福年广场商铺消化方案

福年广场商铺营销策略报告产品分析PART1高端度假居住区各类配套设施和就业、居住人群的高端化，必将使其成为成都中心城最为国际化和最为现代化、人文气息最为浓厚的居住区。就目前而言，整个片区的商业、服务业、配套设施，正在综合化和高档化。中央商务区CBD集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件。领事馆区规划237亩领事馆区已开建，将聚集成都所有领事馆及大量外籍人士，吸纳国际资本入注，活跃城市资本。中央政务区在新城南，高新国际广场建成、成都海关大楼等已经建成，成都中级人民法院，成都市高新区检察院等大多已入驻，新的城市办公中心已形成。花样年福年广场【项目区位】本案位于国际城南CBD中央区域，目前区域内的开发成熟度较高，拥有众多甲级写字楼，本项目被包围在写字楼群之中。【产品概况】—产品位置本案商铺位于福年广场1.2.3号楼1—3F【产品概况】—周边四至规划道路瞻远西一街规划道路北2.3号楼商铺北临规划道路，并正对中石化3号楼商铺东临规划道路，并正对大源国际中心，目测距离60米1号楼商铺南临瞻远西一街，并正对海洋中心，目测距离40米本项目1、2、3号楼商铺基本被包围在写字楼群之中，多临近规划道路，部分商铺临近内部园林【货量分析】0—30㎡30—100㎡100—200㎡200—600㎡600—1000㎡1000—2000㎡总计套数6237125356占比11%41%13%21%8%5%100%面积107.971521.971136.874768.193927.824656.2916119.11占比0.7%9.4%7%29.6%24.4%28.9%100%200㎡以上的商铺共20套，占比36%；总面积1.34万㎡，占比83%。需要控制总价，降低投资门槛200㎡以下的商铺共36套，占比64%；总面积0.28万㎡，占比17%。需要提高售价，追求溢价空间【产品属性】—结构1#（1跃2）3栋1层平面图2#（1跃2）3#（1跃2）本案商铺大部分为平层，层高6.1米；仅3套为跃层，分布在3栋1层的1、2、3号【产品属性】—经营范围1栋可经营冷餐（不可使用燃气）可经营餐饮（有烟道）1F2F3F【产品属性】—经营范围2栋可经营冷餐（不可使用燃气）1F2F3F可经营餐饮（有烟道）【产品属性】—经营范围3栋可经营冷餐（不可使用燃气）可经营餐饮（有烟道）1F2F3F【1跃2】【1跃2】【1跃2】竞争市场分析PART2【竞争区域设定】项目周边目前初步成型的商圈主要为大源住宅区及会展商业区。本项目处于未来中央商务区核心位置，目前区域还尚未成熟。因此本案以大源住宅区、会展商圈以及本案所在的中央商务区为竞争参照区域主要选取香年广场、雍湖湾、保利心语、奥克斯广场的商铺作为重点研究对象新希望国际、航兴国际只作为参考研究对象【竞争市场分析】附：商业竞争市场调查片区项目名称形态主力户型面积（㎡）销售均价（元/㎡）租金水平元/月·㎡推出时间备注能否做餐饮写字楼商业新希望国际（招租项目仅做参考）1-3F商业1000、1300租赁底商临街：300底商靠里：2102-3F：1402011年2月A座已入住部分能航兴国际（早期项目仅做参考）底商商业90030000——2011年2月——否香年广场（在售项目重点参照）底商5230000——2011年6月有部分是1跃2（层高6m）否依附主题商业复地雍湖湾（售罄）底商（层高5.6m）6055000——2011年3月-5月32#临德赛二街价格相对较高否2F商业（层高3m）130025000奥克斯广场（暗销）底商21058000——2011年7月2日共推出5套（90%自己持有）能社区底商保利心语花园（售罄）底商6038000——2011年5月商业位于2\4\5#否世纪城（租赁）底商356——140——临街满租能【竞争市场小结】产品目前区域及周边写字楼商业推出较少，市场上商铺以