深圳商铺市场有看头

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料深圳商铺市场有看头2000年深圳商铺市场，最有看头。看点一：2000年深圳商铺物业交投活跃，商铺市场一骑绝尘，率先走出低迷市道！看点二：东中西部各执牛耳。看点三：在竞争趋白热化时，商铺市场正淡出单纯营销，新卖点组合，新卖点提升端倪初现，品牌营销整合散发热辣魅力，商铺市场悄然支起新撬点！深圳商铺：东中西三圈鼎立上个世纪深圳的商业是东门的商业，这里是港人集中购物天堂，这里是中外游客必然光顾“特区”。以至于有人说“东门的商铺就是摇钱树”。如果说东门是深圳商业的起源和龙头，福田则是深圳商业的中心地带。华强北商业的“一夜”崛起给深圳商业带来不少新的启示，福田中心区将是未来大商业的积聚地，譬如福田的电子商业独步鳌头，遐迩闻名。随着滨海大道开通，南山将成为深圳未来重要的人口聚集区，这里新兴住宅区有如雨后春笋且星罗棋布；南山是特区新经济的区域中心，这里高新企业密集，高新技术园正迅速崛起；南山是人文社区，这里拥有深大、大学城、研究生院等，南山商铺市场以其良好的发展前景正吸引众多投资者关注的目光。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料可以说，深圳商业环境日趋均衡，东中西三线商圈竞争态势初步形成，各领风骚。品牌输入：牵动商铺版块作为深圳楼市新宠，南山无疑是值得关注的新兴区域，但南山也是一个品牌处女地，是商业的拓荒地。从一定意义上来说，正是早前南山“女人世界”和“东方巴黎”的启动方促动2000年深圳商铺板块的全面启动。前者将深圳家喻户晓的“女人世界”移植南山，后者则将珠三角知名的服装品牌东莞虎门“富民服装城”引进该项目，追溯二者的推广手法，均采取了“借壳上市、移花接木”手法，姑且称之为“品牌输入法”。品牌输入法，不但解决了商业品牌问题，同时也为商铺未来的运营带来了先进的管理体系，使得商铺增值成为可能，因此倍受投资者、使用者青睐。返租计划：物业投资新亮点商铺是考验投资眼光的试金石。因此，如何规范商铺投资风险，如何最大化挖掘商铺潜力也是业界一个历久而弥新的话题。近日，“金世界商业中心”和福田中心区地铁上盖物业“彩福世纪商铺”相继采取返租计划，开创商铺投资新概念，给深圳楼市带来一股清新的风。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料“返租计划”有效地规避商铺投资风险，将业主承载的风险部份转移到发展商身上，业主只需坐等收租，用租金所得支付月供，这对于投资者而言无疑是最省力、省钱、省心的轻松投资计划。目前返租的年限为三至十年不等。返租计划推出后，立即引起强烈反响。据悉“金世界商业中心”甫一推出，两天成交逾亿元，彩福世纪商城销售也捷报频传。有专家指出，“返租计划，将业主、发展商、用户的利益和风险绝妙地捆在一起，这种模式值得推广。”但也有业界人士也认为此种形式是风险与利益共存。市场期待新格局、新卖点商业品牌输入和返租计划都是市场竞争时期的产物。业界也不难发现，上述商铺物业覆盖着东中西三个商圈，它们在一定程度上领导着各自区域市场的商铺投资新潮流、新方向，应该说，东中西三个商圈竞争格局依旧，并且这种局面将延续很长一段时间，市场期待着新的商业格局。无论商业品牌输入抑或返租计划，实质上都遵循着一个法则，那就是“新卖点提升法则”，它对于刺激商铺需求、激活投资市场具有重大的意义。市场只钟爱创造者，在当前上述商铺市场第一卖点、第二卖点风风火火之际，那第三新卖点又将是什么，值得关注。深圳商业布局精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料东门商业步行街现有２０个大型商场和１０００多间小型商铺，已投入使用的商业零售面积达５０万平方米，是深圳规模最大、商铺最密集、商品种类最齐全的商业旺区。解放路、二横街、人民北３条主干步行街：以服装、小百货为主流商品，初步形成了３条服装街。深南辅路沿线：主要包括南塘商业广场、百货广场和亚洲商业城，因毗邻车行道而重点发展大型百货商场和购物中心。风貌街：最具旅游价值的商业街，主营特色服饰、时尚精品、旅游纪念品和风味食品等。永新街、南庆街：主营工艺品，永新商业城二楼是东南亚最大的工艺陶瓷专业市场。中威商业广场、越港商业中心和解放路综合楼：临街铺面主营化妆品、小饰物，上层将构筑皮革、箱包专业市场。立新路中段、新风巷一带：重点突出鞋帽类的经营，力争建成鞋帽一条街。鸿基商业城一带：专为女性而设的购物区，将建设类似香港“女人街”的专业市场精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料商铺投资投资商攻略一、商铺投资正负面效应分析1、正面效应投资者以出租或转售为目的购买店铺，赚取高租金收益和售价差价显然是投资后的最佳效果。对比写字楼和住宅投资，商铺的投资回收期较短。投资者更可将已获产权之店铺作为担保向银行申请贷款进行再投资，这样可避免过多的占用资金，减轻投资商压力。下面以两个实际投资案例分析住宅与商铺、写字楼与商铺之间的收益结果：本案例如以按揭形式付款，再扣除房产税和个人所得税将使回收期更长。住宅投资商除支付总房款外，还需额外支付装修、家具、家电等费用。通常情况下，住宅租户对住宅本身的舒适程度极为挑剔，为使自己投资的住宅能够顺利出租，住宅投资商在装修、家具等方面不惜花费大本钱，因此也加大了投资额，使回收期限延长。而商铺则无需投资商在装修方面投入资金，投资商只需将空调通风系统、电气系统、弱电及通讯系统、消防系统、给排水系统、排烟系统、隔油池做到位即可。