选址理论与案例

办公物业选址理论与案例办公选址的三层面办公物业的选址需考虑三个层面的因素：整个目标区域的开发状况办公物业的地点选择具体的物业和物业管理区域物业位置区域选择的参考因素产业链、产业集群及产业地带教育资源、劳动力受教育情况政府支持力度及优惠政策区域配套（商场、公寓、酒店、商务中心、培训中心、医院等）地点选择的4M标准把一次性成本降到最低（地产成本、搬迁成本和装修成本等）把持续性运营成本降到最低（人力成本、交通、公用设施和税收等）把风险降到最低（政府管制、电力供应等）把机会放到最大(顺应客户战略、发展战略等）4M标准就北京几大热点写字楼分布区域而言，CBD地区的平均入住成本最高，金融街比国贸稍低，中关村、望京次之，亦庄、丰台、上地等开发区入驻成本最低。物业选择的参考要素物业比较因素规范的物业管理制度严谨的工作程序物业员工的办事效率和服务态度物业细节管理科研类公司选址的要求及特点1、物业所属区位视企业发展阶段和具体需求而定。经济开发区或高科技园区•税金减免政策•办公物业购置或租赁优惠政策•人才引进政策中央商务区或知名商圈•体现公司的实力和良好办公形象•周边配套及服务性机构齐备产业链•靠近企业的战略客户或重要客户•靠近供应商人力资源•靠近高校•靠近科研机构科研类公司选址的要求及特点2、办公地点基础设施良好•交通便利（公共交通、轨道交通、自驾）•通讯发达（电信、网络）环境优秀•人文环境良好，便于信息沟通和国际交往•制度环境、管理的国际化程度比较高内部空间使用灵活•大小开间可自由组合•相邻间可以互相连通物业品质良好•展示面效果佳•内部设备设施完善、品质高案例——斯伦贝谢斯伦贝谢目前在北京设有斯伦贝谢科技服务公司(SIS)和北京地球科学中心（BGC）两个机构。斯伦贝谢科技服务公司(SIS)属于斯伦贝谢油田服务部,向全球油气公司提供应用软件、信息管理服务、基础IT设施服务和业务咨询服务。北京地球科学中心（BGC）是斯伦贝谢油田服务主要的技术开发中心之一，约有300余名研究人员从事研究与开发工作。斯伦贝谢科技服务公司位于兆维华灯大厦，北京地球科学中心位于清华科技园创新大厦。兆维华灯大厦兆维华灯大厦位于北京市朝阳区酒仙桥路与将台路的十字路口，距机场高速路约1000米，丽都假日饭店约800米，毗邻中央商务区CBD,紧邻燕莎、丽都商圈，临近望京高科技园区。兆维华灯大厦兆维华灯大厦全属中关村五大园区之一电子城科技园，是兆维工业园区重要组成部分，享受中关村科技园区各项优惠政策。大量世界级企业(雀巢、ABB、诺基亚、西门子、松下等)及全国电子、通讯类百强企业在此进行投资、经营。兆维华灯大厦兆维华灯大厦属于甲级写字楼，前苏式三层框架结构，单层高4.8米，柱间距6米，进深17米，大小开间可自由组合，南北通透。项目有同时容纳800人就餐的快餐厅和环境幽雅的咖啡吧、茶餐厅。标准篮球场、网球场掩映在中心花园中，假山凉亭、喷泉、绿地环绕。精装修交房标准：高级吸音板吊顶，飞利浦格栅灯，七青面立邦乳胶漆，百叶窗帘，灰色环保阻燃地毯，中央空调（热力供暖），电话宽带入室。清华科技园清华科技园地处中关村科技园区核心地带，聚集北京大学、清华大学、中国科学院等高校和研究院，享有大规模基础设施建设和一系列配套优惠政策。园区周边交通便利，主干道纵贯四环、三环直通西直门地铁站，城市轻轨侧沿园区通行。清华科技园清华科技园园区提供人才代理、专利战略咨询、专利申请代理、知识产权数据库查询、多媒体宣传展示平台、工商注册代理、清华大学图书馆借书证办理等增值服务。清华科技园清华科技园创新大厦是5A型高档涉外写字楼，标准层面积为2100平方米。除共享园区内的各种配套设施外，创新大厦内部还设有多功能厅、会议室、邮政中心、商品部、员工餐厅等配套服务设施。创新大厦物业除了提供安全、工程、环境等基础服务外，还提供会务、邮政、餐饮、银行、日用商品、保洁、维修、装潢设计、培训再教育、票务及体检等服务。