社区型底商为主，大多不能经营餐饮商铺产品上以平层居多，层高多在5.6米以上市场在售商铺面积区间主要在40—200平米，主力范围为40—60平米价格售价：竞争市场内受商业环境及前产品定位的不同，价格差异较大依附主题商业为支撑的住宅区内的商铺，价格集中在43000-50000元/㎡单独依靠自身住宅为支撑的社区商业价格在36000元/㎡写字楼内的商铺多为大面积整体销售，价格在20000-30000元/㎡租金：项目周边项目商业租金底商300元/㎡/月，非底商140元/㎡/月，但暂未签约成熟区域如新会展中心商业租金维持在100-120元/㎡/月销售情况写字楼内的底商以大面积的整层进行租赁和销售，走量欠佳，基本没有销售进展依附主题商业的住宅商铺价格较高，走量好独自依靠自身的社区商业价格稍低，走量较好结论：整体来看，本项目区域内的商业发展尚未成熟，商业虽然相对稀缺，但需要较长的时间尚能形成规模和氛围。因此，以上市场的商业价格只作为定价的参考。【重点个案介绍——大源国际中心】【潜在市场分析】1、2号楼为写字楼3、4号楼为服务式公寓5号楼为酒店式公寓6、7、8号楼为商业商业●大源国际中心——经济指标及楼栋功能说明规划建设净用地面积31375.35平方米总建筑面积214687平方米其中地上162037平方米地下52650平方米绿地面积4700.0平方米容积率5.16建筑密度30.0%绿地率15.0%建筑高度99.950米(高层最高点)23.950米（多层最高点）机动车停车数1028辆非机动车1000辆1号楼2号楼●大源国际中心——商业定位商业营销定位：高端商业旗舰购物走廊业态定位：高端服饰、汽车旗舰，精品超市等商业部分将采用前期形象招租，后期以租带售的营销模式●大源国际中心——与本案相对位置东西由规划道路“无缝”相接规划道路瞻远西一街天府大道●大源国际中心——对于本案的意义形成互补型商业格局——本案可满足在大源购物的消费者所产生的深层次（餐饮、休闲、娱乐）需求同时，本案的消费人群也有主动性的购物需求两案互补互利，相互形成区域化的高端商业格局本案在商业档次、商业氛围以及客户流量、客户层次上大可借势大源国际，用于销售说辞，引导投资客户增强信心！SWOT分析PART3【优势与劣势】优势劣势区位优势：地处最重要的商业发展区域，城市新兴的CBD中央需求优势：处于多个写字楼之间，未来可预见的需求十分明显产品优势：产品小面积户型较多，投资门槛低，客户群较为广泛气场劣势：项目周边由于大多项目正在建设，没有入驻，人气商气严重不足昭示劣势：项目不临主干道，并被写字楼群环绕，昭示性较差2、3F的户型面积较大，总价过高，客户群的范围较窄优势利用劣势规避区位优势+产品优势强调发展规划+系统性导视机会威胁宏观导向：成都被评为全球发展最快的15个商务城市之一产业导向：世界500强陆续抢滩国际城南，高新、金融、使馆、科技产业园相继在城南区域落户政策导向：住宅被限购，投资客更关注商业竞争机会：目前周边项目商业基本全部售罄，部分未售项目考虑整体招租潜在竞争威胁：复城国际（大型综合体内商业）、世豪瑞丽（依附伊藤旗舰的商业）即将入市投资回报不合理：根据目前区域可供参考的租金水平，本案商铺的投资回报将处于合理水平以下税收政策威胁：房产税或将从商业开始试点征收机会利用威胁规避结合宏观炒作+入市机会把握及早推广揽客+销售说辞【机会与威胁】营销策略PART4【营销中心策略】通过独立的包装定位，将全部商业部分以福年“第三产品线”的形式独立推向市场以商业为阶段性推广重心，整合媒介手段，集中发布市场推广形成市场追捧，吸纳广泛投资客群，引导写字楼、公寓同步销售，逆市制造销售“沸点”【产品定位】——区域占位国际城南CBD中央高端写字楼群云集办公氛围浓厚彰显时代商务气息拉德方斯ICON云端成达大厦茂业中心新希望大厦福年广场【产品定位】——功能区隔区别于社区商业生活型社区商铺业态功能：满足日常生活的配套需求服务人群：以社区内的居家人群为主【产品定位】——功能区隔区别于大规模独立商业体独立性大规模商业业态功能：大型超市、百货、美食城服务人群：辐射本区域及周边区域的消费者在国际化新城的CBD中央满足办公区内的商务服务以及商务菁英的时尚生活需求！