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拥有庞大的管理资料库目录城市选择地理位置选择城市交通因素物业周边情况规划物业周边同业状况物业自身状况拥有庞大的管理资料库好的选址等于成功的一半选址需要注意多个方面的问题拥有庞大的管理资料库•首都、国家经济中心城市、直辖市。•省会城市、计划单列市、经济特区或区域经济中心城市。•经济发达的城市,如苏州,无锡。城市选择-1沿海、经济带的辐射城市，交通枢纽城市,如南通,宁波。交通便利，有核心支柱产业，商业流动发达的城市、全国经济100强县级市人口数量及城市GDP较高城市拥有庞大的管理资料库苏州2006年苏州市区生产总值平均增长率达到25%，预计未来五年该市市区生产总值将超越5000亿,(06年4880亿).统计显示，目前该市有三星级（以上）酒店共40家,预测未来五年将达到60家，根据苏州旅游协会推算商务经济型酒店的饱和容量为240家，目前该市商务经济型酒店只有大约74家,空缺较大,表明随着经济的迅速发展该市商务经济型酒店尚有较大的发展空间。同时由于是著名的旅游城市，每年接待的境内外游客数量非常多，酒店入住率始终保持在高位.拥有庞大的管理资料库苏州旅游市场2005年苏州市旅游、酒店以及相关经济指标旅游总收入524.92亿元国内旅游人数4135万人次,收入162.62亿元境外入境旅游入境旅游人数181.49万人次国际旅游外汇收入7.48亿美元2006年相关经济指标在2005年的基础上增长近30%拥有庞大的管理资料库位于城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。地理位置选择-1拥有庞大的管理资料库邻近火车站、长途汽车站、公路高速客运中心区域。邻近城市知名的综合类大学或教育区。邻近高星级酒店聚集区或靠近知名星级饭店。地理位置选择-2拥有庞大的管理资料库交通条件是选址需要考虑的首要条件，一般以地铁站附近为上佳条件，因为地铁的覆盖面广、客流量大；现有酒店调查城市交通因素-1交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性拥有庞大的管理资料库在没有地铁的地区或城市中，在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站的公交站线为好。邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性。城市交通因素-2拥有庞大的管理资料库上海地铁1号线沿途形成的几大商圈已经成为上海商业核心。上海轨道交通线的日客流量已达到了130多万人次，其中1号线的日均客量达60.21万人次。北京地铁目前日客运量150万人次左右，北京地铁2007年五一黄金周1日至7日共运送乘客1065万人次，其中5月1日客运量为180.34万人次。拥有庞大的管理资料库具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），最好有一定的广告位。最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目城市交通因素-3拥有庞大的管理资料库•潜在地点的区域建筑规划，哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。•选址所在位置是否在红线内，在合同经营期内，有无动迁可能。未来物业周边规划-1拥有庞大的管理资料库•选址所处的区域的规划的情况，是否有对宾馆经营有利的市政规划（如未来的商业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设，未来是否成为临街店等）。未来物业周边规划-2拥有庞大的管理资料库商业与配套•客流量;•是否具有可停留性;•1公里范围内有相应的配套;•与公共场所相邻;•附近的企事业单位、学校的数量;基本情况;拥有庞大的管理资料库人口与客源•经营区域人口状况;•结构层次;•经济收入;•流动人口数量;•酒店潜在客源流量拥有庞大的管理资料库•竞争对手的等级•客源结构•出租率•平均房价•经营情况※选址时一定要考虑客流的主要流线会不会被竞争对手拦截该物业方圆3公里内可能的竞争对手情况拥有庞大的管理资料库利用旧厂房、办公楼、旧旅馆进行改造，也可指定标准新建；2000平米－20000平米；建筑物宽度在14-18米之间；层高希望达到3米，框架结构；有电梯梯位最好，独幢建筑为佳建筑、改造条件拥有庞大的管理资料库水－用水额度不低于0.3吨/天/房间；电－用电不低于0.1KVA/㎡；有煤气或天然气管道可以接入；排污纳入市政排污管网，有化粪池，通讯－最好留有总机或一定的直线电话，有线电视，供暖（北方地区）等设施到位基础设施拥有庞大的管理资料库周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为5.5-6m宽，要考虑通向停车场的流程，有回车路线，停车位在20个左右；房屋使用性质最好是商业服务业或厂房使用性质可以改变为该用途；该房产产权清晰，最好不是银行抵押物业其他拥有庞大的管理资料库物业结构物业产权用水额度用电额度煤气排污停车场重要因素-1物业方面：拥有庞大的管理资料库出房率（建筑面积/客房数）物业改造成本房屋租金预测运营成本预测平均房价签约年限重要因素-2成本方面：拥有庞大的管理资料库谢谢大家！