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沃尔玛选址曼哈顿商业广场分析—319(第四组)制作一、曼哈顿广场位置的分析------二、沃尔玛对新店选址的要求------三、影响沃尔玛在曼哈顿开店的因素-------四、沃尔玛的内部布局分析-------五、总结：沃尔玛在此处开店是否合理？------一、曼哈顿商业广场位置分析具体位置：郑州曼哈顿商业广场，位于金水路与未来大道交汇处。简介：曼哈顿广场涵盖了高档住宅、公寓、商务办公、商业等多种形态，是郑州城市化进程中十分重要的一部分。这一带众多党政机关云集，金融商业机构繁多，商品交易所等其他一些大型商业机构也设置于此。整体规划设计为涵盖高档住宅、公寓、酒店、写字楼、商业等多种形态。主要建筑形式：35栋高层、双气社区、商铺、写字楼如今这里已建成高品质的办公楼、公寓、住宅和商业区域，形成一个全新的大型现代化商业中心和城市标志性景观。曼哈顿所处位置的优越性：金水路紧邻省直机关，随着商务区周边都市村庄的升级改造，郑东ＣＢＤ、未来商务带和该项目所处的黄金位置，使东部的热点商务带已经形成。做为与郑东大经济区连接的纽带，曼哈顿商业广场不仅占据了有利地形，同时也为未来金水商圈的形成做了强有力的铺垫。面对的威胁：做为城市综合体，大连万达2010年底强势进驻郑州商业地产市场，并于2010年年底旗下郑州项目——万达城市广场6个项目同时开工。作为早期燕庄的城中村改造项目，与曼哈顿商业广场临近的位于未来路以北的聂庄将于今年下半年进行拆迁改造的工作。开发商的入驻将会瓜分金水商圈的商机链。未来的发展机会：随着经济的发展迅猛已经刚刚确立的中原经济特区，郑州市未来几年的城市规划中，政府机关、企事业单位将逐步向郑东新区进行搬迁，这无疑对曼哈顿商业广场未来几年的发展带来了利好，随着这些单位的逐步搬迁，势必会将更多的人气带到金水商圈，人气的聚集不仅会为商户带来盈利，同时也会提升曼哈顿广场的租金。尽管曼哈顿广场面对着许多威胁，然而从从长远角度来看，随着郑州经济的发展、郑东新区的迅速崛起，众多大型知名卖场、商家的入驻，曼哈顿广场会拥有更多的人气，愈加具有商业价值，拥有广阔的发展前景。二、沃尔玛对新店选址的要求郑州沃尔玛的选址要求•商圈要求•物业要求•停车场所要求•其他要求商圈要求•在1.5公里内常住人口达到10十万人•邻近城市交通主干线，至少双向四车道。•商圈内人口年龄结构以中青年为主•人口畅旺，道路与项目的衔接性较好•核心商圈内没有超过5000平方米的同类业态物业要求•物业纵深在50米以上，原则上不低于40米。•层高不低于5米，净高在4.5米以上。•柱距要求在9米以上•楼板承重在800千克/平方米以上•正门超过两个主出入口•每层有电梯连接停车场所要求•至少300个以上地上或地下顾客免费停车位•必须为供货商提供20以上免费货车停车位•商场在社区边缘需做到社区居民与商场客流分开其他要求•配备完善的给排水系统•供电能满足商场的用电要求•安装独立的中央空调系统•物业租凭期限在20年以上三、影响沃尔玛在曼哈顿开店的因素分析沃尔玛在曼哈顿广场选址的影响因素•了解地形、气候、风土等自然条件，调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断城市的类型是工业城市还是商业城市?是中心城市还是卫星城市?是历史城市还是新兴城市?同时要密切关注城市发展进程，如大型住宅区的开发，大型商业中心的新建，街道开发计划，道路拓宽计划，高速、高架公路建设计划等，都会对未来商业环境产生巨大的影响。•1.沃尔玛的选址会沿着高速公路眼神的方向探寻，于其出口处建立店面。也许此时该地区还没有被开发，地价、房价都比较便宜，但是一两年以后，这个地方将成为商业繁华地带，带动地价迅速飙升。因此，商业选址还要与市政规划步调一致。•建设郑东新区是河南省政府和郑州市尽快适应经济全球化的发展潮流，稳步推进城市化进程，提升城市品位，为把郑州建设成为国家区域性中心城市而采取的重要举措。