第5章选址规划

运营视图本章路线图引导案例：联邦快递亚太转运中心落户广州白云国际机场2003年，联邦快递把橄榄枝抛向了正在紧张建设中的新白云国际机场.白云机场自身的优势是所有机场无可替代的：她是国内首个按照中枢理念规划建设的机场，就基础设施而言，设有两条跑道，每年可处理8000万乘客和250万吨货物，是中国最具规模、最先进的现代国际机场；她的地理条件十分优越，白云机场去亚洲的主要城市飞行时间都不超过4个半小时,当然，最无可替代的还是其身处高速增长的珠三角之中，这里是世界上为数不多的制造中心，其高科技产品年产值高达2664亿元，航空货运市场潜力约500万吨，一个地区的货运总量与长三角三省一市相差无几，如果加上以广东为龙头的泛珠三角产业群，其货运市场潜力有望达到1000万吨，庞大的货运总量在亚太没有城市能望其项背。商铺如何选址？如果一条商业街上的店铺要出租，而你恰好想租一个铺位开店，那么，租哪段位置的铺位最好呢？或者许多想当老板的人有这样的心理：租路口或街口当头的第一间，截住顾客，先吃头啖汤，生意一定最好！如果你这样选择，那就错了，大错特错！因为老板的心理不同于顾客的心理，老板想多赚钱而顾客却想少花钱，两者的心理恰恰是相反的。若想生意做得好，必须从顾客的心理去考虑。4LG——30亿元兴建中国总部在北京兴建“双子星”塔楼把中国地区发展成LG电子在海外的最大生产基地本地化经营、人才本地化思考LG在北京兴建“双子星”塔楼的选址动因？在选址过程中，LG主要考虑了哪些因素？5第五章选址规划5.1选址规划及其重要性5.2选址规划要考虑的因素及程序5.3选址方案的评价方法5.4运输模型及其在物流系统规划中的应用6学习重点1.了解选址规划的影响因素及决策程序2.掌握选址规划的多因素评分法、重心法3.掌握如何把运输模型用于物流系统的优化及选址规划75.1选址规划及其重要性5.1.1选址规划的概念选址规划：确定工厂或服务设施的位置。涉及两个层面：第一个层面是选位，即选择一定的区域，如国家、地区、省市等；第二个层面是定址，即选择工厂或服务设施的具体地址。在现址基础上进行扩建保留现址并增加新址放弃现址而迁往新址企业选址一般有三种选择8选址规划的重要性：从首钢搬家说起为什么要搬家？还北京一个蓝天！…搬家是轻而易举的事情吗？不，决不！国家为此付出了沉重的代价——直接搬迁费用达500亿元！当初为什么要建在北京的市区？没有认识到选址规划的重要性！5.1.2选址规划的重要性选址规划影响着：企业的竞争力影响着：企业的发展，投资巨大，事关长远影响着：运营成本并决定着运营管理的难度123三个影响着10阅读材料:MCI公司在科罗拉多州斯普林斯遭遇的文化冲击在1991年，MCI通信公司决定把其拥有4000名员工的系统工程部从华盛顿总部搬到科罗拉多州的斯普林斯。选址理由：可滑雪的山峰、低犯罪率、宜人的气候、低水平的房地产价格、廉价的劳动力，已有四家高科技公司搬到那里结果：大量的执行经理、工程师和数以百计的占公司少数民族雇员51％的人或者不去，或者去了以后很快又离开的斯普林斯；搬迁成本居高不下。失败原因：1、地处偏远，政治上保守，没有文化、没有差异，因而排斥MCI公司所希望吸引的不同种族的工程师；2、公司的工程师们同总部的同仁彼此形成孤立，渐渐破坏了它们的合作精神；3、没有研究型大学，没有活力，没有就业市场的弹力；4、在当地招聘专业人员过于昂贵。115.2.1影响选址规划的因素5.2选址规划要考虑的因素及程序劳动力原材料基础设施影响选址规划的因素自然环境环境约束优惠政策当地居民的态度客流量生活设施竞争对手的位置科技条件文化差异、习俗、法律、汇率、政治局势制造企业服务企业设立成本相对较高相对较低地理区域原材料供应地或劳动力成本较低的区域目标客户群的集中区域交通条件货物运输方便客户到达方便财务指标成本最低利润最大表：制造业与服务业选址的区别家乐福的选址Carrefour的法文意思就是“十字路口”，而家乐福的选址也不折不扣地体现这一个标准。位置要求描述：交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中；两条马路交叉口，其一为主干道；具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求600个以上的停车位。建筑物要求：建筑占地面积15000平米以上，最多不超过两层，总建筑面积2万-4万，转租租户由家乐福负责管理，建筑物长宽比例：10：7或10：614设施选址的难度选址因素相互矛盾如：接近顾客往往不接近原材料产地如：运输方便的地方地价高不同因素的相对重要性很难确定和度量如：心脏病医院建在人口稠密区还是城郊区不同决策部门利益不同，追求目标不同判别的标准会变化如：大学在市中心不能发展偏僻地点变繁华15案例：怒江水电开发规划云南怒江傈僳族自治州规划开发怒江，在怒江沿江760公里河段内修建16个梯形电站。此举引起各界极大关注：正方：水力资源是怒江沿江地区最可利用的水电,是清洁能源；可使沿江人民脱贫致富····反方：怒江是目前我国生态保存较好的，为数不多的几条大江大河，水电开发会导致生态的破坏；怒江沿江是地震和泥石流的高发区，会对坝址造成损害；建坝后，老百姓到底有多少实惠，还不得而知······165.2.2选址规划的一般程序识别选址的重要影响因素根据评价结果，选择最佳地址采用定性与定量相结合的方式对备选地址进行评价根据选址总体目标和主要影响因素确定候选区域收集各候选区域的信息，确定可供选择的具体地址收集与选址有关的信息确定选址总体目标（最大化的收益）17麦当劳的选址策略1、针对目标消费群麦当劳经营定位于年轻人、儿童和家庭成员，所以选点必须在这些人出没的地方或繁华闹市人潮涌动之所。2、着眼于今天和明天麦当劳选点，要求20年不变。3、讲究醒目设点一定要在一楼或二楼的临街店堂，要有透明落地玻璃窗，让路上行人感到麦当劳的文化氛围。4、不急于求成黄金地段的房价往往过高，当房主要价超过投资心理价位时，麦当劳一般不急于求成。