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料其他部分诸如墙壁。天花，地板等装饰均由承租方按照自家风格自行完成，待承租方撤租时投资商有权要求其恢复原样。商铺投资与住宅投资之比较--------------------------------------------------------------------------------地区物业类型面积前期投资每年物业管理费年租金年净收益回收期(建筑面积平米)(人民币万元)(人民币元)(人民币元)(人民币元)(年)--------------------------------------------------------------------------------亚运村住宅130125*5,00084,00079,00015.8亚运村商铺11025318,000240,000222,00011.4--------------------------------------------------------------------------------●注：此费用含房款、装修装饰、家具等费用。商铺投资与写字楼投资之比较精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料--------------------------------------------------------------------------------地区物业类型面积总房款每年物业管理费年租金年净收益回收期(建筑面积平米)(人民币万元)(人民币元)(人民币元)(人民币元)(年)--------------------------------------------------------------------------------中关村写字楼约10018322,908200,750177,84210.3中关村商铺约20061469,720876,000806,2807.6------------------------------------------------------------------------------------------------注：本案例如以按揭形式付款，再扣除房产税和个人所得税将使回收期更长。现今市场上写字楼投资的现象也极为普遍，写字楼投资较为注重的问题在于交通、楼层、采光、物业管理等，比较商铺投资所要求的地理位置、商业氛围、人气、硬件设施、停车位、广告位等方面的问题要简单许多。但商铺的租赁年限较长，考虑到巨大的前期投入所创建的自己的商圈和消费群，商业租户的租赁期限至少5年，一些如超市、精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料餐饮，百货类行业的商户的租赁年限可达到20年，甚至更长。而在此方面写字楼的租户首期签约一般均在2年左右，如租户需扩大或缩小租赁面积时，写字楼的租户首先考虑的将是搬家。因此，商铺的投资收益稳定，可减轻投资者的招租负担，获得长期收益。投资商铺的另一正面效应是经营商大为欢迎的，为树立自家品牌的良好形象，经营商要在店铺的设计、装修装饰、设备设施、广告等方面花费巨资，再考虑到年年上涨的租金，租赁形式的商铺使他们不得不对前期投入有所顾及。在这方面投资购买商铺自然优势突现，它为以自营为目的的投资商提供了施展的舞台。2、负面效应投资商以出租形式赚取回报所面临的最大风险来自于市场波动的影响。商业租户对市场的反映十分敏感，当市场状况处于低谷时，商户通常采取暂缓拓展、缩小租赁范围、撤租或要求减免租金等做法以降低成本，抵御经济萧条。此种情形对于投资商而言无疑预示着长期精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料负债，无力偿还银行贷款而最终导致投资失败。商铺投资对商业氛围有很高的要求，当周边的商业环境已构成成熟商圈时，店铺的升值是无庸置疑的，反之将造成惨痛的后果。例如北京东单“银街”的店铺：东单被定位为商业街时曾一度火爆京城，这里有北京为数不多的商业步行街和众多街面店，确实为一些中小投资者带来了投资的机会。但随着王府井步行街开通以及多栋大型购物商城的建成，八成的购物人群被分流。除此之外，东单“银街”在不断的改造和拆迁后已无法凝聚人气，此情形导致许多店铺纷纷关张。因此，周边商圈遭到破坏是商铺投资之大忌，拆迁、改造所带给投资者的将是相当长时间的萧条。有些为资金保值的投资者购买店铺并没有明确的目的，对商业市场又不够了解，当然也就不能为店铺做出准确定位，从而导致了招商的盲目性。这种盲目性带来的后果是频繁的更换租户，商铺的自身价值大打折扣，资金的保值更无从谈起。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料二、商铺投资策略1、选择商铺的关键1)位置和交通：店铺所在商圈的状况对投资商至关重要，周边的商业氛围、交通条件(附近有无公交、地铁车站)、人口密度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构等等对铺的价值和日后经营均起到决定性作用；2)物业类型与行业选择：物业类型(写字楼、住宅、商业区)与行业的选取之间有着密切联系。如买家作投资之用，在考虑物业整体类型后则可轻松锁定招商的目标客户。如买家自营则更需对物业类型作细致分析，如在住宅底商经营生活类行业(餐饮、彩扩、洗衣、超市等)、在办公楼底商从事商务类行业(商务中心、咖