【产品定位】——总体功能定位【产品包装】—业态规划1F规划建议A区特色餐饮A区——特色美食一条街B区—高端便利店、早餐店、水果店D区——（高尔夫、数码科技、虫草燕窝、视听店、咖啡、甜品店）C区——金融机构集中区划分为“美食、金融、生活、休闲”五个主题专区B区生活区C区金融机构D区时尚精品【产品包装】—业态规划2—3F规划建议划分为“运动、餐饮、会所、娱乐”四个主题专区A区——健身、运动会馆D区休闲区D区——养生、SPA会所C区——高档西餐、茶楼B区——高级中餐酒楼A区运动区B区餐饮区C区娱乐区【产品包装】—产品营销包装案名包装以福年打头，借“福年”之势显著的时尚性与商业气息福年·香榭里【产品包装】—产品营销包装定位语包装凸显“城南”气质符合CBD办公区内商务型商业的实质强调业态的时尚性与潮流感国际城南CBD中央潮流商业街区案名及定位语【产品包装】—产品营销包装福年·香榭里国际城南CBD中央潮流商业街区【客户定位】—目标客户描述一间商铺往往价值在80万-100万以上，其首期款也在30-40万以上。作为这样的高端投资客户群，可谓来路广泛，我们只能综合其相似之处。根据香年广场的客群分析及我司的商铺销售代理经验，本案的目标客户或有着共同的特点：他们的自身属性——绝对的中高产实力派能够把握经济发展趋势对国家政策及法律有一定了解有成功的投资经验他们的购买驱动力——看好城南的发展对项目产品喜爱对片区商业发展有信心对物业价值空间有较好的预期他们的心理状态——算帐清楚不易被小诱惑引导虽然也受宣传所引导，坚持自我判断，并会亲自论证【客户定位】—目标客户圈层核心客户圈次客户圈辅助客户圈南沿线企业主政府官员高产阶层大成都范围及川内二级城市投资客自有客户资源（喜年、美年、香年以及福年客户群及其周边圈层）【价格定位】—价格策略市场价格参考0—30㎡30—100㎡100—200㎡200—600㎡600—1000㎡1000—2000㎡参考项目暂无保利心语香年广场香年广场航兴国际雍湖湾参考户型暂无60㎡135㎡250㎡（1跃2）900㎡1300㎡参考价格——38000元/㎡48000元/㎡25000元/㎡30000元/㎡25000元/㎡【价格定位】—价格策略参考价格拟定0—30㎡30—100㎡100—200㎡200—600㎡600—1000㎡1000—2000㎡市场参考价——38000/㎡48000/㎡25000/㎡30000/㎡25000/㎡本项目优势面积小，20㎡以下居多结构方正，无内柱可做冷餐可做餐饮可做餐饮可做餐饮功能齐全布局合理本项目劣势有内柱，进深太短进深较长朝小区内不临街都在2楼少量1跃2大部分在3楼都在3楼本项目推导价500004200045000330002800022000定价目的控制走量保持市场独有产品线追求溢价快速清空实现回款挑选优质客户降低投资门槛降低投资门槛价格修正+8000元/㎡+3000元/㎡—5000元/㎡+3000元/㎡—2000元/㎡—2000元/㎡【价格定位】—价格策略价格定位【30㎡】以下户型，实现实收均价58000元/㎡，实现销售产值约626万【30—100㎡】以下户型，实现实收均价45000元/㎡，实现销售产值约6849万【100—200㎡】以下户型，实现实收均价40000元/㎡，实现销售产值约4547万【200—600㎡】以下户型，实现实收均价36000元/㎡，实现销售产值约1.72亿【600—1000㎡】以下户型，实现实收均价26000元/㎡，实现销售产值约1.02亿【1000㎡】以上户型，实现实收均价20000元/㎡，实现销售产值约9313万最终实现销售总产值约4.87亿，销售均价30220元/㎡针对不