5、优势互动麦当劳往往选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中店，这样既可为百货企业带来客源，又吸引逛商场的顾客到麦当劳就餐。181、市场调查和资料信息收集包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。2、对不同商圈中的物业进行评估包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。3、投资回报与风险评估商铺的投资是一个既有风险、又能够带来较高回报的决策，应更多地关注市场定位和价格水平。既考虑投资回报的水平，也注重中长期的稳定收入，这样才能较好地控制风险，达到投资收益的目的。麦当劳的选址步骤麦当劳的商圈调查1、确定商圈范围一般说来，商圈范围是以这个餐厅中心，以1－2公里为半径，画一个圆，作为它的商圈。商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下道、大水沟。2、分析商圈特征餐厅所在社区的总人口、家庭数；餐厅所在社区的学校数、事业单位数；构成交通流量的场所（包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具的集中点等）；餐厅前的人流量（应区分平日和假日），人潮走向；有无大型公寓或新村；商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和营业时间等3、抽样统计：取得基准数据，以确定顾客的准确数字4、实地调查：针对顾客的商情调查一种以车站为中心，另一种以商业区为中心。肯德基的选址心经一、商圈的划分与选择1．划分商圈商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分。2．选择商圈在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。二、聚客点的测算与选择三、选址时一定要考虑人流的主要流动线会不会被竞争对手截住。215.3.1因素评分法因素评分法就是对影响决策问题的主要因素进行评分，并根据其影响决策问题的重要性，对备选方案进行综合评分，在此基础上选择最佳决策方案。5.3选址方案的评价方法22因素评分法的一般步骤：（1）识别影响选址规划的主要因素；（2）根据影响因素的重要性，给每个因素赋予权重；（3）确定一个统一的分值，如100分；（4）对每一个备选地址的每一个因素给出评价分值；（5）将每一个因素的评价分值与其权重相乘，计算出每一个备选地址的每一个因素的加权评分值；（6）把每一个备选地址的所有因素的加权评分值相加，得到各个备选方案的综合评价分值；（7）综合评价分值最高的地址就是最佳选址方案。23主要影响因素权重得分（总分100）加权得分地点1地点2地点1地点2邻近已有分店0.10100600.10×100=10.00.10×60=6.0交通流量0.0580800.05×80=4.000.05×80=4.0租金0.4070900.40×70=28.00.40×90=36.0店面大小0.1086920.10×86=8.60.10×92=9.2店面布置0.2040700.20×40=8.00.20×70=14.0运营成本0.1580900.15×80=12.00.15×90=13.5合计1.0070.682.7算例245.3.2重心法根据重心的物理含义，借助重心来辅助选择经济中心（如物流配送中心、仓储中心、销售中心、社区医院等）的地理位置，使从该经济中心到各个配送目的地的总的配送成本最低。采用重心法的前提条件：已知目的地的地理位置和配送到各个目的地的经济量。重心的性质：1、重心到顶点的距离与重心到对边中点的距离之比为2：1。2、重心和三角形3个顶点组成的3个三角形面积相等。3、重心到三角形3个顶点距离的平方和最小。物体重心位置的数学确定方法在某物体（总质量为M）所在空间任取一确定的空间直角坐标系O-xy，则该物体可微元出i个质点，每个质点对应各自坐标(xi,yi)及质量mi，已知M=m1+m2+‥+mi，设该物体重心为G(X,Y)则X=(x1m1+x2m2+‥+ximi)/MY=(y1m1+y1m2+‥+yimi)/M26重心法一般步骤：（1）绘制表示配送目的地相对位置的地图；（2）添加坐标系，并标明各个配送目的地的坐标；（3）计算重心位置的坐标，计算公式为：（4）根据重心位置周边的具体情况，综合考虑其他因素确定经济中心的位置。niiniiiQQxx11niiniiiQQyy1127问题的提出一家名牌服装零售商开设了四家折扣店，分别位于芝加哥、匹兹堡、纽约和亚特兰大四个大城市四家折扣店每月的销售量分别为2000箱、1000箱、1000箱和2000箱为这四家折扣店服务的物流配送中心位于匹兹堡，因公路建设，必须搬家，搬到哪里？28折扣店所在城市销售量（箱/月）芝加哥匹兹堡纽约亚特兰大2,0001,0001,0002,000CenterofGravity020406080100120140050100150MilesMilesSuppliersCenterofGravityTrialLocation29672000100010002000)2000(60)1000(130)1000(90)2000(30iiiQQxx932000100010002000)2000(40)1000(130)1000(110)2000(120iiiQQyy029,300)4093()6067(2000)13093()13067(1000)11093()9067(1000)12093()3067(200022222222CL重心位置的计算重心位置的总负荷30180,299)4098()6064(2000)13098()13064(1000)11098()9064(1000)12098()3064(2000)98,64(22222222L问题：重心位置的总负荷一定最小吗？)93,67()98,64(CLL