随着政府机构的相继迁入，郑东新区将会成为郑州未来的核心地区。曼哈顿广场位于郑东新区的经济繁华地区，符合沃尔玛的长期发展战略•2.便利性分析•便利性分析的主要指标是交通易达性。交通易达性即交通便捷程度，主要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。交通状况的好坏直接影响到客流量和商品的运输成本。•曼哈顿广场位于有着“郑州城市名片”之称的金水路和重要的南北交通要道——未来大道的交会处，东临郑州市重点规划道路中州大道（老107国道），是老郑州与郑东新区的衔接处。按照规划，曼哈顿广场所在地应是未来郑州的中心，早已吸引了众多金融、商业等机构的聚集，未来大道也被称为“财富大道”。曼哈顿广场位于金水路和未来路的交叉口，有多路公交经过，交通四通八达，每天人流量和车流量多。•每天大量的商品运运输方便•3.人口需求分析•商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客;从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施，所以城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。•曼哈顿广场涵盖了高档住宅、公寓、商务办公、商业等多种形态，众多党政机关云集，金融商业机构繁多，商品交易所等其他一些大型商业机构也设置于此。整体规划设计为涵盖高档住宅、公寓、酒店、写字楼、商业等多种形态。还有我们龙子湖的众多大学生，固定的潜在顾客较多，而且离市场较近•4.节约成本的分析•郑州的地价每年都在涨，尤其是我们郑东新区的地价上涨趋势更大。提早在曼哈顿商业广场定居，在长期看来有利于节约地价成本。四、沃尔玛的内部布局分析•大型卖场一楼//入口//家电/百货/日化二楼副食/小食品/酒水///收银生鲜区的位置主要是根据卖场形状决定的。如果有精品区的话一般不会离收银台太远。总的来说就是先生活用品后食品，因为食品相对吸引力较大，所以放在后面（出口）。目的就是强制顾客经过百货区。大型商场的商品是如何摆放的大型商场的商品是如何摆放的•大超市的商品陈列摆放可都是有学问的，为的就是让顾客按销售者的意图“自选”。•大型超市由于商品种类众多，客流量大，商品的摆放、货架的陈列都有规律。所有的商品陈列不外乎一个字“易”，商家将走货量大、品牌知名度高的商品以及促销商品摆放在显眼位置和顾客容易拿到的货架上。•很大一部分消费者去超市不知道自己要买什么。商家为吸引这个消费群体，有意识地将相关的商品柜组，如妇女用品柜与儿童用品柜、儿童玩具货架邻近设置，向消费者发出暗示，引起消费者的注意，诱导其购买。•超市货架摆放原则货架在超市经营中起着至关重要不可替代的作用，商品陈列在超市货架上，消费者根据自己的消费心理和购物行为对商品进行选择。货架的摆放就显的格外重要了，这里面又有许多的学问，货架的摆放不是根据经营者的主观意志行为进行的。其中是有一定的原则。a.“三二原则”：三组双面货架相连，侧面两组端架，有利于整个展示效果及整个通道一目了然。b.“垂直原则”：周边为单面背架，中间摆放双面货架，有利于空间充分利用，及选货方便快捷，整体效果最佳。•货架的摆放是根据一定的原则和理论依据来进行的,大致总结出以下八点;a.促进滞销商品的销售;b.对超市利润最大的商品要优先摆放;c.同类商品集中摆放,方便顾客购物;d.空间的合理布局(有的商品较大,有的商品较小,要根据商品的尺寸,结合商场内部的情况,统一布局)e.顾客购物安全(要考虑消防安全,各种易发生化学反应化学物品要分别摆放,并保证安全距离.同时根据针对热销商品区，如日常用品和食品，要预留出充分的通道，保证不出现拥挤伤人的事件发生）f.考虑商品上架时的搬运情况。如太重的东西，不要放在好几层的货架上，这样不利于补货和撤架。g.特色分区，以提高竞争力。如，将本超市特色的商品独自成区h.便于清点•系列商品为什么总要竖排列？超市的商品一般都是零售。