超市行业加速扩张 开店选址成竞争第一要义

超市行业加速扩张开店选址成竞争第一要义文章关键字:超市作者:焦点房地产网发布时间:2008-10-232008年9月商务部下发通知，外资超市开店审批政策进一步放松。一系列背景环境下，超市行业是否开始新的一轮跑马圈地？2008年10月22日，搜狐焦点房地产网诚邀超市行业巨头做客焦点投资沙龙栏目，畅谈超市选址问题。近年来连锁超市行业跑马圈地，完成了在全国各线城市的战略布局。纵观北京商业地产市场，核心商圈的大型商业项目都可见得超市进驻的身影，甚至一些潜力商圈的形成和大型超市的进驻带动开发不无关系。与一般行业的选址不同，超市行业选址面积巨大，程序更为复杂，对商业地产项目的影响也较为密切。2008年超市行业进入选址开发第二密集期，在完成了第一层次的战略布点之后，超市巨头下一步进驻的区域又将是哪里？焦点商铺网独家披露超市选址奥秘。活动名称：超市连锁加速扩张选址成竞争第一要义活动主办：搜狐网焦点商铺网活动时间：2008年10月22日活动地点：海淀中关村东路1号搜狐网络大厦12层邀请嘉宾：乐天超市高级拓展经理刘晓法宝超市扩展专员许炜锋乐购超市开发经理王立飞迈尔时代商业顾问有限公司策划总监李克让策划主持：何云云活动议题：1、外资超市审批权限下放，是否意味着新一轮超市扩张的开始？2、目前北京市场超市开发是否进入饱和期？下一步超市选址开店的关注区域是哪里？3、超市选址开发与商业地产、新商圈形成的辩证关系。4、解读家乐福、沃尔玛、易初莲花、华联、物美、华堂、屈臣氏等各类型超市选址“独家秘籍”，关注超市大鳄的下一步动向。5、超市选址之面积要求、内部设计、交通环境、租金优势解读。6、进驻三线城市？超市选址迎来“上山下乡”？◆现场实录◆【主持人】：各位嘉宾大家好！首先非常欢迎各位做客焦点直播间，参与我们今天的投资沙龙“超市选址专业论坛”活动。大家都知道，与一般的行业开店选址不同，超市行业在开发选址时由于设计面积巨大、沟通环节较多存在一定的特殊性。与此同时，超市行业的选址也往往牵动了商圈和商业项目的敏感神经，纵观北京商业地产市场我们就会发现，很多的商业项目或者是潜力商圈的启动，都会将超市选址作为其向前推动的主要引擎。如果说开店选址是一门学问，那么超市行业的开店选址更是无比高深。今天焦点商铺非常有幸邀请到各位嘉宾，畅谈超市选址细节问题。各位嘉宾可以结合各自品牌的发展战略，谈一下2008年自身的开店选址计划。同时也可以就平时就开店选址问题，与商业地产项目接触时发生的感触等等畅所欲言。活动正式开始之前，我先介绍一下今天到场的嘉宾，他们是乐天超市高级拓展经理刘晓女士；法宝超市扩展专员许炜锋先生；乐购超市开发经理王立飞先生；迈尔时代商业顾问有限公司策划总监李克让先生。欢迎大家的到来。商务部最近发了一个通知，外资的超市审批权限下放，很多人认为这是超市发展的利好消息，可能超市行业会迎来一个发展的高峰期。其实这个消息出来之前，我们也发现，随着商业环境的繁荣，超市行业在2003年前后，有一个大跨度发展，我们把它称之为发展的第一个爆发期，很多超市完成了在全国的战略布点。我想今天到来的几位嘉宾都是超市行业里的开发选址专家，对超市开店十分熟悉。下面就请各位结合自家品牌的开店扩展经历，谈一下有关超市如何开店选址这个课题。乐天是韩国大型超市排名靠前的一家。现在在韩国拥有60家店，年销售额相当可观。而且我们得到一个消息，乐天现在已经开始了它全球的扩张征程，把中国市场作为它的一个重点开发领域。在这个这样一个背景下，请乐天玛特的业务发展部高级拓展经理刘总谈一下，乐天玛特在北京市场的开店计划和对超市选址的具体要求。乐天超市高级拓展经理刘晓【刘晓】：现在说不上今年的计划，如果是在一月份的时候可以说计划，因为发展的变数比较大，很大的决定因素不是说我们想发展多少个店，很多时候必须是有这样的信心，开发商也有这样的动力。所以现在我们目前来说，今年在北京属于是选址的阶段。我们十年的远期规划是300家店。这个数据对外已经宣布了。