普洛斯-冷链状况及冷库选址与规划

1冷链状况及冷库选址与规划July2008ProLogisChinaJensenYang2冷库的选址和规划1.普洛斯—全球最大的仓库供应商2.冷链产业构成及模式3.冷库市场供需发展4.冷库选址—冷链物流环境5.冷库规划与选择要素普洛斯介绍4普洛斯简介普洛斯是全球最大工业及物流基础设施提供商和服务商.开发\拥有\管理自有物流仓储设施普洛斯在世界19个国家为4,700家企业提供先进高品质的物流设施普洛斯宗旨是建立全球物流设施网络,提供顾客满意的“TheGlobalDistributionSolution”5普洛斯概要公司总部业务范围总资产规模美国科罗拉多州丹佛市主营物流工业设施的开发及运营管理340亿美元（截至2007年9月30日）公司概要公司发展历程1991年1994年1996年1997年1999年2003年2005年ProLogis创立（前名安全资本实业信托公司）纽约证券交易所成功上市普洛斯开始国际化进程,进入墨西哥市场开展业务普洛斯进入欧洲市场开展业务普洛斯进入日本市场开展业务普洛斯进入中国市场开展业务普洛斯成功入选美国标准普尔500指数在北美成功收购CatellusDevelopmentCorporation,涉足商业地产领域普洛斯进入韩国市场开展业务发展16年成为全球最大工业房地产公司6开发/所有/运营面积：290万m2投资金额：40亿美元普洛斯的全球设施网络SIAAORTHAMERICANUROPEE日本,中国,韩国，新加坡等美国,墨西哥等英国，法国，德国等开发/所有/运营面积：2760万m2投资金额：159亿美元开发/所有/运营面积：780万m2投资金额：87亿美元7普洛斯已进入中国20个GDP领先的城市(截止2008年6月30日)北京(2)(15.4mm)上海(1)(19.2mm)广州(3)(9.5mm)深圳(4)(8.3mm)天津(6)(10.4mm)苏州(5)(7.5mm)杭州(8)(7.5mm)佛山(11)(5.8mm)青岛(10)(7.4mm)南京(13)(6.9mm)成都(14)(10.8mm)重庆(7)(31.9mm)武汉(16)(8.6mm)宁波(12)(5.6mm)大连(17)(6.0mm)无锡(9)(5.6mm)嘉兴(43)(4.0mm)长沙(28)(6.4mm)沈阳(18)(7.4mm)珠海(76)(1.45mm)公司成立总部所在地分公司（19城市）2003年中国上海上海、苏州、杭州、南京、青岛、无锡、嘉兴、宁波、北京、天津、大连、沈阳、广州、深圳、佛山、武汉、重庆、成都、长沙运营物流园数所有运营面积开发中面积开发预定面积入住率19城市48物流园~80万平方米~49万平方米~72万平方米98%事業規模8普洛斯的成就“全球最有价值的1200家公司”——《商业周刊》“年度开发商”——美国国家工业及办公物业协会评选为”中国最佳开发商——欧洲货币《流动地产》杂志9普洛斯和顾客群为超过4,700家的大型跨国企业提供先进的物流设施,世界1,000强中超过半数的企业已成为普洛斯的核心客户普洛斯的客户分布第三方物流企业,工业制造企业和零售企业10普洛斯的经营优势普洛斯在中国的发展中国物流环境的变化中国经济迅速发展，消费者对供给的质量、频率和时效性更高的要求。物流设施落后,需要大力发展现代物流设施经济宏观调控要求对土地和资金利用的效率化企业注重主业经营,加强供应链管理,专业3PL快速发展企业对物流设施的网络化・集约化・效率化的需求加强普洛斯的优势全球范围的客户经验（超4700家）连接世界19个国家的物流设施网络国内外丰富的物流设施成功开发经验,赢得的中国政府的信赖和建立的良好关系连接中国主要城市海港,空港,工业园区,城市配送中心地等战略接点的物流网络高水准的物流设施开发・运营的本地化专业团队在全球和重点市场保持领先11普洛斯冷库中国名称地点面积1百盛华东配送中心上海桃浦120002百盛华南物流配送中心广东佛山120003