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2衡阳县市场调查报告31宏观环境分析2县区商业调研3县区周边主要商业物业调查报告结构41宏观环境分析2县区商业调研3县区周边主要商业物业调查报告思路衡阳县概况衡阳县经济总量分析51宏观环境分析衡阳县概况衡阳县地处南中国交通中心、湖南省第二大城市——衡阳市西北部，湘江中游。因位于南岳衡山之南而得名，总面积2568平方公里，东与南岳区、衡山县交界，南毗蒸湘区、石鼓区、衡南县，西邻祁东县、邵东，北与双峰县接壤。东西宽74公里，南北长55公里。辖26个乡镇，893个村，总人口113万。县城西渡镇为衡阳西南云大都市区副中心城区，是衡阳市发展前景最具优势的卫星城区。衡阳县区域位置优越，交通便利。衡阳县紧靠衡阳市区，县城距市区不足10分种车程，根据衡阳市“十五”规划和中共衡阳市委、衡阳市人民政府连塘（三塘）接渡（西渡）战略。十五末，县城西渡镇与衡阳市中心城区连为一体，为衡阳西南云大都市区副中心。6衡阳县融城战略发展规划图71宏观环境分析2县区商业调研3县区周边主要商业物业调查报告思路衡阳县概况衡阳县经济总量分析（一）衡阳县工业生产（二）衡阳县固定资产投（三）对外贸易与消费市场（四）社会事业（五）结论8衡阳县经济总量分析2012年衡阳县GDP突破200亿元大关，达214.95亿元，同比增长12.6%，增幅居衡阳各县市第3位。其中：第一产业实现增加值55.87亿元，增长4.3%；第二产业实现增加值89.99亿元，增长17.2%，其中工业实现增加值84.03亿元，增长17.6%；第三产业实现增加值69.09亿元，增长13.9%。9由于衡阳县经济开发区的“一区三园三基地”基础设施逐步完善，服务功能和承载能力不断增强，落地开工企业逐年增多。2012年，实现全部工业增加值84.03亿元，增长17.6%，其中规模以上工业实现增加值52.04亿元，增长16%，增幅居各县市第2位。工业园区加快发展，西渡工业园经省人民政府批准升级为湖南衡阳西渡高新技术产业园区，正式签约的大项目有湖南众精生物科技有限公司生产基地等3个，投资总额达9.9亿元，即将签约的项目有木工数控机械产业园等10个，投资总额达20亿元，在建的项目有胜玉高科等8个。重点企业带动力强，重点引导和扶持全县20家新兴产业企业快速发展，其中恒生制药实现产值2.35亿元，实缴税金4147.2万元，同比分别增长50.8%和119.8%，为全县工业经济逆势增长做出了重要贡献。一、衡阳县工业生产102012年，完成固定资产投资111.45亿元，首破百亿元大关，增长39.2%，增幅居各县市第2位。分产业看，其中工业投资60.64亿元，增长29.4%，工业投资占全部固定资产投资比重54.4%，成为推动全县经济增长的重要力量。全年共实施重点项目235个，已竣工或投产136个，完成投资77.8亿元，增长52.1%;其中省、市重点项目33个，完成投资32.6亿元。全年新开工项目240个，比2011年增加35个。全县3000万元以上新开工项目完成投资68.5亿元，增长40.1%，其中3000万元以上新开工工业项目完成投资41.2亿元，增长31.4%；亿元以上新开工项目8个，完成投资9.49亿元，增长56.7%。全年完成房地产开发投资5.46亿元，增长155.5%。其中住宅投资4.23亿元，增长159.5%。施工面积90.77万平方米，增长135.2%,其中新开工面积59.75万平方米，商品房竣工面积21.15万平方米，增长198.3%。新建廉租住房面积16800平方米。二、衡阳县固定资产投资112012年，全县完成进出口总额6005万美元，增长9.6%。其中出口总额4653万美元，增长14.0%。出口企业由2011年2家上升到7家。2012年，全县消费市场精彩纷呈，沃尔玛、肯得基、好又多、天生龙等龙头企业先后进驻我县.2012年实现社会消费品零售总额53.86亿元，增长14.6%，增幅居各县市第1位。