在中国区域内计划十年达到300家店，这个目标有点远大。具体到北京市场来说，我们希望能够增开5到6家店。【主持人】：目前乐天玛特在北京总共拥有多少家？都分布在哪些区域？【刘晓】：乐天超市是通过收购万客隆的模式，进入到北京市场的。目前在北京总共拥有6家店。收购以后新增的店铺还没有开出来。【主持人】：目前乐天超市的现有店铺都是架构在万客隆原由网点分布基础之上，对吗？【刘晓】：是的，目前有三家店进行了重新装修并开业。比如酒仙桥店，按照乐天的标准进行重新调整，在装修和服务设施方面都有很大变化和调整。【主持人】：可以谈谈乐天选择采用收购的方式进入北京市场的想法和初衷吗？【刘晓】：两年前乐天就开始了对中国市场的研究，一直是在摸索阶段，一直不知道用什么方式适应中国人的消费倾向、消费口味。所以在考虑进入到这个市场的时候，就会比较谨慎慎重一些。那么如果采用单点的扩张模式，速度可能会慢一些。刚好那时有一个机会，所以就采用收购万客隆的方式进入进来。现在已经拥有8家店铺，在人员店铺方面都是采用原来的配置，收购的万客隆的大多数人员还是在里面，对于它将来的扩展还是比较有利的，不会出现脱节的现象。【主持人】：既然我们今天的主题是超市选址，我觉得对于乐天现在的状况来说，它的选址还是利用原来万客隆的开店体系，因为这种方式现在有这样一个基础，现在乐天应该有自己的选铺标准，您对选有店铺的选址还满意吗？另外，会不会在现在的网点布局上有一些补充或者是扩充。乐天既然有开店300家这样一个宏大的计划，那么在北京选店的时候会钟情于哪些区域和项目？【刘晓】：先简单介绍一下乐天超市选址的标准，因为万客隆定位于仓储式超市，与乐天的大卖场定位截然不同，因此具体在店址的选址上会出现差异。乐天倾向于选择人口较多区域选址，而不是像仓储超市倾向于选择非中心区域。仓储式超市选址更加注重交通的便利性，相反对于是不是在城市中心位置并不是特别的在意。所以在收购万客隆的时候，我们也考虑到了这个因素。不过现在看来还好的是，十年前万客隆在北京郊区所选择的店址，现在伴随着城市的不断扩张都已发展成为北京的焦点区域，属于市中心的位置。从这个方面来考虑，还是比较适合乐天的选址标准的。此外在硬件方面，乐天选址倾向于考虑建筑的一二三层，因此在地下的一些位置，不是我们未来重点考虑的区域。所以在这方面，像乐天洋桥店和酒仙桥店，都是属于万客隆的自有产权，而且也是在地面的建筑，对于将来的改造都是非常有利的。对于今后的选址，如果是在北京，肯定还是在人口比较多一点的地方，能够尽量的避开一些竞争对手，当然现在考虑到大家的发展意愿都很强烈。能够完全的按照我们原来的标准来做，比如说多少公里多少竞争者的话，那是非常困难的。已经避不开了，我们只能够争取在一些硬件方面和服务方面争取提高。【主持人】：好的，谢谢刘总的介绍。今天过来的还有法宝超市负责扩展的许先生。提起法宝，在我自己的认识中感觉是一个定位于中型超市这样一个定位，它在选择店铺的时候，似乎不会特别关注核心热点商圈，往往会选择周边居民较多的地方。法宝于2004年进入北京，现在在京有7家店，店铺面积在三千左右，但是现在似乎也有趋大化。您能不能介绍一下法宝超市今年开店选址方面的一些情况？统杰法宝超市拓展专员许炜锋【许炜锋】：法宝超市这边的情况大致是这样的，目前以每年两家店的速度发展，公司希望能够保证这个速度，而且今年完成得还不错，两家店都完成了签约。其中有一家店，如果没有什么意外的话，应该是在12月底或者是年前开业；另外一家店是明年的4到5月份开业。如果没有意外的话，明年是法宝将拥有9家店。因为法宝超市属于中超，所以不会做一两平方米的大卖场，法宝希望选择周围交通方便，服务社区的区域。此外现在写字楼里面的白领，也是我们很好的关注市场。我们希望硬性条件面积在5000平方米以上。如果店铺的综合条件不错的话，面积稍微小一点的话，我们也会考虑。稍微大一点面积的店铺，我们也会考虑，但是一般不会超过10000平方米这样的规模。【主持人】：每年开店达两家，在超市行业而言是一个什么样的速度？