锦上花商铺推广建议

锦上花星彦地产1锦上花商铺推广建议锦上花商铺自2003年6月份开始销售以来，到目前为止共销售6个商铺，销售面积403.21平方米，销售总额2624983；未售商铺12个，待售面积1110.3平方米，待售面积12557805。通过近半年的销售，锦上花销售商铺过程中，客户反应的问题主要有：周边缺乏商业氛围，缺少人气，商铺价格偏高，租金太低无法保证投资回报，入伙时间较长等。针对客户的问题，现提出锦上花2004年度商铺推广建议。一、销售时机的选择锦上花预计能比约定的2004年6月份提前入伙，春节后启动商铺的销售，应该是比较好的开始。但由于各种原因，项目外墙现已呈现，而商铺及前面广场必须在入伙时才能成现。因此，如果在春节后即开展商铺的推广工作，那么客户同现在一样只能看到商铺的施工场地，对客户的吸引力将非常有限。而且成都人对项目所在地段比较熟悉，在此时间展开推广，极有可能是花费了大量广告费用而不能达到理想的销售结果。考虑到商铺的施工情况及现阶段项目周边人流稀少的特点，建设发展商考虑将商铺的推广安排在入伙前展开。在人伙前开展商铺的推广工作，一方面是住宅入伙，客户将在此期间来现场参观，会带来大量的人流，营造良好的人气氛围，同时也能从住宅客户中挖掘商铺客户；另一方面则是入伙前商铺及广场全面呈现，通过现场包装营造出商铺独特的个性，引导商铺的经营方向，提高商铺的投资价值。二、商铺现场包装项目周边商铺经营种类杂乱，档次良莠不齐，租金水平普遍偏低，导致前期来访客户对本项目商铺信心不足。良好的现场包装可以起到较好的引导作用，提升项目的档次，增强客户对商铺及期后续经营的信心，促进客户落定成交。在商铺全面呈现后，对商铺进行统一包装。1．广场铺设色彩艳丽的地砖，拼砌出造型各异的图案，在暗淡的周边环境中营锦上花星彦地产2造一个令人赏心悦目的空间。在广场上布置适量绿化，起到画龙点睛的作用。另外可摆放休闲椅和阳伞，尽可能吸引路过的或是开车经过人的注意力。2．统一店招和广告牌。在商铺上沿统一设置灯箱广告牌，喷绘上酒吧、咖啡馆、婚纱店、高档成衣店（如韩流特区）等各类型店铺的名字，在晚上统一亮灯。店招可选用造型各异的欧洲古典式，把水岸风情商铺的文化味道和异国风韵充分体现出来。3．选择一个临街商铺作为示范单位，对其墙壁和地板进行简单装修，在四周墙壁上贴满立体感极强的喷绘图片，让人仿若身临其境。4．售楼处可简单处理，里面配备基本的办公用品和介绍商铺情况的展板即可。5、销售资料：在春节后做一份关于商铺的宣传单页，具体内容：商铺的地理位置阐述、周边区域规划及发展远景、商铺的规划经营特色、商铺的分隔图、商铺投资回报测算等。三、推广方式本项目商铺由于待售面积及待售金额有限，不可能拿出大量的费用作为宣传推广，另外就本商铺的实际情况，大规模的报纸推广对商铺的销售所起作用有限。考虑到商铺销售的实际情况，建议本商铺的推广采取以下方式：先租后售，租售并举。由于在入伙时开始商铺销售，此时客户购铺即买即用，能较好的保障客户投资收益；而客户购买商铺的最大担心是怕商铺租不出去或租金太低。如果客户购买商铺时就能有一份固定租金的租约在手，那么将极大的促进客户的成交决心。因此在销售商铺时，可针对商铺的目标经营对象，如酒吧、咖啡馆、婚纱摄影店、鲜花店、潮流服装店用DM直邮的方式，寄出租售资料；同时销售人员对目标客户采取登门拜访，寻找有效客户。在有承租意向客户时，可采取优惠租金措施，积极争取承租客户进驻。对于这部分客户，发展商要求其签署长期租赁合同（最短三年），提供给他一年免租，二年计租，以后逐年递增的计租方式。在进行销售时，购买商铺的客户，由发展商与购铺客户签定租赁合同，约定租金和承租期。在此方式中，发展商通过调节商铺的价格来填补实际租金与承诺锦上花星彦地产3租金的差额，以实现发展商的目标销售金额。商铺面积100平方米，销售金额1万元/平方米，按以上方式销售，暂约定每年7%签三年返租协议，承租客户第一年免租，第二年30元/平方米租金，第三年5%递增。面积（M2）100单价（元/M2）12000总额（元）1200000返租（三年）—252000租金（三年）73800发展商实收1021800按以上测算，如果承诺7%三年返租，则需将销售单价提价20%，即可保证发展商的应收金额的实现。在商铺的推广过程中，通过销售现场包装的完善，销售人员的走出去找客户，及报纸广告的配合，全力以赴做好商铺的招商工作，在招商工作完成的前提下启动商铺的销售工作。深圳市星彦地产顾问有限公司2004-1-13