分城乡看，城镇实现零售额45.78亿元，增长15.7%；乡村实现零售额8.08亿元，增长8.5%，城镇快于乡村；分行业看，批发业实现零售额7.55亿元，增长13.7%；零售业实现零售额38.23亿元，增长15%；住宿业实现零售额1.19亿元，增长8%；餐饮业实现零售额6.89亿元，增长13.9%，零售业是促进消费扩张的主要推动力。三、对外贸易与消费市场122012年全县的社会事业得到较大的发展。县区内公共事业建设全面发展推进，蒸水河风光带咸水段和英陂段土方完成工程量70%，绿化美化大幅度提升。随着清江路沿线高档住宅区的基本建成，使得衡阳县经开发区的配套功能得到大幅度的提升。四、社会事业13五、结论：2013年，全县全面推进开发建设速度，用创新思维引领招商。在完善和做大现有支柱产业的基础上，努力引进和培育发展前景好的新产业，以优化全县的产业结构和培育新的增长点；进一步引导和加快服务业的发展。“十二五”期间全县经济社会快速健康发展，投资环境日渐完善，固定资产投资持续增长，支柱产业规模不断壮大、结构不断优化，吸纳就业能力不断增强。各项总体经济指标显示，全县社会经济仍处于一个高速发展的时期，工业产销两旺，极大的推动了整个衡阳地区的经济发展，为衡阳地区树立了一个新的品牌。社会经济的快速发展带来地产的投资开发力度加大。住宅用房投资在整个固定资产投资中速度最快，短时间内各大地产商在清江路沿线建立了一座新城，各种类型的物业均有销售，基本满足了现有人口的居住需求。同样，商业地产的开发也在紧锣密鼓的进行，大型的蒸鼎财富步行商业街等即将面市盛启。141宏观环境分析2县区商业调研3县区周边主要商业物业调查报告思路县区商业物业综述县区各类商铺物业的主要特征（一）县区商业发展综述（二）县区商业发展现状15县区商业物业综述（一）县区商业发展综述：上世纪90年代中期以前，县区居民集中居住蒸阳大道、新正街及清江路一带，只有老式的各种小型便利店及杂货铺之类满足最基本生活需要的商业，若购买部分属于大件的物品往往都需要到市中心购买。随着县区的发展以及人口的增多，逐渐形成了以新正街、向阳大道、蒸阳大道及清江沿路为主的新兴居住区域，人口相对集中，随之而来的是小型的各类酒楼及排挡，并且一部分出售劣质服装类的服务行业也有所兴起。今年来，随着县区的全面发展，大企业落户的增多，越来越多的人才涌入衡阳县区，为了满足县区市场的需求，预计2015年县区域内的人口将达到40万人。并且在此地带房产项目开发迅速，且物业类型比较全面，有以高层和小高层为主的西街云顶、天鹅丽都、清江名居等。以商业项目为主的帝龙时广场、天生龙、蒸鼎财富金街等。随着这些项目的逐渐交付，将形成衡阳县城北部的一个完善成熟的未来商圈，集餐饮、购物、休闲娱乐与一体化，基本满足现有市场的需求。2县区商业调研16上：新正街（帝龙时代广场）左：蒸阳大道（船山广场）下：清江北路(蒸鼎财富金街）右：向阳大道（夏明翰广场）17（二）县区商业发展现状：1、目前县区现有商业状况：由于各大住宅项目仍在新建中，并且各项生活配套设施仍难以跟上需求，各类低档次的服务业业逐渐兴起，如劣质服装、化妆品、美容美发等，也抓住了部分收入较低的员工的需求。但同样导致了整个开发商业缺乏规划，档次不高。2、零售业不发达：目前，虽然县区人口数量较大，并且集中在新正街、蒸阳大道及向阳大道一带居住，但零售业仍然不发达，只有几家本地中小型超市及为数不多的知名超市且规模普遍较小。3、服务业商业未兴起：目前，衡阳县区娱乐行业极度不发达，稍高档次的休闲娱乐方面的消费均需到市区才能满足。18（三）衡阳县商业发展趋势：呈现“一纵一横”区域和“覆盖旧城”发展“一纵”就是接轨衡阳市区，沿315S线的经济开发区云天锅炉、衡利丰陶瓷、新中源陶瓷等项目的落户投产，以及衡阳县政府四大领导班子和相关配套事业单位的搬迁为背景，拉动了此区域的经济发展、路网建设和房地产开发市场。“一横”就是以政府的规划住宅片区清江路，县政府之前要发展的保安新区土地资源已经枯竭，而英南却是国家基本农田保护区，而清江路却南连蒸水风光带，北接315线，且居家环境甚佳，才规划清江路为开发处女地。