第三讲连锁店选址

连锁店选址麦当劳商业选址开店迅速眼光独到麦当劳商业选址开店迅速眼光独到•花大价钱调查费大力气评估———业内曾经流传这样一种说法：“选铺跟着麦当劳，人流客流肯定好！”似乎无论麦当劳和肯德基把店开在哪里，哪里就是黄金市口的象征。我们可以看到麦当劳开业的店铺或者在闻名中外的金街，或者在不是热点、不温不火的五环路以外，其门庭若市的状况总让人不得不佩服其选址的精明，麦当劳开一家火一家，不能不让业内外人士交口称绝。为了探个究竟，笔者采访了业内的商业选址专家，间接探讨了麦当劳选址的几大要素，给投资者以参考。•●开店迅速眼光独到全球快餐连锁巨头麦当劳公司开店频率，一定有自己的开店诀窍。北京汇博行房地产经纪有限公司董事、总经理潘好龙开说：“在连锁快餐店的选址要素中，城市的规划是最重要的，麦当劳也不例外。”将城市未来的发展趋势纳入选址的重要原则，这必然是麦当劳成功的重要因素。•一位专业人士告诉笔者麦当劳布点的最大原则，就是２０年租期不变。所以对每个点的开与否，都要通过３个月到６个月的考察，再做决策评估。考察重点是看其是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区是布点考虑的地区。•其次，对不同商圈中的物业进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家麦当劳餐厅。麦当劳在选址中前进的每一步，都是以缜密调查为基础的。•●新城、郊区———适合的新阵地麦当劳在我国的发展步伐无疑是飞速的，而如今也几乎没有孩子不知道麦当劳叔叔。有人说，这是麦当劳的本土化策略带来的结果。但本土化只是他成功的一个方面，麦当劳最成功的地方在于选址，它只选择在适合汉堡包生存的地方开店，所以它的每个店都非常成功。但他们一般不会花巨资去开发新的市场，而是去寻找适合自己的市场；不会认为哪里都有其发展的空间，而是选择尽可能实现完全拷贝母店的店址。用一个形象的比喻来说，他们不会给每个人量体裁衣，他们需要做的只是寻找能够穿上他们衣服的人。在北京的新城规划中，麦当劳也调整了自己的开店位置，大量地选择了把店开在远郊、新城等新开发的地点。在先期发展的顺义、通州、亦庄３个新城中，已经开发建成销售了大批的商业住宅，麦当劳就是看到了未来的发展前景和潜在的消费人群。因为一项商业调查显示，人们的日常消费行为中有６５%是在居住地完成的。业内人士认为，顺义、通州、亦庄３个新城是因为距离城区比较近，住宅发展得比较快而吸引了麦当劳的进入。•●专家提醒●麦当劳选址的两大原则连锁企业发展的标志就是规模扩张，而实现这一目标的第一步就是通过选择合适的店址，使分店更加标准化，使总部经营管理更加简单化。麦当劳连锁经营发展成功的三个首选条件是“选址、选址、选址”，他们就是要选择目标市场以加快连锁经营的步伐。两大原则规划、数据等样样到位首先就是市场调查和资料信息的收集。包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。门店与大商场的优化组合仔细观察麦当劳快餐厅在北京的扩张，人们惊奇地发现，麦当劳快餐厅几乎都是建在大型商业设施旁边。“将绝大多数店铺建在大型商业设施旁边，表现出来的必然性，便是麦当劳选址营销策略的规律特征。”一位专业人士分析认为。以大型商业设施为依托比较容易获得客源。因为人们选择快餐往往是顺便而就，而不会单独计划去某处快餐厅就餐。麦当劳的经营者深谙经营之道，熟知顾客这一心理，把店址选在大型商业设施旁边，在弥补大型商业设施餐饮功能不足的同时，与其共同形成了对顾客更强的吸引力，不仅增加了大型商业设施的顾客流量，给大型商业设施带来了销售效益；也使顾客比以往更愿意到有快餐厅的大型商业设施去购物，因为人们会感到更方便。与此同时，也相对简化了选址的工作程序和工作量。麦当劳快餐厅定位于大型商业设施旁边，可以省去许多环节，只要详细分析大型商业设施的客流量及其构成，大商店的经济效益即可。第一节选址的条件和标准一、不同业态连锁店选址的基本特点和要求二、连锁店选址条件一、百货店一、不同业态连锁店选址的基本特点和要求１、选址在城市繁华区、交通要道。２、商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。３、商店规模大，在6000平方米以上。４、商店设施豪华，店堂装饰典雅、明快。５、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。炫彩生活，大洋百货选址集团简介•大洋百货集团有限公司于2002年5月注册成立，是在中国大陆专门从事百货零售的台商投资企业。目前大洋百货在全国已开设有15家店，营运总面积超过53万平方米，投资产额达人民币30亿元。各店分布：1.华南区：共四家店，福州（共三家）、泉州；2.华东区：共四家店，南京、苏州、无锡、常州；3.华中区：共五家店，武汉（共三家）、湘潭、衡阳；4.西南区：共一家，重庆；5.西北区：共一家，西安。随着我国内需的扩大，大洋百货集团正积极在全国扩张，拓展方向以直辖市、各省省会城市及地级市为主，预计未来每年将约以4—5家新店在全国拓展，预计至2011年，大洋百货将在全国开设25家以上的大型百货连锁店，使大洋百货辐射拓展至全国各主要城市，届时，大洋百货将成为中国最大及最成功的百货龙头企业之一。经营宗旨1、领导流行、展现品位2、诚信至上、维护信誉3、顾客至上、创新服务•武汉中山店二、超级市场１、选址在居民区、交通要道、商业区。２、商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。３、商店面积在6000平方米以下。４、目标顾客以居民为主。５、有一定的停车场地。