年租金3.2万元，售价6300元/平方米。此外，在樾河南路以东、震川东路以南的美华园有一些沿街商铺。商铺以三层、190平方米为主，售价在4000元/平方米左右，年租金3.2万元。尽管价格较低，但地段较差，又以三层为主，目前的销售和出租均不太好。（二）城北区商铺发展状况城北区指昆山市沿北环城河以北区域。这一区域南接昆太路，北至城北路，西起虹祺路，东到黄浦江北路。城北区商铺主要集中在萧林路、花园路、娄苑路、北门路、紫竹路、柏庐路、2市后街：1.柏庐路近萧林路的旺宝路商铺大概有90多间，目前售价在6000～7500元/平方米，其中两层70～80平方米的商铺租金在3.5万元/年。2..柏庐路近花园路的华泰花园的售价也在6000元/平方米左右，两层70～80平方米的商铺租金在3万元/年左右。3..柏庐路近娄苑路的东方铭园售价在6200～7000元/平方米，其中两层共77平方米商铺租金为2.5万元/年。4..紫竹路近花园路的富贵家园内的商铺80～90平方米，租金大多在3万元/年左右，售价在50万元左右。5.北门路、市北路的沿街旧商铺较多，沿北门路近花园路的商铺面积大多两层70～80平方米，当时业主购买时价格在50万元左右，现对外出租的年租金在4～5万元，是整个市北区目前商铺价位最高的一条街。而市后街近娄苑路的两层70平方米的商铺，当时业主以30万元左右价格买下，现对外出租的年租金在1～1.5万元，在市区的价位是最低的。昆山经济技术开发区以工厂为主，商铺较少。金色港湾的推出，给该区域的商铺市场带来重要影响。（三）．市中心城区商铺市场状况市中心城区主要指青阳港以西、亭林路以东、环城北路以南、朝阳西（中）路以北这一区域。这一区域集中了昆山市最主要的四条商业街：人民路、亭林路、前进西路和前进中路，是昆山市区最主要的商业区域。由于这一区域发展较早，市区配套较完善，商铺市场也以旧商铺为主，新建楼盘的商铺主要集中在柏庐路上。1.位于柏庐中路、震川西路的怡景湾沿街商铺售价在9500～12000元/平方米，租金为1.8元/平方米·天，商铺面积大多在100平方米以上，目前已经基本售完。2.柏庐西路、朝阳中路的雍景湾商铺也已经基本售完。其沿街的两层商铺售价在12000元/平方米左右，租金在1.8元/平方米·天以上。小区内还存有两三套商铺未卖出，面积在74平方米，价格在9000元/平方米左右。怡景湾以南的莱茵广场两层65.84平方米的沿街店面商铺，目前价格也在10000元/平方3米以上。3.前进路是昆山市的一条重要商务、办公街，而且随着人民北路以东段的前进西路的改建，这条路将成为昆山市中心的一条最重要商务街。根据调查，这一区域的商铺价格均在7000～10000元/平方米。位于这条路上新开发的星城花园二期的沿街商铺将在今年年底开盘，初步定价在8000元/平方米左右，商铺面积在120～130平方米。昆山市目前的高档繁华商业街人民路，其沿街商铺的价格均在10000元/平方米左右，没有新的商铺推出，商铺租金在70元起/平方米·月以上。4．西城区商铺市场状况西城区指震川西路以北、庙境河以南、虹祺路以东、亭林路以西这一区域。西城区也是昆山市的一个旅游开发区，这一区域的商铺主要集中在马鞍山东路、亭林路、中山路、前进西路上，在马鞍山东路和白马泾路以西区域主要是玉山经济开发区，商铺较少。1.马鞍山东路以南，白马泾河以西的超华商贸城面积近30万平方米，是昆山市面积最大的商贸区。目前正在热销的二期建材区位于震川西路和白马泾路之间，主要以四层、130平方米商铺为主，售价在4500～7500元/平方米，其中沿震川西路的店面商铺大多在6000～7000元/平方米以上。2.沿前进西路近白马泾路的商务区计划于今年年底动工开盘，由于昆山市政府已计划对前进西路进行改建，这一区域的商铺价格也有可能上涨到6000～7000元/平方米。亭林路是西城区的一条重要的时尚服装、音像、商务街，文化氛围较浓。沿街商铺多为近几年新建，多为两层、60平方米左右，售价均在8000元/平方米以上，个别售价高达10000元/平方米以上。马鞍山东路近亭林公园已经成为昆山西城区一个新兴的别墅群区域，正在销售中的楼盘有银桂山庄、圆缘别墅、星海花园、假日花园、嘉顿山庄等。这些楼盘沿马鞍山东路都有一些商铺，但数量不多，目前已基本售完，售价在4000～6000元/平方米。4二、昆山商铺市场发展趋势1．价格差异越来越大目前，昆山市商铺价格的差异性非常大，从最低的4000元/平方米到最高的15000元/平方米不等。低价位商铺在5000元以下，中价位的商铺在6000～8000元/平方米，高价位商铺在10000元/平方米，各种价位商铺俱全。昆山郊区商铺已经开始开发（如陆杨镇打造的长江绿岛有14635平方米的商铺），郊区商铺的价位一般在4000元/平方米以下，而市中心区（人民路、亭林路、前进西路等）由于土地资源的稀缺性，商铺价格还有可能继续上扬，有些区域的商铺价格已超过20000元/平方米。所以，商铺价格差异越来越大，两极分化趋势明显。2．商铺建设规模化昆山商铺面积从40～250平方米不等，主力面积在80～160平方米。商铺的建造上越来越重视规模化，如超华商贸城的造城计划，金色港湾的造街计划。超华商贸城三期项目全部开发完后，将形成一个高达30万平方米的大型商贸城，占据了整个昆山商铺的半壁江山。金色港湾营造的大型时尚休闲街也已超过2万平方米。3．商铺建造的郊区化目前昆山市中心区商铺市场已日趋饱和，发展会逐渐转向昆山郊区。如陆杨镇的长江绿岛项目总占地57406平方米，总建筑面积58105.4平方米，其中商铺面积14635.4平方米，会所面积1180平方米。号称要营造昆山的台北商业街，努力打造昆山第一条真正意义上的完整的商业街，设餐饮、娱乐、休闲场所等，深受业内人士关注。同时，昆山市政府目前正对前进西路进行改建，估计年底完成。待改建完毕，前进西路将成为昆山市区最长、最重要、最繁华的一条商务办公街。沿前进西路及周边区域的商铺市场应会有长远发展。