【许炜锋】：能够保证两家店，我觉得是一个比较稳妥的速度。这个速度在超市行业应该是属于一个正常水平。【刘晓】：比较好，正常偏高的。对于大卖场来说应该是这样的。【李克让】：超市开两家也正常，开十家也正常，取决于他所获得的物业和其他优势。如果没有合适的物业的话就是三年一家，万客隆就是这样。【主持人】：不知道各位有没有这样的感觉，开店的时候想开店，但是选不好铺就开不了。你选好一个正确的店铺，不管是将来的运营还是其他的，都会起到事半功倍的作用，所以说选址非常的重要。许先生，据我了解目前法宝在紫竹桥和西直门的枫蓝国际都有店铺对吗？【许炜锋】：对。【主持人】：法宝超市公司下一步会把店铺开在什么样的区域呢？【许炜锋】：只要这边人够多，交通够便利，面积够大，我们就可以开。【主持人】：那北京这样的地方太多了。【许炜锋】：比如说望京，现在是一个很好的区域，发展很快，但是望京有很多有力的竞争对手，我们要考虑进来以后能不能得到很好的收益，即使有面积、即使一切条件很好，我们还要考虑竞争对手。我们没有办法说要在哪开，但是如果合适的话，我们会开。合适不合适有很多的因素。【主持人】：也许你方方面面都合适的话，竞争对手已经进来了，先比你下手了。【许炜锋】：所以还是挺有难度的。【主持人】：对于超市选址，李总有很多的观点，我们各家有自己的开店计划。李总站在行业的角度做一横向的扫描分析。超市的性质也不一样，有大卖场，有仓储式的，也有像屈臣氏这样的特色连锁化的超市，可能不同类型的超市选址会呈现出不同的特点，李总您给分析一下。北京迈尔时代商业顾问有限公司策划总监李克让【李克让】：你谈到的是超市选址技术，他们做超市发展的可能会更加权威。虽然他们每个公司每个品牌选址各有偏好，但是大同小异。他可以按风水判断，因为这个十分盛行。风水过去我们管它叫迷信。我觉得他们做超市拓展，首先应该找风水大师，你选任何一个点，风水的判准肯定是相对准确的。比如说你们搜狐网络大厦对面的易初莲花，它正好是五道口的十字路口。你选一个大卖场，他们所在的位置是最棒的，其次是搜狐大楼这个角，第三，应该是西南角，最次的应该是东南角。如果研究一下风水，现在有专门的公司也为这些超市机构发展做服务。而且人大有这样的高级培训班，据我所知，很多做发展的人士都参加这个培训班。而且社科院有很多专门研究风水的大师，他们专门为土地开发选址、建筑进行咨询服务。我感觉你说的选址有一个关于技术、建筑和细微的差距。但是大的选址要尊重这个城市、地段、栋建。有人把这一切东西叫利地研究。我跟他们的角度是正好不同的，因为他们做发展关心的是我这个地怎么选，我选址以后，怎么能够有特别好的产出，这是他们关心的。但是我说的，关于连锁店发展的战略，因为刚才他们个位分别谈了竞争问题，人越多的地方我就去，这就是扎堆。我感觉超市未来的发展，现在不管从经济上也好，还是政治上也好，给了他们发展的空前好机会。现在大型超市和中型超市在比较热的地方扎堆，会影响相对的效应。比如说望京，原来叫睡城，现在叫商城，百货公司好几家。为什么呢？这也有一个从众心理，要么大家都不去，要么有一个去了大家都去了。在一个大品牌的带动下，把整个区域的商业带动了起来。我觉得超市是投资型的，我选了一个店马上就要得到效益。但是大家都往热的地方扎堆，你的利益不会那么深远。作为连锁，数量越多越好，但是也有一个合理的比重和比例。它在目前中国城市化的步伐比重加大。中国扩大内需采取的政策措施，对于这种机会结合自己发展的经营和拓展战略。我感觉他们应该到未来城市特别有希望的一个区域做自己的店。另外，要深入到二级三级甚至四级城市。因为这对他们来说利益是长远的。现在超市在大城市，盈利空间是萎缩的。所以对超市的效益增长，利润增长，已经到头了。而真正你能够赚钱，是在一些新兴的城市。我们国家现在开了很多大型的购物中心，十万是小的，一般是二三十万。有一个区域是空白的，一个新的城市是四五十万人，放一个购物中心，有一个百货中心、超市、若干个综合服务，这个消费服务的