零售业巨人沃尔玛选址•一、对商圈的要求•1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人•2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳•3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平•4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场•5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳•二、对物业的要求•1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米•2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）•3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上•4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米•5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个•6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接•7、商场要求有一定面积的广场•三、对停车场的要求•1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位•2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位•3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米•四、其它•1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱•2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，美工满足市政府停水一天的商场用水需求•3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准•4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期•“选址城郊结合部”沃尔玛是以大众服务为自己的目标客户群，其价格之优势更新对中低收入者有巨大的吸引力。而这部分人群往往居住在城郊结合部，所谓“人在哪儿，店到哪儿”，沃尔玛到中国来后，搭着万达的船进入内地许多城市的商业中心，世界老大的沃尔玛绝不说形象，还是降低租金成本的原则，退缩于二楼用低价打动中低消费者之心，但是这一条也让万达吃够了苦头，“选择消费能力强的城镇：消费是一种资源，这种资源也和矿藏一样，也有贫矿和富矿之分，那么消费能力强的城镇无疑是消费资源的富矿脉，同样开发、营收、利润都不一样，那么筛选富裕的城镇也是沃尔玛选址的重要策略。三、大型综合超市１、选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。２、商圈范围较大。３、设有与商店营业面积相适应的停车场。４、实际营业面积一般在6000平方米以上。５、目标顾客以购物频率高的居民为主。中百仓储中百仓储（全称：武汉中百连锁仓储超市有限公司）是武汉中百集团（股票代码：000759）全资子公司，中国第三大连锁超市，成立于1997年，总部设在武汉，首家分店设在武汉汉口唐家墩。自97年以来，公司借鉴国外商业发展道路，大力拓展连锁经营模式，至今已开办5000--12000平方米仓储式大卖场60家，500--2000平方米便民超市400余家，主要经营食品、日用百货、家用电器、文体用品、服装鞋帽等大类商品，突出了放心肉、放心鱼、放心米、放心油、无公害蔬菜的经营。四、便利店１、选址在居民住宅区、主干线公路以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。２、商圈范围窄小，一般设定在徒步购物5—7分钟能够到达的范围内。３、商店面积在100平方米左右，营业面积利用率高。４、目标顾客主要为居民、单身者、年轻人；80％的顾客为有目的的购买。五、专营店１、选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。２、商圈范围不定。３、营业面积根据主营商品特点而定。４、目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。专营店与专卖店区别•区别不大，专卖店用得广些，通常指对某一品牌商品销售的店，如：“格力专卖店”，“米其专卖店”“本田专卖店”；对某一特定类别商品销售的店也合用，如这是一家“化妆品专卖店”“烟酒专卖店”。专营店则通常使用于后者，即是指该店对某一特定范围或类别商品的经营业务，如：“某产品珠海专营店”“烟酒专营店”“家电专营店”“电动工具专营店”。六、专卖店１、选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。２、商圈范围不定。３、营业面积根据主营商品的特点而定。４、目标顾客以中轻年为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究。七、家居中心１、选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。２、提供一站式购物和一条龙服务。３、营业面积在6000平方米以上。５、有一定的停车场。第二节店铺选址与商圈一、选址条件二、商圈与设定方法１、选址城市商业条件城市类型市政设施交通条件城市规划消费者因素3、选址区域选择市级商业区区级商业区街道商业区居民区购物中心4、选址商圈条件人口数及住户数竞争店数客流状况道路状况附近店状况场地条件法律条件最高投资限额一、连锁店选址条件二、商圈的基本概念边缘商业圈次级商业圈15%--25%核心商业圈55－70％商圈是指以零售店所在地为中心，向四周扩展，构成吸引顾客的辐射范围，即零售店吸引其顾客的地理区域。1、商圈含义三、商圈经验设定法1、商圈的习惯划分标准商圈类型交通工具特征距离（半径）时间时速第一商圈徒步600米10分４千米／小时第二商圈自行车1300米10分８千米／小时第三商圈汽车6000米10分40千米／小时商圈划分标准表2、影响商圈大小的因素１、业态不同，商圈的范围不同２、分店所处位置不同，商圈范围不同３、单店的规模不同、连锁企业的知名度不同，商圈范围不同４、顾客购物出行方式不同，商圈范围不同５、顾客购物频率不同，商圈范围不同3、商圈的测量方法（1）赖利法则•Dab为城市（或社区）A商圈的范围。d为城市（或社区）A和B主要干道之间的距离。Pa为城市（或社区）A的人口数量；Pb为城市（或社区）B的人口