“覆盖旧城”就是政府为了提升城市形象，改善居民需求、大力倡导商业地产发展而应运而生的项目有现代城、帝龙时代广场、西街云顶、蒸鼎国际花园、现代城和规划中的城西市场改造和造纸厂项目的立项，这些项目的立项和建设又将为西渡城市和经济发展做出了不可复制的贡献，也将西渡的商业地产走入了新的时代。在内外商家纷纷进驻衡阳县，衡阳县的商业建设将面临着无与伦比的契机，预计在短短几年内，将会有部分国内和国际顶尖的专卖店、大商场进驻衡阳县。191宏观环境分析2县区商业调研3县区周边主要商业物业调查报告思路县区商业物业综述县区各类商铺物业的现状（一）商业地产现状（二）商铺定位（三）商业分布现状20县区各类商铺物业的现状1、商业地产现状与商铺投资的风起云涌和热情高涨相比，那些已经售出的商铺，并未出现当初想象的日进斗金的现象，包括衡阳县老城区新正街寸土寸金的地段，闲置商铺也不在少数。目前在衡阳县，有近五分之二的商铺处于关闭状态。开发商只重销售忽视经营造成设计与经营脱节，是造成这种惨淡经营状态的主要原因。2、商铺定位目前衡阳县商业基础尚未发展成熟，居住氛围不浓，目前这里的商业以餐饮小店、便利店、精品服饰店等为主，缺乏上档次的休闲消费及购物场所，与居民生活相配套的服务行业也有待发展，这些消费场所的暂时缺少正孕育了衡阳县商铺的发展商机；另外目前衡阳县的主流消费人群主要是企事业单位员工与周边居民，消费水平以日常消费的实惠型为主。21衡阳县整个板块分为三个商业中心：其一，新正街老城区。主要商业业态分布：网吧、餐饮、服装休闲街、电影院；主要消费群体为：企事业单位员工及本地村民和少量学生，价格偏低。其二，蒸阳大道周边的集中社区商铺及专业建材市场，衡阳县专业建材市场位于蒸阳大道与S315线交汇处；主要业态以家居建材为主。嘉联百货与富森超市位于蒸阳大道周边；主要商业业态以百货、餐饮及服务类为主。其三，夏明翰广场沿街商铺。（夏明翰广场为中心）主要商业业态分布：中档品牌的服装专卖店，餐饮类，电器类等，消费水平中档。3、商业分布现状221宏观环境分析2县区商业调研3县区周边主要商业物业调查报告思路233县区周边主要商业物业调查在调查中，我们对县区内现有的主要商业物业进行了调查。名称帝龙时广场地理位置新正街中路与新塘巷交汇处。开发商湖南帝龙房地产开发有限公司.经营管理费10元/平米经营模式销售认知度高楼层数1-4层总规模7万平方米经营面积4万平方米商业单层层高4.5-5米包装整体感觉较好经营业态以精品服饰为主、休闲娱乐为辅。车位数地上车位：83个；地下车位：约200个辐射范围新正街及清江路营业状态商场经营较差，目前正在重新整改中，许多商户都不想在此从商，商户认为帝龙人流量差，没有统一的商业管理。主力消费群西渡及周边乡镇居民业态分布精品服饰、娱乐休闲、餐饮、中小型超市、银行销售价格2010年开售，商业面积40000m²，其中一楼临街铺面：15000-30000元/m²；一楼内层：7000-8000元/m²；二楼：5000-6000元/m²。三楼至四楼招租，实行返租政策，2年7%的利润回报。交通情况公交线路：1路、4路、5路备注该项目只保留了精品百货店的形态，其自主经营的模式与百货店标准经营模式是相冲突的，并且开发商一味的追求物业套现，商场经营失败是一种必然。24名称嘉联商业广场地理位置西渡镇船山广场对面。开发商湖南衡阳宏华房地产开发有限公司经营管理费15-20元/平米经营模式销售/租赁认知度高楼层数1-3层总规模6.3万平方米经营面积0.9万平方米商业单层层高约5.2米包装整体感觉较好经营业态以精品服饰为主，百货为辅。车位数地上车位：42个辐射范围蒸阳大道营业状态商场经营目前生意一般，主要问题为人流量较少，各大商户期待明年商场调整整体经营管理方式。主力消费群西渡及周边乡镇居民业态分布精品服饰、娱乐休闲、餐饮、中小型超市销售价格2010年开售，一楼临街铺面：15000元/m