百盛杭州配送中心及蛋挞厂杭州下沙80004百盛青岛配送中心青岛双益70005康新北京物流配送中心北京通州100006康新苏州物流配送中心苏州100007丘寿冷藏配送中心上海闵行40008西诺迪斯华东配送中心上海徐泾42009其他……12干仓冷冻库冷藏库冷库卸货区机房200sqm普洛斯西北物流园的冷库总面积：12450sqm13普洛斯闵行元江物流园的冷库14普洛斯通州物流园冷库冷链产业构成及模式16冷链产业结构图冷链物流是由冷库、冷藏车、管理系统、管理团队有机组成的企业组织，将温控货物从起始地传递到终点的过程。其目的是满足政府监管机构、生产者、销售渠道及终端需求对产品传递的质量、时间和成本的要求。冷库是冷链管理的核心节点。下游存储上游存储加工原料•终端•供应•补给•短拨•转运•配送•食品企业配送冷库储备冷库温控加工冷库•终端•冷链•冷藏车•冷藏车•冷藏车•冷藏车•冷链物流服务商•冷库设计院•冷库开发商•冷库设备供应•销售企业•冷链管理系统•冷藏车•温度监控•WMS/TMS•消费者•政府监管部门17以冷库为中心的冷链运作模式储备型：•进出--大进大出，存储期长；•目标--转运批发和分发中心。•适用类型--大型生产企业产品对渠道的供应保障。•上海吴泾冷库、上食大场冷库等配送型：•进出--快进快出，高周转率，•目标--终端销售点。•适用类型--中小型生产和终端销售企业。•普洛斯虹桥北冷库；交荣颛桥冷库存储配送型：中间型•进出--进货批量较大，转运兼配送。•目标—销售终端及中间渠道•适用类型--大型连锁零售企业。•普洛斯西北物流园百盛物流华东配送中心终端冷库•进出—进出量大小不一而足，生产型较大，零售型较小。•目标--补给生产线和销售柜台。18冷库按运作模式分类市场占有率价格高低历史长短数量多少单体大小温控灵活度作业特点业务类型储备型141214淡吞旺出；大吞大吐储备、生产配送型424431多温度、快进快出；整进散出终端配送存储配送型333322多温度、整进、整散出存储、转运、配送终端型212143终端备货短存即时补货冷库市场供需发展20冷库供需发展状况1.冷库总量供应不足，供给结构不合理。2.国家关注储备安全，重点发展储备型冷库的更新换代。3.销售终端力量日渐壮大。4.食品企业数量众多。21国内冷藏库供需缺口大1.资料显示，水果和蔬菜的50%，肉、鱼、奶等易腐食品的100%需要冷藏。2.专家估计，目前中国已有冷藏容量仅占货物需求的30%。3.上海冷库总量，全部冷库用来存储肉、奶、鱼、速冻食品满足率也达不到60%。易腐食品消费量（2006，万吨)项目全国上海上海比重易腐食品594607501.26%肉类速冻8260141.61.71%奶类800617.63%水产4400681.55%水果60001502.50%蔬菜400003650.91%肉奶水产所需冷库（万吨）项目需要量冷库总量供给率中国336588026%上海6841.860%注：设周转率3个月22冷库需求进入快速增长期根据西方发达国家的发展经验证明，在达到4000美元这个阶段点后冷冻冷藏食品市场将呈快速发展特点；上海、深圳、广州等9个经济型城市，人均GDP已接近或达到4000美元。扩大内需是中国今后较长时期的经济政策。居民消费是增长最为迅速的领域。2006年中国主要城市人均GDP城市人均GDP（$)深圳8815广州7800上海7338杭州6505北京6210天津5177南京5000沈阳4440武汉3790四川297623消费持续增长，未来发展空间广阔需求增长迅速易腐食品消费平均增长率8%；其中，速冻食品和乳品的增长率超过20%。冷库供应增长较快冷库供应量以平均每年10%以上的速度增长。未来10至20年后达到平衡。