货架每一格至少陈列3个品种（畅销商品的陈列可少于3个品种），每平方米要达到11至12个品种的陈列量。•目前普遍使用的陈列货架高165－250厘米、长90－200厘米，这种货架最佳的陈列段是处于上段和中段之间的段位，这种段位被称为陈列的黄金线。以高度为165厘米的货架为例，黄金陈列线的高度一般在85－120厘米之间，它是货架的第二层、第三层，是眼睛最容易看到、手最容易拿到商品的陈列位置。这个位置一般用来陈列高利润商品、自有品牌商品、独家代理或经销的商品。其他两段位的陈列中，最上层通常陈列需要推荐的商品，下层通常是销售周期进入衰退期的商品。•为什么超市喜欢调整货架？如果一段时间没去超市，再去时，会发现卖场货架的位置变了。从顾客的角度来说，商品摆放相对固定，再次光顾超市时，可减少找寻商品的时间。但从商场角度来说，长期固定货架，容易失去顾客对其他物品的注意力，并且产生一种陈旧呆板的感觉。因而在商品摆放一段时间后，调整货架，使顾客在重新寻找所需物品时，受到其他物品的吸引，同时对商场的变化产生耳目一新的感觉。不过这种货架摆放改变过于频繁，会引起顾客反感，认为商场缺乏科学化管理，混乱不堪，产生烦躁的心理。所以有的超市三五个月变一次，有的则一年一变。本土化的沃尔玛•中西有别：中外结合不如中国特色在美国沃尔玛超市里，清洁用品、纸品和个人护理用品都是分区陈列，但在中国，沃尔玛发现消费者“买完了纸品要买肥皂，买完肥皂则自然而然要买香皂”，于是这3个品类就按中国消费者习惯放在了一起。•同样，在熟食部，沃尔玛摒弃了最初“中外结合”的组合方法，多次调整结构，逐渐增加卤、辣、烤等各种口味的热熟食以及冻熟食等中国消费者喜欢的食品，并密切留意这些品种的销售情况，以便进一步调整。现在，沃尔玛已经能够根据整个中国各地区消费者口味的区别来安排熟食部。•南北存异：从一致性到差别化•中国地域广阔，消费者习惯复杂多样。虽然沃尔玛的绝大部分管理层都来自当地，但就某个具体商品而言，常识与经验仍比不上实践得来的消费情报，因此沃尔玛每年都会召集营运部、采购部等各个部门审慎商讨，重新调整商品陈列方式。•通过长期观察，营运部发现，南方人偏爱新鲜水果，北方的消费者喜欢将水果罐头作为礼品，于是沃尔玛迅速将北方的水果罐头货架添加到6至10组，打破了全国都是放置两到三组罐头货架的一贯模式。•雅俗共展：向菜市场学习经验•在沃尔玛的中国门店，不仅有精美的商品货架，许多店面中还会圈出一块地方设计安装偌大一个鱼池，这种独具中国特色的做法就是沃尔玛人在菜市场看见中国小贩捞鱼、抓鱼、买卖新鲜甲鱼的“壮观”场面后总结出的经验。•与消费者多年的来往和观察使沃尔玛已经总结出了一套如何在开店时尽可能“一步到位”以降低成本的“秘诀”，逛菜市场就是诀窍之一。每到一个全新的市场选址时，沃尔玛人必做的功课就是去菜市场琢磨当地人选购生鲜食品的特定习惯是什么，很多货架的设计都学习当地菜市场。沃尔玛人乐于在传统菜市场和竞争对手那里“取经”，店面的陈设呈现出来的就是他们学习和借鉴的结果。五、沃尔玛在此处开店是否合理？•沃尔玛的选址原则为沃尔玛的成功奠定了坚实的基础•一、从连锁发展的计划出发•沃尔玛设立门店从发展战略出发，通盘考虑连锁发展计划。郑州现在有三家沃尔玛，具有一定的集中度，有利于总部的精细的科学管理，节省管理的人力、物力、财力，而且每一个门店的设立都为整个企业的发展的战略服务。•二、选择经济发达的城镇和城乡结合部•随着郑州经济的发展、郑东新区城市化的推进，加之一城中村的改造，人口密度大，金水商圈势必会给曼哈顿及沃尔玛带来更大的商机。同时曼哈顿广场土地价格和房屋租金明显要低于市中心。符合城市发展的趋势，又与城市拓展的轨迹吻合。既带来源源不断的客流，又降低了投资风险。•三、交通便利度和可见性•金水路、未来大道及中州大道多条重要道路很好的连接了市中心和郑东新区。同时又有多条公交线路抵达，交通便利，覆盖整个市区，车流量多。随着私家车的越来越多，人们外出购物将会愈加方便快捷。金水路和未来路的交叉口，提高了选址可见度的同时也增加了人们购物的可能性。选址成功天时地利人和