冷库吨位年增长率超过10%上海中国200432.9700200641.8880增长率10.6%10.2%中国2006易腐食品生产增长率种类企业数万吨增长率肉类食品厂250070005%速冻食品厂2000100020%冷饮厂40001507%乳品业150080030%水产品44004%不同国家地区人均冷库（M3）0.000.100.200.300.400.50日本2003美国2003上海2006中国200624新型组合式冷库数量不足土建冷库－－多层，缺少低温穿堂，存储成本低，存取效率低。传统冷库类型。占有85%的市场份额，并持续下降。组合式冷库－－具有更高的存取效率和更快的建设速度，成为发展趋势。发展迅速，目前已占有13%的市场份额。简易冷库－－体量小，成本低，质量差上海冷库建筑类型86.13%82.41%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%数量万吨位土建冷藏库单层、装配式除了冷库总量供应不足，还存在供给结构不合理。25冷库市场集中度过高。上海最大的十家冷库企业所占市场份额265700,64%152300,36%市场集中度高的原因：投资密度高，回收期长。资源消耗大，不易获得。长期以来，投资主体单一季节性强26偏重大型化储备功能，忽略集中理货集中配送上海冷库发展趋势年份企业数量冷藏万吨2004155家32.92006125家41.8上海冷库重新布局由于市政规划和世博会，从90年代以来，已拆除冷藏库68座，计6.98万吨。即将拆除的冷藏库3座，计2.82万吨。上海原有冷藏库主要分布在市区及黄浦江沿岸。上海食品冷链布局随着全市六大物流基地建设稳步推进。上海西北（江桥）的冷链物流中心、洋山深水港物流园区的低温配送中心、闵行地区的冷链物流中心、奉贤地区的水产冷链物流中心等均在建设和规划中。国家关注食品储备安全，重点发展储备型冷库的更新换代。储备型冷库与配送型冷库存在天然矛盾。位置、功能、管理27销售终端力量日渐壮大。配送型冷库相对缺乏。上海市目前全市5000家连锁超市、313家大卖场、5600家便利店等的冷链商品销售持续增长，预计上海市冷冻冷藏食品年消费量将以10%以上速度增长。随着产销渠道的变革，越来越多的大型连锁零售企业、医药企业、日化企业和大型食品生产企业，需要独立的物流运作，以提高响应速度和供应质量。大型零售终端占据市场渠道主体地位，以门店配给为目标的现代冷链物流中心建设开始兴起。冷库由储藏型向物流型转变。普洛斯桃浦YUM！华东配送中心、中外运江桥冷藏配送中心、上海交荣物流颛桥配送中心。28大型公共型冷库难以满足配送质量和效率要求食品企业数量众多。仅外资食品企业，中国外资食品企业25500家，中小企业占据市场的80%以上的数量。其中，上海4500家。上海130家冷库能够服务多少家？中小型企业因其配送量较小，不受冷链物流企业重视。众所周知，聚沙成塔。在大家都围绕少数大型企业你争我夺时，利丰超市配送公司汇聚3000家中小企业专业进行超市，形成难以替代的市场竞争力。正式这样的背景下，中小型冷链公司迎来发展的历史机遇。然而，大型冷库在满足中小型企业冷链服务方面存在不经济性。29导致冷库供应现状的原因及结果冷库市场行业进入壁垒高：高投资、重资产、技术含量相对较高。现有冷藏设施更新换代近百年来，中国的冷库都是由政府建造，所建冷库多为行业冷库，设施陈旧，存储和配送功能弱，处于更新换代期，不能满足综合冷链物流需要。对外包设施的需求企业建造的冷库多为厂内使用，难以满足社会需要。第三方物流由于其营运特点和经济实力原因，无力或不愿自建冷库。配送型冷库数量不足：新兴市场；中小企业资金能力不足，土地获得壁垒高。非专业性。退出困难。因此，冷库发展向着大型储备型和配送型两极发展，适应市场需求的配送型、多温度、多品类适应性的组合式仓库成为市场的新宠。30供需发展的困惑与机会除了冷库总量供应不足，还存在供给结构不合理。国家关注储备安全，重点发展储备型冷库的更新换代。储备型冷库与配送型冷库存在天然矛盾。销售终端力量日渐壮大。配送型冷库相对缺乏。食品企业数量众多。大型公共型冷库难以满足配送质量和效率要求冷库由于多方面的原因，供应不足。导致